房地产业健康发展的系统动力学分析

马伟，王庆金，李思宏

(1.北京交通大学 经济管理学院，北京100044;2.青岛大学 商学院，山东 青岛266000;3.潍坊学院 经济管理学院，山东 潍坊261041)

一、房地产业健康发展的系统结构

房地产业的健康发展受到内部因素和外部因素的影响。我国房地产业由于受到政策限制，受到外部因素的影响较小，房地产业的健康发展主要受到内部因素的影响①李孟刚:《产业健康发展理论的研究》，博士学位论文，北京交通大学，2006年。②吕政:《自主创新与产业健康发展》，《中国国情国力》，2006年第8期。。房地产业涉及的产业链较长、利益关系和影响因素较多，由各方因素组成一个系统。房地产业健康发展系统是由子系统和元素构成的复杂系统，而各子系统和元素间的结构以及作用机理是实现房地产业健康发展的关键。因此，系统分析房地产业健康发展的系统结构及其作用机理，对于促进房地产业健康发展具有重要意义。

图1 房地产业健康发展系统结构图

房地产业健康发展的系统分析就是在分析系统要素基础上，研究房地产业健康发展的子系统间的关系，分析房地产业健康发展运行的内在规律，研究房地产业及其关联产业的相互关系，实现房地产业的低泡沫发展和健康运行③孔行等:《区域房地产业与区域经济发展的长期动态协调关系研究》，《中央财经大学学报》，2009年第3期。。房地产业健康发展系统结构如图1。

(一)房地产业健康发展系统目标

房地产业健康发展系统目标是使房地产业处于一种没有危险、不受威胁的状态。房地产业健康发展系统目标主要包括以下三个方面:

一是房地产业实现健康发展。房地产业健康发展满足了人们日益增长的对于居住、休闲、生活的需求，是人类生存发展的基本诉求，是实现顾客价值、企业价值和社会价值的统一。随着工业化、城镇化进程加快，居民收入水平和生活质量的提高，消费者对于住房需求以及住房改善的意愿越来越强烈，特别是对于住房质量、配套设施、小区绿化和小区物业等提出了更高的要求和需求，消费者由单一居住需求向多样化需求转变成为必然。面对居民对居住需求的多样化和对休闲健康的关注，要求房地产业发展必然要摆脱原有粗放型、以经济利益为主生产观念，向顾客需求型、效益型、集约型转变，以满足消费者需求为基础，科学地利用土地，提高房屋质量，实现土地资源科学开发利用和有效循环。

二是房地产业实现低泡沫发展。在房地产业发展的过程中，一定要实现低泡沫发展，防止房地产业的泡沫膨胀。随着房地产业的快速发展，在各种利益的驱使下，房地产市场中出现很多非理性行为，进而造成了房地产业发展的失衡。投机者更多的关注短期差价的收益，大量投机行为导致房屋的供给和需求失衡，进而导致房价快速的上涨并脱离房屋本身的价值。房地产业高泡沫发展严重危害了房地产业的健康成长和市场的有效运行。同时由于土地资源稀缺性、需求刚性和政府调控，造成市场中存在大量的寻租行为，导致产业运行效率低下，价格进一步上涨。

三是房地产业要充分发挥关联效应。房地产业作为国民经济发展的重要组成部分，其发展与国民经济的发展密不可分，房地产应在国民经济中保持合理的结构，同时房地产与银行等其他产业之间关联性较高，房地产业的发展也与这些产业紧密地联系在一起，可以产生好的正向的关联效应。一方面，房地产业健康发展，银行坏账风险变小，消费者减少投机，实现理性消费，这能有效促进相关产业和国民经济更好的运行;另一方面，房地产业的不良发展，会产生负面影响，市场中充斥了大量的投机行为和寻租行为，房地产市场中价格暴涨、空置率增加，以及银行坏账风险变大等，进而造成相关产业和国民经济发展面临诸多问题。

(二)房地产业健康发展系统的结构和功能

房地产业系统结构复杂，包含若干相互作用的子系统和要素，这些子系统和要素协调发展是房地产业健康发展的关键。当子系统和要素发生变化时，整个系统的状态也在发生改变，子系统和要素间的相互关系决定了系统结构，而子系统和要素的功能以及相互间的作用决定了系统的功能。当房地产业各子系统和要素间的相互关系和相互作用表现为整体的特征，则系统处于一种有序状态;当各子系统和要素间的相互关系和相互作用表现为个体特征时，则系统处于一种无序状态。当房地产系统中子系统和要素较多的时候，多个子系统和要素交互作用交织在一起，就使房地产业系统中的各因素以及子系统间的因果关系变得十分复杂。在现实中，房地产业健康发展问题往往是由于多种因素共同作用而产生的。例如，消费者对于房价上涨的预期，往往受到其他消费者、房地产开发商、政府调控信号、甚至银行贷款等多个方面的影响，而消费者对于房产的购买则可影响房地产开发商、政府调控等因素，而且因果之间可以相互转化形成系统中的闭环——良性循环或者恶性循环，各变量相互之间形成制约或者促进关系。

房地产业健康发展系统的目标是由系统中的各个子系统、各个要素的功能来完成。房地产健康发展系统是一个包含消费、生产、信贷、调控组成的复杂系统，各个子系统和要素功能间相辅相成，形成相互促进和相互制约关系。房地产业健康发展系统遵循和利用经济学、管理学等相关规律，应用系统工程的思想和方法，将消费、生产、信贷、调控等功能作为一个有机整体，系统地整合在一起，来保证房地产业处于一种没有“疾病”，良性发展的状态。因此整个系统运行中，其健康发展目标的实现是由这些子系统和其中要素具体职能来完成的，比如房地产开发商向消费者提供住房，消费者购买住房，同时可能需要借贷，而银行提供借贷，消费者的资金需求得到满足，当其中某一环节出现问题的时候，则整个过程就会停止，而消费者的需求就无法满足。

(三)房地产业健康发展系统的主体

房地产业健康发展不仅受经济系统的本身规律作用，同时也受到经济系统中人类行为的影响。大多数情况下，由于非理性的存在，经济系统的运行不完全遵循经济发展的规律，而是受到人的主观意愿的影响。人类对房地产业健康发展存在正反两个方向的影响，一方面如果人类足够理性，即能清晰认识房地产业健康发展的系统要素、结构及其作用机理，并且做出理性决策时，则房地产业处于健康发展状态，既有利于产业健康发展，同时也符合系统中各个主体的利益;但是如果人类由于有限理性而对系统运行并不清晰，或者即使能明白系统运行规律，但由于自己的利益而采取非理性行为，人类利用各种方法和手段就可能对于房地产业健康发展带来极大的危害，如，很多个人和企业明白过度的房地产投资可能会给房地产市场带来危害，但是由于短期高额的利润，仍然进行大量的投机性行为，推动房地产价格持续的增长。因此规范和监督系统中各个主体的意识和行为，引导按照经济发展规律进行理性决策和理性行为，才能使房地产业健康发展，更好地满足人类的要求与愿望。

房地产业健康发展系统是由诸如顾客、房地产开发商、银行、政府及其他利益相关者等主体组成的复杂系统，必然不能摆脱人的影响，不同主体有不同的目标和行为。随着房地产业的快速发展，不同主体的行为对于房地产业健康发展的影响越来越明显，大量投机行为和寻租行为的存在，政府的土地经济现象等等，导致房地产业处于一种危险，而且又容易受到威胁的一种状态。房地产业健康发展系统是受各级政府、开发商、银行、消费者等主体影响的，这些主体相互联系，相互作用，行为和职能有所区别，只有这些主体相互协同，有一致的目标，才能使房地产市场系统处于没有危险、不受威胁的健康发展状态。任何一个主体非理性行为或者决策失误，都可能会给房地产业健康发展带来威胁。

二、房地产业健康发展系统动力分析

(一)消费子系统SD分析

购房者的购房行为构成了房地产业健康发展的消费子系统(如图2)，是产品的消费者。购房者的购房行为是房地产业健康发展系统的基础和系统存在的依据，购房者对于房地产的需求量取决于三个因素:人口的数量、房价收入比和价格上涨预期①涂国平，黄志钧:《基于系统动力学的商品住宅需求仿真研究——以南昌市为例》，《华东理工大学学报》(社会科学版)，2012年第6期。。房价收入比因素和价格上涨预期因素对于房地产需求所起的作用相反，当房地产需求量增加，造成房地产供应和需求比例降低，房地产价格上涨。一方面造成房价收入比上升，造成房地产需求量减少，从而增加供求比，造成房地产价格回落，这是一个自我调节负反馈环。另一方面，房地产价格持续上涨，造成消费者价格上涨预期增加，提高了房地产需求量，造成房地产价格进一步上涨，这是价格不断强化的正反馈环。

图2 需求子系统因果关系图

进一步分析(如图3)，将购房者需求分为居住性需求和投机性需求，显然房价收入比因素和价格上涨预期对于购房者两种需求的影响是不一样的，而对于投机性需求而言，投机者的资金约束较小，一方面，投机者投机一般拥有一定的资金来进行投机，另一方面投机者投机时，更加关注的是价差，即短时间内通过价差来获取利润，而对于房价是否脱离市场基础价值和房屋本身并不关心，造成投机性需求的正反馈环，即价格上涨预期+投机性需求-供求比-房地产价格+价格上涨预期，同时这种不断强化正反馈造成了对居住性需求的挤压，即价格上涨造成房价收入比增大，从而减少了居住性需求。

(二)生产子系统SD分析

房地产开发企业的开发行为构成了房地产业健康发展的生产子系统，是产品的提供者，是房地产业健康发展系统的关键，与消费子系统构成整个房地产市场。从经济学角度来看，房地产开发企业向消费者提供所需求的住房，从而获得利润和再生产的资金，进而促进房地产业进一步的发展。但是在实际中，房地产开发企业提供的房屋并不一定完全都是消费所需要的，即房地产开发企业有效供给问题，如房屋开发结构中，保障房建设问题，房地产开发企业为了自己的利润更倾向于高利润房屋的建设，而对于解决低收入阶层的低利润的保障性住房的开发缺乏主动性和积极性，这就产生一些供求不平衡问题。

如果我们再考虑顾客投机性需求(如图4)，就可以发现房地产市场泡沫产生的几个重要途径:一是价格上涨预期，促使价格不断上涨，房价收入比不断扩大，从而脱离市场基础价值;二是投机性需求，投机性需求促使供求比例失衡，房价不断上升，房价收入比不断扩大，同时挤压居民正常的居住性需求，并造成房屋空置率提升;三是有效供给不足，即房地产开发的住房是不是顾客所需要的，如果有效供给不足，造成供求比失衡，局部供不应求，造成房地产价格上涨，房价收入比失衡，同时造成空置率提高。

图4 考虑投资性需求房地产市场因果关系图

(三)信贷子系统SD分析

金融企业的信贷行为构成了房地产健康发展的信贷子系统，是房地产业资金的主要来源。

如图5，在房地产市场里，金融企业资金供给起着“催化剂”作用，当房地产市场良性循环时，金融企业更有助于房地产市场的良性循环，个人消费和企业开发需要资金时，金融企业可以很好地满足其资金方面的需求，在保证房地产市场良性循环，金融企业在获得一定利润的同时，保证资金风险在控制范围之内。相反，当房地产市场形成房地产泡沫时，金融企业可能会增加房地产泡沫，并造成极高的金融风险，原因在于金融企业促使市场上投资性需求增加和有效供给更加失衡。

图5 房地产业中金融企业信贷因果关系图

(四)调控子系统SD分析

由于房地产健康发展系统各个主体目标、行为和实力不尽相同，同时利益相同的主体有可能产生“共谋”而损害其他主体利益，在房地产业发展过程中，尤其是在房地产业发展相对不够成熟的市场，单纯靠市场自由调节是不够的，还引入政府的宏观调控来抑制各主体非理性行为①曹朋冲等:《基于动力学模型的房地产发展与经济宏观调控》，《价值工程》，2011第25期。。因此，在理性条件下，中央政府对于房地产业管理主要通过宏观调控政策和措施来进行的，对于房地产的调控政策主要集中抑制价格快速上涨、抑制投机性需求和增加有效供给，主要有土地政策、金融政策、税收政策、住房政策等，除金融、税收政策外，大部分调控政策由地方政府具体实施。具体表现为土地约束、税收约束、信贷约束、投机性需求约束(如图6)。

图6 理性条件下调控子系统因果关系图

三、房地产业健康发展的建议

房地产业健康发展要受到时空限制，并满足战略要求。房地产业健康发展一方面具有时间性和地域性，由于经济具有周期性，房地产业的发展往往与经济发展有一定的关联。另一方面，房地产业的发展要满足战略要求，房地产业首先满足民众的居住需要，同时要关注的是人类未来的需求，房地产业的发展不应牺牲国民经济健康发展为代价。房地产业健康发展的对策建议如下:

(一)正确引导购房者的消费理念

要持续地正确引导购房者的消费理念，建立科学的购房目标和消费模式。随着城镇化水平的提升、人口流动性的增加，树立房屋租赁、小面积自住、大面积改善等不同层次的梯度住房消费理念，引导购房者根据各自的不同条件，选择不同的层次住房消费方式，建立保障房与商品房、租与购并举的消费模式，消除一次性到位、单纯追求自有住房和大面积住房的消费误区。拓宽民间资本的投资渠道，正确引导民间资本投资行为。通过房产税等方式增加投资(机)性购房的交易和持有成本，降低投资(机)性购房者的投资收益预期，减少投机行为。引导居民根据自身条件选择合适生活区域。大城市有大城市的优势，小城市有小城市的优势，大城市配套齐全，就业机会多，但大城市生活消费水平高，尤其是一、二线的大城市，通过引导，让居民根据自己的能力，量体裁衣，选择适合自己的生活区域，不要盲目地追求大城市，减小对大城市的人口增加压力。

(二)科学规范房地产开发企业的行为

房地产开发企业要加强自我约束，自觉遵守法律、法规、规章的规定，依法进行开发建设。负责管理房地产开发建设的各个部门根据各自分工加强监察力度和执法力度，严厉打击房地产开发企业在房地产开发过程中的违法行为，对监管中不依法行政、不严格执法的行政主管部门和个人，要严肃追究其行政责任。

(三)合理控制金融风险

合理控制金融风险，一方面要建立多元化房地产融资机制，将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式。另一方面采取有效措施，加强对房地产金融市场的科学引导以及宏观调控。

(四)完善政府的调控政策

政府通过转化政府职能，完善房地产业的法律法规，充分发挥市场的调控作用，多用经济手段，少用行政手段，关注顶层设计，制定政策和指导，并严格监督政策和制度的执行，引导房地产业平稳、健康发展。

统一中央政府与地方政府的目标和行为。中央政府是从经济健康运行、国民安居乐业角度出发，调控的目标是保证房地产市场健康繁荣、平稳有序发展，并且满足国民日益增长的居住性需求。地方政府是中央关于房地产调控政策的传达者和实施者，对于房地产调控，中央政府与地方政府的目标应该协调一致，以保证房地产业健康平稳发展并满足居民的居住需求。