谈地产商对工程造价的控制与管理

季屹

摘要：房地产项目的成本控制是一项复杂的系统工程，工程造价的管理与控制作为房地产开发成本的重要组成，是开发企业获得经济效益的关键因素。本文从建设工程的前期阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工阶段和竣工结算阶段等五个方面阐述如何对工程造价进行科学的控制与管理。

关键词：房地产；工程造价；控制；管理

工程建设管理是一项复杂而专业的工作，它的三大控制目标是质量、进度和投资。三大目标是个既统一又矛盾的整体，其理想值是高质量、低投资、短工期。通常人们对工程进度和质量很重视，而对工程造价控制关注不多，在实际的工程建设中，经常会出现预算超概算，决算超预算的现象，主要是因为没有进行工程造价的全过程控制。建设项目的花费站在业主角度是投资，而站在项目管理角度是造价。

全过程投资控制是要在目标效果、建设投入、寿命周期等因素形成的系统中，根据各阶段工作的性质和特点进行动态控制，寻求合理、有效的任务组合和解决方案，改变工程中造价估算、概算、预算和承包合同价、竣工决算价缺乏连续性的状况，从而尽可能地为建设项目创造效益。对工程项目造价进行全过程控制不仅可有效防止突破投资限额，其更重要的是可促进建设、施工以及设计单位的管理，从而使投入建设项目的人力、物力、财力等有限资源得到充分利用，最终取得最佳的经济效益和社会效益。

在房地产开发的实际操作过程中，工程造价的控制工作往往得不到足够的重视。这是因为大多数开发企业在决策时太注重以资金运作为中心的投资回报，而对工程造价的控制过于滞后、过于粗糙，缺乏刚性和有效性。本文从实际出发，探讨贯穿于建设工程的前期、设计、施工准备、施工过程和竣工结算等五个阶段工程造价的控制与管理。

一、建设前期工程造价控制

项目建设前期，是指项目立项、进行可行性研究的投资决策阶段。这一阶段对建设项目工程造价的控制，在总体上起到决定性作用。建设地址的选择、投资方案的选择以及项目在技术上和经济上是否可行，无一不对工程造价产生重大影响。在建设前期，必须要做大量细致的调查研究，针对于项目的定位及项目的建设方案进行评审，使项目决策有充分的科学理论依据。

二、设计阶段工程造价控制

设计阶段是控制工程造价的重要阶段。有资料表明，在项目决策和设计阶段，影响工程造价的可能性为30%-75%，而在施工阶段影响工程造价的可能性只有5%-25%。由此可见，控制工程造价的关键，在于施工前的投资决策和设计阶段。建设单位要做好设计阶段的造价控制，必须运用技术与经济相结合的原则。

三、施工准备阶段工程造价控制

施工准备阶段是控制整个工程项目成本的必要阶段。

1、制定科学、先进、优化可行的施工组织设计方案。在制定方案时，要认真研究设计图纸，在确保工程质量和工期的前提下，充分利用项目当地的有利资源，充分发挥企业本身的人力、机械设备、材料等现有条件，通过采用新工艺、新技术，提高生产效率、降低成本。

2、根据最佳的施工组织设计方案，进行施工项目成本预测，确定项目成本总体控制目标。

3、签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。在国际惯例中，业主常常聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本，对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步，防止施工单位进场后以工期紧、场地狭小、设计选型的品牌型号不明确等为借口，进行各种各样的索赔。

四、施工阶段工程造价控制

施工阶段是控制整个工程项目成本的中心环节。其中包括质量成本控制、工期成本控制等。

1、工程質量成本控制。工程质量成本控制是对建筑产品质量形成全过程的全面控制。其主要目的就是在保证施工项目质量达到设计标准的情况下，使其经济效益达到最佳。即依据质量成本目标，对质量成本形成过程中的一切耗费进行计算和审核、揭示偏差、采取措施、及时纠偏，以实现预期的质量成本目标。

2、工期成本控制。工期成本是为了实现工期目标或完成合同工期而采取措施的费用、以及因工期延误而导致的业主索赔费用。工期并不是越短越好，缩短工期虽会减少设备等费用支出，但同时会造成人力、物力投入量的增加，有可能造成窝工，引起成本费的上升，工期缩短到一定程度后，成本费会急剧增加。相反，如果工期延长，人工费、临时施费和机械设备的租赁费都有可能增加，如不能满足合同工期要求，还可能造成业主索赔。

3、建设单位对施工过程的造价控制。

（1）合理确定材料价格。在工程造价的控制中材料价格的控制是主要的，材料费在工程中往往占有很大的比重，约占建筑产品成本的63%，因此必须在施工阶段严格按照建设单位要求的材料标准，合理确定材料价格，从而有效地控制工程造价。市场经济为材料的供应提供了多种渠道，而且材料品种价格繁多，建设单位预算人员应密切注意市场行情，随着工程进展情况深入现场、市场，掌握第一手的施工情况及材料信息，为竣工决算提供有力的依据。

（2）严把变更关，将工程预算控制在概算内。在施工中引起变更的原因很多，如工程设计粗糙，使工程实际与发包时提供的图纸不符；当前市场供应的材料规格标准不符合设计要求等，这些问题的产生都会影响工程造价。所以在施工过程中，必须严把变更关，严禁施工单位私自与设计单位交涉进行变更，提高设计标准，增加建设内容等。

（3）严格现场签证管理。在施工过程中，现场签证经常发生，现场签证由施工单位技术人员以现场实际发生工程量为依据进行编制，由施工单位负责人、建设单位现场代表及部门经理、预算部代表现场符合无误后共同签字确认，对于隐蔽工程签证，必须在隐蔽完成之前确认，并照相存档，否则将不予以决算。严格现场签证管理，是施工阶段控制工程造价的关键。

五、竣工结算阶段工程造价控制

工程竣工结算是核定建设工程造价的最终依据，也是建设项目竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。因此，这是控制工程成本的最后一关。合理控制工程造价体现在以下几方面：

1、审查工程量。工程量是审查工程结算的重要内容，应以工程竣工图、工程签证或者现场实际测量结果为依据，审核施工单位所报工程量是否准确，对于工程签证，严格按照公司签证制度执行，尤其隐蔽工程的签证，未在施工过程中确认的，不予以决算。

2、审查材料价格。建设单位和施工单位合同中确认的一次性包死价格将按照合同执行。合同中未明确的将按合同规定的定额取费进行决算，在决算中，部分主材价格已由预算部在施工过程中与施工单位确认，此类材料价格应以施工中确认的价格为准，不予以调整。其他材料的价格应按合同规定的要求，如按照施工同期网刊价格进行确认。

建设项目全过程投资控制是针对整个建设项目目标系统所实施的控制活动，涉及到技术工艺、经济分析、组织架构和合同成本等诸多方面，有大量的机构和专业人员参与实施，需要各方共同协作完成的多方位、多层次的系统工作，由于各参与方在建设项目中所承担的工作任务不同，角色不同，给项目带来的影响也不同。要想做好项目的管理，有效地控制工程造价，就必须从项目的各个环节入手，找出控制要点，实施全过程动态控制，减少和避免资金流失，真正降低工程成本，提高企业的经济效益。

重经营轻管理，是我国许多房地产企业的通病。在竞争激烈的卖方市场的条件下，开发商应通过强化内部科学管理，有效控制和降低房地产开发过程中的工程造价，提高其经济效益和市场竞争力。（作者单位：南京颐和置业有限公司）

参考文献：

[1]张彧：《工程造价的有效科学管理与控制》。