境外房地产投资信托（REITs发展对中国的启示

杜晓军

摘 要：房地产投资信托（REITs）源于美国，迄今已有近五十年的历史。20世纪90年代以来，REITs在美国迅猛发展，逐步成为商业房地产投资的主流。同时，REITs在美国的成功也带动了全球REITs的兴起。在当前国内大力发展直接融资、建立多层次的房地产金融体系的呼声日益高涨的时期，适时推出REITs对于稳定房价、缓解房地产企业对银行过度依赖、化解金融风险意义重大。通过对境外REITs的发展研究旨在为中国REITs提供参考，进而推动中国REITs行业的发展。

关键词：房地产；投资信托；中国

中图分类号：F830 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）13-0138-02

一、REITs的基本含义

（一）REITs的概念

房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种以公司或商业信托的形式，以发行股票或收益凭证的方式集合多个投资者的资金，由专门投资机构进行运营管理，通过收购并持有收益类房地产（例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等）或者为房地产进行融资获取收益并享受税收优惠的金融投资产品。

（二）REITs的特征

1.高派息、低成长。REITs必须将大部分利润以分红形式支付给投资者，因此，REITs股利回报普遍高于其他金融产品，但该规定也使得REITs自由现金流减少从而影响REITs未来的成长性。

2.收益稳定、风险较小。由于REITs投资的标的物为具有可以预见的稳定现金流的不动产资产，其收益稳定、抗通胀能力较强、风险较小，能够为投资者带来稳定的收益。

3.专家管理、风险分散。REITs下的房地产资产由具有房地产和投资分析等方面专业知识的人士进行专业化管理，可以有效提高资本效率；通过不同类型的房地产和不同地区房地产的组合投资可以有效分散风险。

4.较高流动性和安全性。REITs将房地产从不动产转变成为可以流动的证券资产，在资本市场挂牌交易使其与其他有价证券一样具有高度的流动性。REITs的实物房地产权益特征和高流动性也为投资者带来了较高的安全感。

5.透明度高、可预见性强。REITs的资产构成清晰，经营活动比较简单，租金收入、利息收入比较透明，支出方面有章可循，利润分配有明确法律规定，而且有着严格的信息披露制度，因此投资者通过分析把握REITs经营情况的难度不大，便于投资决策。

（三）REITs的分类

1.按组织形式分类。REITs可以分为公司型和契约型。公司型REITs是指通过成立以房地产投资为目的的股份有限公司，由投资人认购公司股份而享有权利，投资收益以股利的形式分配给投资人的方式设立的REITs。契约型REITs是指采用信托的方式由委托人和受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约的基础上将收益权加以分割，使投资者取得表示这种权利的收益权凭证而设立的REITs。契约型REITs又可分为封闭式和开放式。

2.按资金运用方式分类。REITs可以分为权益型、抵押型和混合型三类。权益型指直接经营具有收益性的房地产投资组合，其收入来源主要为房地产租金及买卖收益，投资者依其持有股份分享收益。抵押型将募集的资金以发放各种抵押贷款或投资于购买抵押贷款或抵押贷款支持证券（MBS）的方式加以运用，具有金融中介的性质。混合型是权益型和抵押型的综合，兼有上述二者的特征。

（四）全球REITs发展对中国的借鉴意义

1.REITs的发展需要完善的法律法规提供良好的外部环境。美国REITs是一种税收推动型的发展方式，通过不断的立法改善和调节投资环境使其作为新的金融商品能够客观地、理性地成长，从而带动了REITs的健康快速发展。作为舶来之物，亚洲、欧洲大多数国家的REITs在一开始就充分借鉴了美国的发展历史，从法律法规、制度安排、税收优惠、监管办法等方面都作了实现安排，是一种立法先行的发展方式。

2.REITs需要自身不断改革创新来适应市场需求。从美国REITs的规模与交易量变化来看，最初的REITs并没有得到投资者的广泛认可。在此后的发展中，REITs通过在所有权形式、产品结构、经营方式等方面的改革创新逐步确立了其在资本市场中的地位。

3.REITs的发展需要机构投资者的广泛参与。目前美国REITs中50%以上为机构投资者持有，其中约半数集中在养老基金、保险公司等机构手中。同时，研究表明机构投资者的引入大大提升了REITs公司管理决策的质量，提高了REITs的绩效和市场透明度，减少了反常的投资波动，促进了REITs行业的健康发展。

4.REITs的长期健康发展需要完善的投资者保护措施。美国在收益分配、股权结构、收入结构、信息披露等多方面对REITs作出了严格要求。这些措施有效保证了REITs的规范运作，降低了大股东侵犯小股东利益的风险，为投资者的利益提供了保障，从而使得更多投资者参与到REITs当中。

二、境外房地产信托对中国的启示

（一）中国发展房地产投资信托的意义

1.有利于降低银行系统的风险。中国房地产业长期以来过度依赖银行贷款，间接融资的比重过大使得商业银行系统过多地承载了房地产行业的系统风险。

2.有利于促进房地产业稳定健康成长。通过发展REITs，由专业的管理公司和团队进行不动产投资、经营管理可以有效降低房地产投资风险，提高资产利用效率；通过直接融资可以使房地产企业获得长期稳定的资金，有利于其持续发展；REITs的交易价格取决于其未来现金流，可以防止物业价格虚高，抑制投机和房地产泡沫的形成。

3.有利于满足社会理财需求。REITs作为标准化金融产品的引入可以为投资者提供一种风险较低、收入稳定的新型理财工具，使中小投资者能够享受房地产发展带来的收益。endprint

（二）中国发展REITs的方案选择

1.组织模式的选择。根据中国目前的法律基础和市场现状，封闭模式的契约型REITs在中国REITs发展初期最为可行。《信托法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》明确了信托型REITs的法律基础，具有较强可操作性。

2.资金运用方式的选择。从中国目前情况来看，采用权益型REITs直接收购物业操作简便、周期短、风险相对较低，但是要承担较高的税费；因此，REITs初期，资金可以通过以权益型为主抵押型为辅的方式运用。

3.管理模式的选择。从国际经验看，大多数国家和地区在REITs管理模式上均选择了内部管理型模式。初期采用内部管理模式的信托型REITs更能够满足中国法律法规的要求。

4.发行流通渠道的选择。REITs试点期间可以参考信贷资产证券化，以机构投资者为主先在银行间债券市场上市流通，待运作成熟后再到证券交易所上市流通，放开对中小投资者的投资限制。

三、中国发展REITs的政策建议

（一）建立完善的法律制度

1.出台REITs专项法规。为了规范REITs市场发展，中国必须尽快制定出符合中国国情的REITs专项法案，对REITs的设立、资产结构、收入结构、利润分配等方面作出具体规定。在现行金融市场环境下，由信托公司作为受托人和管理人设立REITs最具有可行性。

2.修改税法相关规定。税收优惠是REITs发展的巨大推动力。国家税务机关可以对合格REITs免征所得税；对REITs合格投资所承担的营业税、土地增值税予以减免；在物业交易环节仅对相同物业的交易一次征税，避免重复纳税；对REITs进行的房地产买卖行为免征印花税；同时也可以考虑在REITs发展初期对投资者减免所得税以培育REITs投资群体。

3.完善登记制度。REITs以收购成熟物业为主要运营方式，物业资产所有权的转让是REITs运作的核心环节。建议建设部对REITs中不动产的转让登记制定专门办法，明确房地产投资信托在产权登记上的合法地位。

（二）培育合格的机构投资者队伍

目前，中国保险公司、社保基金、企业年金基金、投资基金、银行理财产品已经具有一定规模并表现出了强大生命力。REITs风险较低、收益稳定的特点能够满足此类机构投资者的要求。因此政府相关部门应鼓励保险公司、企业年金基金、投资基金、银行理财产品积极配置REITs产品。

（三）培养REITs专业化机构和专业人才

培养专业的受托机构：受托人在REITs结构中起着核心作用。培养由经验丰富的房地产经营管理专家组成，能够识别成熟的房地产物业，挑选优质的房地产物业，熟悉项目的开发以及后续的经营管理的房地产信托机构是REITs健康发展的重要因素。

加快专业人才的培育：REITs作为一个专业化极强的金融创新产品，需要一批精通金融、税务、管理和房地产领域专业知识并拥有丰富经验的专业人才。因此，通过国际业务协作交流培养REITs专业团队，积极引进国际先进的REITs管理经验和优秀的管理人才能够为REITs的发展不断注入活力。

参考文献：

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[责任编辑 吴明宇]endprint