基于BT与REITs的公共租赁房融资模式的探讨

何红

摘 要：保障性安居工程既是政府调控房地产市场的重要杠杆，又是切实改善百姓居住条件的民生工程。业内人士普遍认为，落实“资金”和“土地”是保障性安居工程建设两大难题，相较于土地问题，资金问题解决难度更大，而从保障性住房的组成结构分析，融资的难点正在于公租房建设。由于经济适用房和两限房以出售为保障方式，回收前期投资较快，因而开发商的积极性较高，融资也相对便利。相比之下，公共租赁房属于出租型，不仅投资期长，而且回报率低。因此，创新投融资渠道、吸引民间资金参建公共租赁房势在必行。

关键词：公共租赁房；BT ；REITs；融资模式

中图分类号：F407.9 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）14-0005-02

一、BT与REITs融资模式的可行性分析

BT 模式（Build-Transfer 的缩写，即建设—移交模式），指政府或其授权的单位作为 BT 模式项目发起人，经过法定程序选择具有一定经济实力和社会信誉的拟建的基础设施或公用事业项目的 BT 模式项目主办人，并由选定的项目主办人垫付项目资金在工程建设期内组项目公司进行投资和建设，在工程竣工后按约定进行工程移交并从政府或其授权的单位的支付中回收投资并获得效益。这种模式不但缓解了政府建设公租房的资金压力，而且对吸引民营资本参与公共租赁住房建设提供了政策支持，使其获得了参与的积极性和适当的利润。

REITs房地产信托投资基金（Real Estate In-vestment Trusts，简称REITs），是房地产资产证券化的重要手段。它是通过发售可自由流通证券，集聚众多中小投资者的资金，然后对住房项目进行组合投资，投资收益按比例以股息、红利的形式分配给投资者。建立公共租赁房投资信托基金，通过资产证券化的形式把房地产转化为流动性的资产，不仅可以迅速变现，而且利于投资者参与或退出。可以公共租赁房的租金作为现金红利的方式来回报投资者，无须缴纳公司所得税，仅由投资者缴纳个人所得税，从而就避免了双重纳税，收益比债券高。投资者（个人投资者和机构投资者）将REITs委托给基金管理公司负责基金的投资运作，由具有房地产方面专业投资知识和投资经验的专业投资人士集中化管理 ；同时委托托管机构保管基金财产，两者平行受托与互相监督的关系，保证了 REITs的收入和分配策略顺利实施和投资者的利益。REITs 具有风险小且分散、收益高、门槛低使得小额资金也可以认购等特点，小到个人投资大到大的机构投资都有很好的吸引力，能较快地筹集社会闲散资金。REITs不仅是募集公共租赁房建设资金的一种机制，也是解决公共租赁房股权信托基金到期退出问题、构建社会资金循环使用机制的有效方法。

根据 REITs 的国际发展经验看，其经营模式是收购已有地产并出租。因此，要将 REITs 成功引入公共租赁房投资，必须首先解决公共租赁房房源问题。如果继续沿用廉租房的建设模式，政府将面临公共租赁房建设资金筹集和建设管理两道难题。而 BT 模式作为一种成功的投融资模式，正好可以帮助政府解决公共租赁房的资金筹集和建设管理等问题。因此，可以将 BT 与 REITs 两种模式结合起来，从而彻底解决公共租赁房的融资难题，加快公共租赁房的建设。

二、BT与REITs融资模式的设计

（一）确定拟实施的公共租赁住房项目

在拟建的公共租赁住房项目中，政府管理部门应根据市场调研的结果，选择租金价格和出租率适当，能够为REITs提供必要收益的项目作为拟采用BT与REITs 模式进行项目融资的公共租赁住房项目。

（二）确定拟建公共租赁住房的项目主办人

政府或其授权机构通过公开招标等形式择优选择一定经济实力和社会信誉的拟建项目主办人，并签定合同明确双方权利及义务、政府提供优惠措施等内容。

（三）拟建公共租赁住房的项目主办人筹集资金并完成公共租赁住房的建设

合同签订后，由项目主办人组建项目公司，政府则应制定相应得优惠政策，在融资、税收方面给予一定的优惠和保障，使公共租赁住房项目经济效益和社会效益双赢，进而来吸引具有实力的开发商参见保障房工程。

（四）成立 REITs

首先，成立基金管理公司，发起、管理REITs 基金，并投入一定资金成为该基金的投资者；同时，REITs 基金向投资者签发受益凭证。根据我国目前现状，在组织机制选择方面，建议选择信托型 REITs。信托型 REITs 能够不仅避免公司型 REITs 存在的公司股东与管理者之间的信息不对称，有利于投资者了解 REITs 运行情况和保障投资者的利益，而且可以享受免征企业所得税的税收优惠。在运作形式选择方面，建议公租房 REITs 采用封闭型，在基金存续期内投资者不得要求赎回基金收益凭证，基金收益凭证只能在市场上进行交易。因为管是公共租赁住房销售还是配套的相关商业店铺等物业销售都是一个较为长期的过程，在短期内 REITs 拥有的现金资产比例偏少，故不可能对基金收益凭证进行回购。在具体发行途径的选择方面，则建议采用公募的方式。一是由于我国城乡居民储蓄总额巨大且缺乏适宜的投资产品，公共租赁住房 REITs 采用公募方式有利于动员广大居民参与长期投资。二是因我国的社保基金、保险基金在投资方向上受国家法律法规限制较多，加上风险因素的考虑，所以投资方式不多。但是，社保基金、保险基金又有保值增值的强烈愿望和迫切需要，因此，公共租赁住房 REITs 作为具有政府背景的保障性住房投资产品，风险小、收益好，有利于这些机构参与投资。

（五）政府或其授权机构引入 REITs 回购 BT 项目主办人建成的公共租赁住房项目

按照合同约定，政府或其授权机构将其回购权利与义务赋予 REITs，由 REITs 负责回购建成的公共租赁住房项目。

（六）委托租赁管理

REITs 将公共租赁房委托给政府公共租赁房管理机构进行租赁管理，以保障公共租赁住房的公益性。

（七）租金收取与移交

政府公共租赁房管理机构将房屋出租给满足条件的租户并按时收取租金；政府公共租赁房管理机构扣除管理费用后将租金收益交由基金托管机构保管。

（八）收益分配

REITs 基金托管机构提取一定比例的资产保管和服务费后按期支付投资者的相应收益。

三、BT与REITs融资模式运用的建议

（一）完善政府职能部门，建立激励机制

构建相关职能部门的建立与完善是公租房长效发展的前提。纵观住房保障制度较为完善的地区，都设有专门的职能部门进行政策制定和行业管理。新加坡在 1960 年就成立建屋发展局，由其全权负责公共组屋的建造和分配；中国香港设有房屋委员会负责公屋的开发和运营等一切事务；重庆市成立了公共租赁房管理局，专司住房保障的规划、政策、分配和监管等工作，从而推动重庆的公租房建设走在全国前列。而在我国大部分地区，并没有专门的保障性住房管理部门，责权不清晰，效率低下的问题普遍存在。公租房建成后，开发商以成本价出售给政府，政府必须对房地产开发商给予补贴。政府补贴主要包括两项 ：一是利息补贴。借此降低开发商的投资成本。二是减免税费，为了鼓励房地产开发商参与公租房建设，必须切实落实财政部和国家税务总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》精神，制定税费减免措施。

（二）利用商业配套增加项目收益

目前，虽然已有多项政策出台鼓励民间资本参与到保障房建设领域，但因公共租赁房项目的收益来源于房屋租金，房屋市场租金收益率通常为3%—4%，而公共租赁房的租金价格通常为市场价格的60%—80%，在这样的情况下REITs的收益性很难保证。因此，在项目选择有必要在较为成熟的区位进行公共租赁房的集中开发。成熟的区位不仅可以拉近租金与市场水平的落差，赢得较高的出租率，更重要的是，在这些集中开发的公租房区域中必定会配建一定规模的可以完全市场化运作的商业配套。而这些配套商业设施恰恰成为利润的重要保障。

参考文献：

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[责任编辑 柯 黎]