再论“拐点”

吕平波

有人卖房炒股，一年下来60万元变成了20万元；有人投身期货，20年下来上亿的身家变成了千万富翁；历史似乎在证明，只有房地产投资是靠谱的。

而现在，这个靠谱的传说也面临着考验。

“五一”小长假期间，有关万科毛大庆的讲话在朋友圈里疯传，本来这是一个内部沙龙的讲话，不知道为什么速记稿被人传到了网上，或许由于话题的敏感，围绕这个讲话的真假就有各种不同的版本，有否认的，有确认的，有回避的，有直面的，当然也有不以为然的，更有勃然大怒的。

毛大庆究竟讲没讲这个话并不重要，比毛大庆讲话更能反映市场心态的，其实恰恰是各方面的反应，什么叫脆弱？恐怕这就叫脆弱。

或许网传的讲话并非毛大庆的本意，也不代表万科的观点，更没得到沙龙的认可；但是，有一点是肯定的，那就是对于房地产“顶点说”是否成立，大家是相当的关注，相当的焦虑，相当的不淡定。

其实，不看好2014年的房地产也不是万科一家，但是万科的观点分量不一样，不仅仅因为万科是住宅市场无可争议的老大，也不在于王石之类身上的光环，而在于万科对于市场把握的精准，早在2008年的“拐点说”大家已经有所领教，这一次也就不得不防。

房价的走势由什么决定？

由供求关系决定。房子供不应求的时候，想让房价不涨是不可能的，打压需求也没有用，能压的了一时压不了一世，这是宏观调控成为空调的根本原因，房价不是越调越高的，而是刚需推动的，作为中央政府不调控不行，但是作用是有限的，调控可以延缓趋势但不能改变趋势；反过来道理是一样的，当房子供过于求的时候，想让房价不跌都是不可能的，刺激也没有用，短期或许有所反应，但是长期副作用更大，取消限购限贷不但不能释放购买力，更有可能加剧人们持币待购的心态，帮助大家确认下行趋势。但是从调控的本质而言，在可能逆转的趋势形成之前，政策作出调整也是必须的，否则就不需要政府行为了，尽管在地方上这更多的是表现为财政收入的刚性需求。显而易见，从供求的关系变化看，中国的房地产市场正在结束短缺时代，整体上向供求平衡时代转换，局部地区出现过剩，毛大庆的讲话无非在用数据证明这种判断。

但是，房子不是一般的商品，同时兼具投资品的特征，否则就无法解释鄂尔多斯那样的地方何以会出现鬼城，左右房价趋势的因素除了刚需的居住还有投资的资金，换句话讲，流动性过剩的时候，房子再贵也会涨，流动性不足的时候，房子再便宜也会跌，房价本质上是一种货币现象，对比2008年和2009年房价的走势对此的认识就会更清醒。整个2008年的房地产是低迷的，行业也面临崩溃，但是2009年的房地产实现价量齐升的V字形反转，北京的项目甚至出现了翻倍的走势，原因就在于配合4万亿的经济刺激计划，货币政策出现了史无前例的适度宽松，银行信贷规模急剧放大，整个社会的资金池水满则溢，房价水涨船高，一发不可收；此后虽然央行暗中收紧，但是影子银行又层出不穷，信托理财把击鼓传花的游戏一直硬挺到今天，可惜纸包不住火，“钱荒”的出现已经发出了明确的信号，QE退出、人民币贬值更是雪上加霜，房贷抽紧是不言而喻的，更不用提新政府反腐风暴对高端市场构成的压力。

情况的确在发生变化，一来自于房地产市场供求关系本身；二来自于货币政策调整导致的流动性紧张：三来自于反腐风暴下社会奢侈之风的清理。房地产正在回归住宅消费的特征，投资属性正在淡化，一切都在趋于正常，只不过，我们已经太长时间习惯了不正常，所以，有点不适应而已。endprint