宜业宜居：新型城镇化的人本实践

厚土机构主席林少洲曾经就房地产行业的发展及趋势提出房地产发展的3个阶段：第一个阶段是经济学和建筑学的阶段，经济学解决量的问题，建筑学解决质的问题；第二个阶段是进入到伦理学和社会学阶段，一是从伦理学角度用保障性住房的办法来解决对弱势群体的居住问题，二是从社会学角度用商品房的办法来解决部分追求更高更新生活方式的需求问题；第三个阶段则是未来进入到宗教学和艺术学时代，类似于像古今中外保存持久的古城或古建筑，未来建筑更多的是追求某种宗教或艺术的永恒体现形式。

而当前的中国无疑正处在第二个阶段。

那么目前在从中央到地方全面推进城镇化的大政策环境下，以及在以人为核心的产业竞争压力下，住宅产业究竟会遇到怎样的现实机遇和挑战？

城镇化背后的人本主义挑战

荷兰社会伦理学家马格利特在《正派社会》一书中所提出“制度性羞辱”这样一个概念，在书中他大力提倡建立这样一种社会伦理规范：“不让社会制度羞辱社会中的任何一个人，尤其是社会中的弱势群体”。

国际欧亚科学院执行院长蒋正华指出，新型城镇化，不是简单的人口比例增加和建筑面积扩张，而是产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等一系列由“乡”到“城”的重要转变过程，是以人为本、公平共享的城镇化。城镇化的本意是创造更美好的生活，让社会上的所有人，尤其是弱者享受到平等的城镇化成果，而不是创造不公。

国家发改委主任徐绍史在向全国人大常委会作的国务院关于城镇化建设工作情况的报告中指出：城镇化是现代化的必由之路，是转变发展方式、调整经济结构、扩大国内需求的战略重点，是解决农业农村农民问题、促进城乡区域协调发展、提高人民生活水平的重要途径。报告还指出：2010至2012年，全国农业人口落户城镇的数量为2505万人，平均每年达835万人；2012年，城镇基本养老保险、基本医疗保险常住人口覆盖率分别达到63.9%和75.5%；2000年以来，我国城镇化率年均提高1.36个百分点，2012年城镇化率达到52.57%，与世界平均水平大体相当。

然而，在肯定成绩的同时也必须看到，我国城镇化质量不高的问题越来越突出。“大量农业转移人口难以融入城市社会，市民化进程滞后，是我国城镇化过程中遇到的最大难题。被纳入城镇人口统计的2亿多农民工及其随迁家属，未能在教育、就业、医疗、养老、保障性住房等方面平等享受城镇居民的基本公共服务，城镇内部出现新的二元结构矛盾，制约了城镇化对扩大内需和结构升级的推动作用，也存在着社会风险隐患。”徐绍史坦言道。

接下来，徐绍史表示，国务院将围绕四大战略重点促进城镇化健康发展，即有序推进农业转移人口市民化、优化城市化布局和形态、提高城市可持续发展能力、推动城乡发展一体化。

李克强总理在十二届全国人大二次会议上作政府报告中与房地产行业相关的内容有二部分内容，一是推进以人为核心的新型城镇化；二是统筹做好保障和改善民生工作。总体上弱化房地产行业的作为硬件建设的作用，要求房地产行业更要注重人的因素。

报告中仍把城镇化作为2014年以及今后的工作之一，对房地产行业的中长期发展仍产生着正面和积极的影响。另外要加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

报告中提出，国家将加大对中西部地区新型城镇化的支持，进一步优化东部地区城镇结构。通过提高建设和管理水平，让我国的城镇各具特色、宜业宜居，更加充满活力。这对于今后一段时期内，我国住宅产业的发展走向以及相应的产业链企业发展，起到提纲契领的战略性作用。

住房功能一度错位

致道德伦理失衡

如果仅仅将住房作为普通物品看，住房主要体现的是一种经济功能，在经济关系中，一套住房并不会因其交易方式的变化或使用目的的不同而失去其意义。但是，由于住房是人们最基本的需求，其功能的错位必然会导致社会上相当一部分人居住权丧失，从而引起一系列的伦理关系变化和伦理失衡。

我国自从福利房向商品房转变以来，房地产经济发展飞速。由于住房问题充满着道德伦理因素，因伦理道德理念和规范方面的偏差，而引发了一系列的道德伦理失衡和冲突。同时，由于房价过高所引起的一部分住房的功能，由居住转变为投资或投机。这些都已经严重影响了社会和经济的发展。

随着城镇化规划的提出，在实现以人为本的伦理学社会学价值上，住房功能的本位回归势所必然。

但是，正如中共大连市委党校教授张道航所言，这一定位必然会让房地产业得到多方面的政策支持，而在任何一个快速发展和处于“非理性繁荣”的市场上，若想回归理性并让其产品价格降下来几乎都是不大可能的。这正是近些年来中央多次出台稳定房价的调控政策，却始终难以让过快上涨的房价回归理性的重要原因。

据国家统计局和财政部2012年的统计数据，2012年房地产业销售6.4万亿元，缴纳契税2847亿元，房产税1372亿元，缴税合计约 1.1万亿元，银行房贷余额12万亿元，获得8400亿元利息，土地收入28517亿元，政府和银行从房地产获得收入47917亿元，占6.4万亿元收入的75%。房地产企业在新型城镇化过程中的影响越来越大。

而2013年，无论是房地产行业抑或是开发企业，都是高歌猛进的一年。2013年全国房地产市场规模迎来了新一轮的快速扩张；2013年前11月，全国商品房销售面积同比上升20.8%，同比增速创下近5年新高，而从成交总量来看，在年底项目集中成交的推动下，全年商品房成交面积将有望突破12亿平方米，而商品住宅成交总量亦将突破10亿平方米。

“住有所居”的人本实践

党的十七大就曾提出，要加快推进以改善民生为重点的社会建设，到 2020年实现“住有所居”的目标，党的十八大又进一步将住房问题作为民生问题重点之一，指出要“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”住房问题关系到人民的安居乐业和切身利益，也关系到社会的和谐与安定，它既是一个经济问题，也是一个社会问题，更是一个伦理问题，该问题已经引起了人们的广泛关注。

此次规划明确指出，2020年进城落户农民将完全纳入城镇住房保障体系。与此同时，以户籍为突破口，从户籍、医疗、社保、住房等多方面明晰了农民进城权益与发展路径。新型城镇化的核心是以人为中心的城镇化，其重要意义在于扩大内需、推动产业转型升级、协调区域发展。《国家新型城镇化规划（2014-2020 年）》提出“常住人口城镇化率达到 60%左右，户籍人口城镇化率达到 45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户”，这与 2014年政府工作报告提出的“三个 1 亿人”——“促进约 1 亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约 1亿人在中西部地区就近城镇化”的目标一致。

规划要求，采取廉租住房、公共租赁住房、租赁补贴等多种方式改善农民工居住条件。完善商品房配建保障性住房政策，鼓励社会资本参与建设。农民工集中的开发区和产业园区可以建设单元型或宿舍型公共租赁住房，农民工数量较多的企业可以在符合规定标准的用地范围内建设农民工集体宿舍。审慎探索由集体经济组织利用农村集体建设用地建设公共租赁住房。把进城落户农民完全纳入城镇住房保障体系。

在城镇化住房问题上，《规划》指出，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。

国家发改委副主任徐宪平分析指出，《规划》强调以人为本，有序推进农业转移人口市民化。首次提出了常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率两个指标，这是与以往最大的不同，也是最大的进步。

然而目前还有相当数量的城镇居民居住在棚户区和城中村。对此，住房城乡建设部副部长齐骥指出，到2012年底为止，各地已改造棚户区1260万套，2017年底计划完成1500万套，到2020年再完成1000万套。届时将一共完成3760万套，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。

另外，齐骥表示，我们要解决农民有一个稳定的和满足他基本生活需求的居所，进而逐步推动他持续乐业，把农民转成市民。

进城的农民买不起商品房的话，符合条件的可以申请保障房。而对于那些既不符合住房保障条件，又买不起商品房的群体，我们提出要建设供应政策性商品住房。即发展共有产权住房，在一定时期内实行共有产权，政府和购房者共有产权。通过这样的模式，来解决买不起商品房又不符合住房保障条件的“夹心层”。

2010至2012年，全国农业人口落户城镇的数量为2505万人，平均每年达835万人；2012年，城镇基本养老保险、基本医疗保险常住人口覆盖率分别达到63.9%和75.5%；2000年以来，我国城镇化率年均提高1.36个百分点，2012年城镇化率达到52.57%，与世界平均水平大体相当。