房价下跌是大概率事件

马光远

货币收缩、市场需求接近饱和，过去引起房价上涨的引擎一部分趋于熄火，这些因素或许导致整体房地产市场疲软，房价下跌。

土地市场依旧火爆，而开年之际楼市却量价齐跌，这为2014年的中国房地产奠定了极其“诡异”的基调。在经济持续减速已成定局的情况下，中国房地产将何去何从，房价对中国宏观经济会造成什么样的影响，都成为决定2014年中国经济好坏的关键性因素。

2014年伊始，包括京沪在内的一线城市土地市场依然持续了2013年的热度。1月北京土地市场共成交26宗土地，累计成交金额405.92亿元，超过了去年同期的7倍。

但与土地市场形成冰火两重天的是，1月北京商品住宅成交量仅有6908套，成交面积74.42万平方米。无论是环比，还是同比，都暴跌近50%，成为自2006年商品住宅开始网签近9年来1月商品住宅销量的第二低位。

在成交暴跌的同时，北京对高价楼盘开始解禁，1月份3个超过6万元的高价房获批，最高者每平方米达到9.5万元。但这些高价楼盘的入市，并没有带动楼市回升，一线城市的楼市在经历了2013年的疯涨之后，开始陷入了犹豫。

与此相对应，在对房价未来的预判上，看空者明显增多。中国社科院副院长李扬认为，中国宏观经济2014年面临经济减速、产能过剩、影子银行、地方债务以及房地产五大风险。随着不动产统一登记以及信息联网的实施，住房过剩问题也可能露出水面，金融部门已经在对未来可能的下跌做准备。同时，美国加大QE退出力度，以及由此引发的新兴市场的动荡，更加剧了中国房地产市场未来的不确定性。

如此种种，已经明白无误地预示着2014年中国房地产绝非只是简单的市场分化。从目前的市场表现看，由于各种因素的影响，中国房地产的预期可能逆转，并导致整体房地产市场疲软，房价下跌。

首先，从过去10多年房价上涨的三大引擎：货币超发、经济快速增长以及巨大的住房需求看，最起码有两大引擎已经趋于熄火。一是货币超发，美国经济复苏、美元走强意味着过去近20年的流动性盛宴已经结束，新兴市场在未来至少五年里将面临流动性短缺问题。这将迫使中国央行被动收缩货币。这对于快速上涨的房价而言，是最致命的。

第二，自2012年开始，中国经济事实上已经告别了快速增长，中国房地产需求最旺盛的阶段也已经结束。从总量看，中国城镇人均居住面积事实上已经超过了40平方米，住房供求已经基本平衡。从2013年房地产表现最好的一年的数字看：房地产开发投资86013亿元，比上年增长19.8%，占全年GDP的比重超过15%，而房地产开发企业施工面积66.6亿平方米。2013年住房13亿平方米的销售面积，预示着未来五年，住房供应出现过剩肯定会成为事实。而2013年接近5亿平方米的待售面积事实上也意味着未来住房出现“产能过剩”的情况很快会成为事实。

事实上，房价继续上涨短期倒未必影响宏观经济的稳定。我们担心的是，已经极度依赖房地产的中国经济，能否承担房价下跌的风险。一旦房地产预期逆转，房价整体下降，无论是中国宏观经济，还是所有的老百姓，都可能要为房价的下降而陪葬。为了应对房地产下跌的风险，深层领域的改革和结构调整必然要为应付房地产引发的风险而让路，这是一个大概率事件。

因此，就未来的房地产政策而言，一定要将应对未来房价下跌提上极其重要的地位。要化解房地产风险，除了加快土地制度改革等一系列长效措施的建设之外，更重要的，高层应该对中国房地产目前的风险进行全面评估，并做好房地产引发系统风险的政策应对。目前尽管风险凸显的只有三四线城市，但2014年房价预期逆转的可能极大。

对中国经济来说，没有比房价下跌更大的风险了。

[编辑 袁翊菡]

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