潘石屹为何唱衰楼市

詹国枢

分析中国楼市，不少人喜欢以任志强和潘石屹言论作参考，因为二人皆是资深房地产大佬，不但经验丰富、嗅觉灵敏，而且敢于发声，常能见人之所未见，言人之所未言。近些日子，中国楼市出现异象，似乎拐点已现端倪，一向是坚定唱涨派的任志强，自然坚持楼市还会稳中有升，潘石屹却异乎寻常地公开表示，楼市前景不佳，理应看衰。

5月23日，潘石屹在清华经管学院中国企业家论坛说：“我对住宅市场不看好。我认为中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。撞到之后，不但是房地产行业的风险，更大的是金融行业的风险。”话说得很直接，观点也很明确。潘说此话，依据有三。

其一，不动产统一登记条例出台，会增加市场供应量，而供应量增加，房价就会下跌。潘说：“现在要搞不动产登记了，傻瓜都知道，房子变成人民币会比较隐蔽一些。宁肯换成英镑、美元，也不能换成房子。”

其二，房产税政策的推出，会加大房屋持有者成本，拥有多套住房而一时无用者，必然尽快抛售，这又会促使房价下跌。潘举例说：“现在北京，就我所知，拥有房子20套以上的人是有的。拥有100套房子的人也是有的。而且这些房子都没有租出去。如果出台房产税政策，就会促使他们将手中的房变成市场供应量。”

其三，农村集体土地入市，亦会大大增加土地供应量。十八届三中全会决定提出，允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价。潘举例说：“北京CBD是4平方公里，但是北京的农村建设用地有1006平方公里，相当于250多个CBD。所以，土地的供应量是非常大的。”

以上三条，确实会引发楼市供应量增加，根据经济学原理，供给与价格成反比，供给越是充足，价格越是下跌。这道理当然没错。但细加推敲，上述三条，均属国家宏观政策。政策提出以后，如何具体细化？怎样逐步落实？都还需要一个过程，少则一年两年，多则三年五年，以相对长期的政策来推断近期楼市走向，似乎有些缺乏说服力。

比如，老潘认为，不动产统一登记条例出台，会促使拥有多套住房的官员将房子尽快出手，换成英镑、美元或人民币，这就必然增加楼市供应量。道理固然不错，但事实究竟如何？谁能拿得出有说服力的数据？老潘依据何在？至于房产税会促使拥有多套住房者将房脱手，此话已经说了多年，对楼市影响几何？仔细想想，房主们既然拥有几十、上百套房产，其腰包自然鼓得有些分量，即使交点儿税，无非等于少了几套房产而已，有必要那么惊慌吗？房子换成了钱，就一定能保值吗？

中国楼市，最难预测，难就难在总供给和总需求均不透明，没有谁能搞得清楚。近来，一些二三线城市房价下跌，吃惯土地财政的当地政府，生怕楼市一跌，收入剧减，日子过不下去，于是纷纷对楼市松绑。此举会否产生连锁反应，引来全国楼市应声下跌？我看未必。老潘登台唱衰楼市，无非也是逢场作戏，说说而已，大可不必当真的。