郑州市地铁商业发展现状、问题及对策研究

李彩凤　袁霄凌

作者简介：李彩凤（1986-），女，汉，河南郑州人，石家庄铁道大学，研究生。

袁霄凌（1989-），女，汉，河南省南乐县人，河南师范大学商学院，研究生。

摘 要：地铁商业能够将地铁这一交通工具所汇集的客流、物流转变成具有经济效益的商业流，这种依附于地铁而存在的商业模式能够很好的实现规模经济，从而促进城市商业的发展。2015年郑州地铁进入高速建设阶段，地铁商业的发展仍处于起步阶段，结合郑州市的地铁商业现状基础上对比国内外成功地铁商业运作模式，从中发现郑州地铁商业现存的亟待的问题，同时提出应以合理规划、因地制宜、市场化机制三个方面加强开发地铁商业。

关键词：地铁商业；郑州市；商业布局

一、郑州地铁商业现状及存在的问题

郑州地铁1号线已于2013年12月正式运营，目前在建的线路为2号线、5号线、1号线延长线，3号线预计2015年9月份动工。而根据规划，到2030年郑州规划的地铁线路有17条。形成“三横两纵一环”全部地铁线网。但是就目前而言，修建地铁的造价为5亿/公里，地铁的投资建设多为政府投资，其营运亏损不仅仅是郑州一个城市的问题，更是大多数地铁公司面临的问题，郑州地铁运营时间短、运行线路少，运营收入无法支持大量的投资，且地铁一号线起于郑州火车站，火车站周边的持续客源和商业氛围还未能完全注入地铁的运营中，因此郑州市地铁商业的发展才处于初级阶段，存在以下问题：

（1）地铁商业处于初级建立阶段，需要不断培养和完善：郑州市地铁建设起步晚，地铁商业的注入还未完成，尽在火车站和会展中心等关键站点完成了与商业的链接，但并没有有效的引导商业客流量，因而未能实现真正的地铁商业运营。

（2）商业运作模式简单，效率不高：郑州市现存运营地铁线路的商业空间开发十分有限，广告招商也为得到充分的利用，地铁沿线的土地大多早已经开发完毕，没有形成地产增值太大可能。

（3）地铁商业布局、业态缺乏规划：TOP理论主导城市轨道交通的影响范围约为10分钟左右的步行距离，约400-800米的半径范围。运营良好的地铁商业离不开合理的商业布局。郑州市目前地铁商业的规划落后于地铁开发建设，大多数地铁空间未被利用。在稍有利用的几个站点，也存在业态分布的不合理性，多以服装和餐饮为主，与地上商业没有差异也就没有吸引客流量的动力，未能合理的规划业态组合。

二、国内外地铁商业发展现状及经验启示

邻国日本对地下交通高度依赖，拥有世界上数量最多的地下购物中心。将地铁站、地下停车场、地下商业结合，从而带动地面商业的发展，地铁沿线土地、房产增值、甚至带动了旅游业的发展；新加坡政府也把地铁作为城市规划的一部分，地铁商业以综合集成模式、商业集成模式、商务集成模式和居住集成模式四种模式，主要以商业集成为主。这种多功能、立体化的地铁商业开发模式使其地铁赢利，同时进行地铁沿线的土地增值开发或预留增值潜力土地等举措，政府从中受益，从而较快收回地铁投资。

中国香港地铁是世界上为数不多的能赚钱的地铁之一，也是世界地铁运营成功的典范。地铁的开通不仅使沿线土地升值，同时使地铁上盖物业综合体兴起，香港70%以上的商业综合体都属于地铁上盖物业，这种布局能有效地把交通人流转换为商业客流，使得物业带动人流，人流带动物业。此外，香港地铁商业模式的运作成功还依赖于其对不同站点商业定位的准确把握，对地下空间。只租不售的政策和舒适购物环境的营造。与之相较，北京地铁物业还存在着商业区域定位不准，商业布局缺乏合理性以及商业氛围未形成等问题。

纵观国内外地铁商业建设，其成功的营运都离不开以下三点：（1）地铁商业与城市规划设计相结合。将地铁商业开发纳入城市地铁建设的规划中，从而根据其地铁容纳量和客流来规划地铁商业的规模和业态。（2）地铁商业与立体化交通相结合。地铁商业作为立体交通体系的一个枢纽，既能够实现交通工具乘换的便捷又能实现地铁商业的经济效益。（3）地铁商业带动周边资源的升值。地铁的开通对周边的商业、土地、房产等固定性资产的价值具有较大的提升效果，因而应将地铁站周边商业和地产开发同时纳入地铁商业的开发运营。

三、郑州市地铁商业发展建议

（一）合理规划发展地铁商业

由于郑州市地铁及地铁商业处于起步阶段，因而对地铁商业的植入进行规划还完全来得及，结合国内外地铁商业运营较好的城市的先进经验进行合理的布局规划和业态划分，提出从以下三点进行规划：

（1）交通枢纽对接系统：使汽车站、火车站、公交站、地铁站以及正在筹建的城市轨道交通站相互承接，并建立综合交通系统枢纽，以此为依托引入小型连锁商业、外媒广告招商、餐饮等快速消费业态。

（2）规划核心商务区站点商业：目前地铁一号线在核心商务区的商业引入方面有待进一步完善，主要是业态的调整，应着重与地上商业业态形成差异但又具有相对优势或者作为地上商业的部分替代，一方面有效缓解交通要道的拥堵，又可以增加地铁商业盈利。未来地铁商业在城区主要的几个商圈和人流量较大的商务办公区域均应在目前的基础上有所升华。

（3）生活區域站点商业植入：这类地铁站点多以居民上班出行客流为主，商业规划出商业广告外尽可能进行餐饮、便利店、生活超市的引入。

（二）因地制宜设计地铁商业

不同的城市因为其人口、经济、文化的不同所需要的商业环境也有所不同，地铁商业布局也应遵从这一原则。郑州市作为河南省省会拥有逾千万常住人口，是全国重要的交通枢纽，近几年城市范围不断向外扩展，地铁商业的发展仍处于初级阶段，后期应进行综合化规划，不应以消费型商业体为主，更要注意到人口不断增多与公共资源的供给关系，政府保留部分核心区域的土地开发权或者联合开发权，使地铁修建的正外部性能够有所收益；同时还要注意一个商业活动活跃的城市每一个能够吸引大量人流的地方都会成为商业广告的圣地，因而加强商业广告的招商运营也会是一笔较大的收入还填补修建地铁的成本。

（三）市场化机制运作地铁商业

事实证明仅仅依靠地铁公司对地铁商业进行运作一方面可能会产生垄断另一方面可能会产生低效，因此地铁商业的运营依赖政府放权，引入市场机制。首先可以与地产公司对地铁周边地产进行联合开发、联合经营、共同获利；第二可以对地铁商业的运营进行“自负盈亏”式承包，同时承包给多家商业运营公司进行运作，形成一定的竞争；第三是后期地铁设施的修建可以与企业合作是建设，一来减少地铁建设成本，二来是地铁的建设给沿线开发商及商业企业带来的正效应本身难以收回，不如采取直接让其付出成本。（作者单位：1.石家庄铁道大学；2.河南师范大学商学院）

参考文献：

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