新型城镇化规划下的房地产业何去何从？

国家新型城镇化规划（2014-2020 年）》，注重房地产行业中人的发展，以人为核心要素，业内预计这将催化房地产板块的估值修复进程。

对于此次规划的出台，业界置评，虽然城镇化的核心内容不是房地产，但庞大农村转移人口的住房需求以及棚户区、城中村的改造无疑将使房地产行业大幅受益， 房地产行业也将成为人口城镇化的最终载体和最直接受益者。

但是，有专家也指出了城镇化是“双刃剑”，应谨防过度利用 “土地红利”，谨防“城镇化”变成“房地产化”，避免过高的地价推高房价。那么，规划的公布对于房地产业来讲终究会有哪些影响，换句话说新型城镇化的发展对于房企来讲有哪些市场机会？而以人为核心的新型城镇化内容又会为房地产业带来怎样的机会和挑战？

未来二三十年房地产市场仍是黄金发展期？

尽管城镇化不能简单归为房地产化，但不可否认的是，房地产在城镇化过程中仍然会起到拉动内需的作用。

随着“京津冀一体化”及城镇住房保障相关细则的推出，新型城镇化进程终于迈出了实质性步伐。

近日，著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为，未来二、三十年内，房地产业仍将可能是支柱产业。

事实上，早在今年3月12日的2014观点年度论坛上，陈淮便提出：“未来10年，中国的房地产市场仍然是全世界规模最大和增长速度最快的房地产市场。”

在他看来，城镇化带来的亿万人向城市的集中、集聚，正是未来10年房地产市场大力发展的主要支撑点；“对于大多数房地产业来说，城镇化是个很好的机遇；加速解决农民工的住房问题、政府对商品房市场的干预减少等，都是随着新型城镇化的开展，带给房地产业的利好因素。”

据研究机构测算，2010年第六次全国人口普查数据，全国居住在城镇的人口为6.66亿人，占总人口的49.68%，而假设人均住房面积为30平方米，那么2亿人口的住房需求量将达到60亿平方米。若按照此次规划，2020年进城落户农民将完全纳入城镇住房保障体系。那么，1亿落户人群，住房需求将达30亿平方米。

不过，陈淮同时还指出，城镇化过程中一定是伴随着风险而推进的；面对“回归自由”的市场，选对了，是个机遇，选错了，将面临淘汰；对于二三线城市来说，有三分之一，可以抓住城镇化的机会，有三分之一需要等待下一个十年，还有三分之一，永远长不大！

根据RET睿意德中国商业地产研究中心统计，商业地产将呈现大规模增长态势，未来3年，中国商业物业供应将超3，700万平方米，占现有总存量的64%。RET睿意德高级董事王玉珂认为，城镇化进程带来的消费市场扩大，将是未来商业地产面临的最大发展机会。其中，三四线城市的中低端商业物业将产生大量需求。

尤其是在当前“两会”刚刚结束宏观经济“触底”阶段，同策咨询就认为，国家新型城镇化规划的公布，从短期内来看，意味着房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，这将带动2014年市场成交量从当下开始持续好转与价格的持续回升。

业内人士分析认为，规划发布之后，今明两年各个城市地方版的发展规划会逐步密集出台。这些城市级别的发展规划出台对于单个城市的房地产市场影响是较为明显的，从短期内来看，会影响一个城市热点区域内市场需求的集中爆发，扭转年初整个市场基本面欠佳的市场状况，刺激市场在第二季度迅速复苏并好转，最终形成量价齐升的局面。

上述分析机构称，从对于房企布局影响面来看，规划更多的是影响品牌开发企业的布局战略，品牌开发企业更多地会将自己的布局战略集中在城市群城市圈的核心城市或区域，聚焦一二线城市仍然是大多数品牌开发商的不变的选择。但是，在城市群城市圈大规划背景下，产业转移及同城化效应也将带动一部分开发企业到中心城市周边的城市进行布局投资。

因此，从中长期来看，在2020年之前，在新型城镇化因素及城镇化体制机制不断完善驱动下，房地产市场基本面总体仍然是趋于健康，房地产市场在2014～2020年仍然会形成黄金发展期。

此次规划再次提及坚持使市场在资源配置中起决定性作用，其实简单来讲，城镇化过程中，在城市圈大规划的前提下，产业先行的市场作用仍然是最重要的，而不是完全再靠政府的力量推动城镇化。同时，对于城镇化的各种行政化的措施和障碍将逐步消除，比如户籍制度改革、房地产市场调控限购手段（首先在房价上涨压力较小的城市）的推出。

同时，在新型城镇化逐步推进的阶段，还会强调保障房工作，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧。同时，城镇化会推进城市群城市圈发展，这样的过程里面，城市群城市圈的核心城市、中心城市将迎来品牌房企的大力拿地与布局机会，这些城市的房地产市场因为供求关系相对紧张，在2014年仍将持续火热。

新型城镇化绝不是房地产行业的出路？

纵观当今欧美发达国家，没有哪个国家是将房地产业确立为“支柱产业”的。大连市委党校教授张道航认为，从世界各国房地产发展的经验和教训看，凡是重视房地产的民生性质，并将房地产市场作为消费市场的，国家经济周期波动就比较小，如德国、法国等；凡是轻视房地产的民生性质，并将房地产市场作为投资或资本市场的，国家经济周期波动就比较大，如美国、日本等。

面对世界经济科技发展的新趋势，以及现代化进程中已经出现和可能遇到的问题，当代中国应当将高科技、文化、教育等“智慧产业”作为国民经济发展的主导乃至支柱产业。张道航认为，至于房地产业，则应让其尽早回归到“民生产业”的定位。其实，无论是从国计还是民生的角度讲，一个定位于“民生”的房地产业对于中国都至关重要，说它是“支柱产业”也不为过，但不是作为拉动GDP增长的支柱产业，而是以保障民生为宗旨、以完善住房保障为重要内容、以实现住有所居为目标的“民生型支柱产业”。

为此，有专家强调，新型城镇化绝不是房地产行业的出路。城镇化以实现区域的发展为目标，尤其是新型城镇化，以推动区域的协调发展为目标，以产业导入为核心，包含产业、住宅、商业等多个部分。

苏州市房地产行业协会副会长兼秘书长倪峻则在接受媒体采访时强调，一直以来，人们一提到城镇化，就会将其等同于房地产，大部分开发商也将城镇化等同于造城。于是，2011年苏州住宅销售有阻碍了，部分开发商开始转向商业，目前商铺销售遇到困难了，又要转向城镇化，房地产开发企业的这种认识是错误的。

他指出，李克强总理所强调的新型城镇化，是以解决大量流动的农业人口的就近就业、居住、教育、医疗等为目的，因此，导入产业是城镇化的核心。

新型城镇化以产业导入为核心，住宅和商业作为满足人们居住和消费的生活配套，是重要组成部分。

倪峻表示，产业导入是新型城镇化的核心，满足农业劳动力转移人口的再就业。新型城镇化开发的区域类型有多种，村、镇、城市核心区边缘的开发区，这些区域的规划发展都属于城镇化。新型城镇化的路径要因地制宜，必须从各区域的实际出发，发展现代农业、制造业、旅游业等。房地产业为新型城镇化提供居住和商业配套，是新型城镇化的重要组成部分。

“以人为核心”的新型城镇化，从规划到实施必须要以政府为主导，开发商进入城镇化时，必须遵循政府的规划框架。

倪峻说，在新型城镇化规划出台后，开发商不宜盲目乐观，拿地时一定要谨慎，即使出台了规划，也要仔细分析区域内人口的购买能力。