2014房地产调整风险你应该具备：分散投资和实业思维

2014开年至今，概括房地产市场就一个词：风声鹤唳。

数据显示，第1季度房地产投资增速由去年4季度19.9%大幅降至16.8%，其中3个月单月增速降至14.2%。尤其是被业内视为地产投资的先行指标：房屋销售面积3个月大幅下行，单月增速已降至-7.5%，新开工面积单月增速仅为-21.9%。同时，房地产库存状况也明显恶化。

追根溯源，去年下半年以来个人按揭利率抬升和开发商融资受限，成为地产景气下行的核心因素。考虑到房地产销售疲弱、市场前景恶化可能会迫使开发商进一步下调新开工和施工计划，业内对于未来地产泡沫破灭的风险或显著上升的预计，不无道理。

“不要把所有的钱都继续撒在房地产上，不要把所有的钱都放在中国境内。必须要有一些分散投资，就像李嘉诚一样。”经济学家陈志武开宗明义地说，不那么看好中国经济增速或增长前景的格局，会让人民币有更多的贬值压力。人民币一旦贬值，一些外资就想从中国撤走，国内一些资金也想往境外投。加在一起，这些因素会增加中国经济下行压力。

第一太平戴维斯数据就显示，中国客户2013年为海外房地产投入135亿美元，比2012年的63亿美元翻了两倍多。由于香港和新加坡楼市降温，更多的买家涌入纽约、伦敦和悉尼等地，离国门更远。业内预计今后十年中国人的海外房产投资每年可增长20%。这可以说从数据上印证了陈志武的观点。

房地产结构性市场调整压力，事实上也在促使行业政策进行结构性转向。业内分析，房地产基本面演进速度可能会快于资本市场预期。资本市场对房地产行业预期悲观，却客观上产生了土地市场与资本市场之间套利的可能性。分析称，市场对房地产预期越悲观，土地和市值之间的套利空间也就越大。这种套利一旦开始，地产股的定价权可能会转向实业思维的长线资金。

市场格局的调整无疑是一个行业走向成熟的必然过程，房地产何尝不是如此。然而专家也同时指出，对房企而言，城镇化蕴藏着巨大机遇，但政府调控方式的变化和互联网产业的快速发展，将在较长时间内给企业带来冲击。

行业下行，调整风险，其正在言说“向外求、向内求”的道理。外求执着，内求精进。据悉，万科已准备在全国50个项目建长者服务中心，从向客户提供好产品、好服务再向好邻居努力。其正诠释了这种难得的改变，也是一种出路。

此外，业界一直津津乐道的当前房地产的社会学和伦理学时代：伦理学指保障性住房；社会学住房指两个问题，一是新的方式创造，二是群体归属感的塑造。换句话说，在当前新型城镇化大背景下，有关居住伦理功能、人本旨归将在这一期间或被重新释放。

房地产正在进入买方市场。新型城镇化下，展望未来十年，房地产的收益分配势必将从极端不公状态转向公平改善状态。房地产市场则会从单一的商品房市场逐步转向“商品房+保障房”的双轨市场。而这也便是房地产社会学和伦理学的题中要义。