我国房地产企业的财务风险及其防范对策

杨茜

摘 要：在我国社会经济快速发展的同时，人们对住房的需求也在不断增长，房地产业发展迅速，逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一，在21世纪的现代社会生活中具有非常重要的地位。同时房地产作为一个资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期长等特点，其必然会面临更多的财务风险。那么应该如何全面系统地防范财务风险这一问题，在房地产企业开发经营过程中显得尤为重要。文章通过分析我国房地产企业财务风险的特征探讨房地产企业财务风险的成因，最后提出房地产企业财务风险的防范对策，以期能够对我国房地产行业的财务风险防范控制有所帮助。

关键词：房地产企业；财务风险；成因；防范对策

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2014）24-0023-02

随着我国经济的快速发展，城市化程度的提高，房地产企业得到了不断发展，在经济中的地位也越来越大，已成为国民经济的重要产业之一。房地产企业作为一个典型的资金密集型行业，具有以下特点：项目的研发要求大量的资金投入，运营周期较长，资金的回收期长，投资变现能力差等。此外对房地产行业的发展产生巨大影响的还有当前的国际经济形势，国际金融危机一波未平一波又起，整個全球经济复苏的步伐很缓慢以及中国国内的金融货币政策的不断调整。我国不少房地产企业资产负债率比较高，因此承受着巨大的财务风险。在当前内外夹攻的形势下，相关房地产企业开展风险控制对我国经济的健康发展，我国房地产企业的国际竞争力，我国房地产行业财务风险的防范理论研究都具有非常深刻的现实意义。

1 我国房地产企业财务风险的特征

1.1 财务风险的定义

财务风险分为广义财务风险和狭义财务风险。广义的财务风险指的是在企业的财务活动中因为存在各种不确定的因素，因此带来的债务偿还，利润水平等的可变性；狭义的财务风险又称筹资风险，是指企业与筹资活动相关的风险，即企业债务偿还的不确定性。

1.2 我国房地产企业财务风险的特征

房地产企业的财务风险既具有一般风险的特征，又因为其本身行业的特点，所以它具有一定的特殊性。概括来说有以下四个方面：

①客观性。任何事物都是客观存在的，不会随着人意志的变化而发生变化。房地产企业的财务风险是客观存在的，体现在研发过程的每个环节之中，因此具有客观性。

②不确定性。因为财务活动结果的多重影响因素不断地发生改变，例如相关政策的调整，自然灾害的发生等等，使得其不确定性必然存在。就算房地产企业的财务风险我们可以在事前进行预测和估量，但是最终的结果依然会出现一定的偏差，因此房地产企业财务风险的大小不能够事前准确地确定。

③可转移性。虽然房地产企业的财务风险是不可避免的，但是通过有效的防范和控制可以达到降低企业财务风险的目的。在财务风险发生事前或者事中，为了转移和分散财务风险，可以通过选择适当的风险管理技术和采用专门的方法手段，最终达到尽量降低风险损失的目的。

④难防范性。虽然房地产行业的财务风险可以通过一些手段措施进行预测、分散和转移，但由于房地产研发的整个过程相当不易，涉及到的环节和外部环境又在不断发生变化，很难将风险进行具体的量化，因此增加了财务风险的识别难度。所以，房地产企业的财务风险难防范。

2 我国房地产企业财务风险的成因分析

我国房地产企业财务风险的成因可概括为两大类：客观因素成因和主观因素成因。客观因素成因包含了企业资本结构不合理、财务管理环境的复杂性、宏观的经济环境及政策因素等；主观因素方面包含了房地产开发企业财务风险意识淡薄，盲目投资等。下面就对这些因素进行简单的分析。

2.1 企业资本结构不合理，盲目举债

一方面，由于房地产行业的项目投资需要大批资金，绝大多数房地产企业为使项目顺利运行，想方设法地向各大银行贷款或向其他知名企业借款，而很少从企业本身出发去挖掘资金的潜力，因此这种举债具有极大的盲目性，并没有谨慎考虑企业是否本身具有一定的偿债能力。由于较高的负债导致企业资本总额中自有资本和借入资本的比例不协调，影响了资本结构自身的优化，因此导致绝大部分企业未能形成最合理的资本结构，资金成本不断加大，偿债压力不断加重。另一方面，财务杠杆效应伴随负债经营而出现。财务杠杆效应通过财务杠杆系数进行衡量，而负债是与财务杠杆系数成正向变动的，换句话说，在其他条件不变的情况下，负债越多，利息支出越大，财务杠杆系数也就相应越大，即财务杠杆效应越明显，这便是企业财务风险的直接因素。虽然负债带来的杠杆效应可以在一定程度上给企业带来较好的经济效应，但是负债比率过高，企业的债务风险便会因此加大。

2.2 财务管理环境的复杂性

我国房地产企业的内部财务管理环境是一个错综复杂的系统体系，企业产生财务风险的一个重要原因是企业内部财务关系混乱。企业内部在资金管理、资金使用和利润分配方面存在管理不当等现象，资金的使用效率不断降低，使得整个企业资金的安全性和完整性没法得到良好的保障。在企业财务管理过程中经常会有这种情况：不同财务分析方法得出来的结论不同，甚至相差甚远。这时就需要决策人员进行判断看哪一个方案较可行和哪个方法更科学，所以财务风险的另一成因是企业内部大量财务人员的判断导致了复杂的财务管理环境。

2.3 宏观经济环境及政策因素

我国经济保持快速发展，但各项法律制度、经济政策并没有跟上当今高速发展的经济形势。房地产行业是我国重点调控的几大行业之一，几乎每年都会出台一些有关房地产行业的调控政策，这时候很多企业都会感觉无从下手，到最后就只能消极被动地接受结果。另外一些偶然因素的巨大破坏，例如：地震、台风、沙尘暴、火灾、安全事故等自然灾害和突发事件会对企业的项目工程建设带来不可估量的损失。所以在这种不确定因素太多的条件下，与宏观经济环境政策密切相关的房地产行业便会因此受到较大的冲击。

2.4 房地产开发企业风险意识淡薄，盲目投资

受2009年政策利好、信心恢复等因素的影响，只要是进入房地产行业在很长的一段时间里都盈利了不少，对此一些管理者认为我国房地产行业是一个净赚不赔的领域，这从侧面说明房地产企业相关人员对财务风险存在的客观性认识存在偏差。无论哪一家企业，只要有生产活动、有财务活动，就必然会产生一定的财务风险。房地产开发企业管理人员的风险意识淡薄是财务风险产生的另一个重要原因，一些房地产开发企业没有在事前从项目规模、市场需求、投资报酬率、国家法律政策各方面进行全方位科学的系统分析，也没有进行大样本大范围的市场调研，导致最终决策缺乏可靠的依据，加大了企业的财务风险。

3 我国房地产企业财务风险的防范对策

3.1 完善内控制度，加强风险管理

我国房地产企业要想增强企业防范风险的能力就应该从内部控制制度出发，理清财务关系，明确相关部门的职责任务。企业还需树立职员的财务风险忧患意识，防范于未然。开展一些活動，调动职员的积极性，适当授权于他们，让他们认真投身到财务管理的活动中去。如何化解风险，是房地产企业控制财务风险的主要任务所在。具体做法可以从以下两个方面来考虑：

①完善公司监督体系和治理结构。企业需建立有效的管理结构，这是能否持续健康发展的前提条件之一，这也是会计内部控制制度实施的基本保障。

②加强内控制度建设。在构建规范化的内部控制体系过程中，企业应在权威专家的指导下进行业务流程梳理、分配好岗位权责、制作流程图等，保证工作中各个环节都是有据可依，有章可循的。

3.2 强化资金管理，提高资金使用效率

如何加强资金管理，年度责任预算管理模式可以供房地产企业参考，年度责任预算是房地产企业在确定各层次责任重点的基础上，将整体目标计划层层分解到重要中心部门，顺利地实现公司预算的总目标。房地产企业实施全面预算的编制过程需要全体员工的积极配合与参与，给上下各级进行有效沟通提供条件。要提高资金的使用效率，房地产企业应在考虑把闲置资金充分利用起来的同时，使工程物资全面统一调配，并实行纵向横向的融通，尽量不要形成物资的积压，从而加快资金的周转速度。主要是要在建立稳定的信用政策；评估企业的偿债能力；确定客户的资信等级和合理的应收账款比例这几个方面来加强对应收账款的管理。

3.3 确定合理的资本结构，降低资产负债率

房地产企业资金紧张的局面在一定程度上是由于外在环境压力造成的，为了保证资金的正常供应需主动地拓展融资渠道，为降低融资的成本应谨慎衡量负债风险与收益之间存在的关系，进而确定合理的资产负债率。可以从以下三个方面来考虑负债经营这个问题：

①战略方向要明确，保证资金得到有效的利用。企业应根据内部和外部所处的环境变化，在充分考虑企业长期发展中环境因素变化对企业经营活动影响的基础上，确定企业发展目标及其方向，并予以实施。当企业的经营方向较为明确时，企业便不会进行盲目的投资，这可以在一定程度上缓解来自资金需求方面的压力。

②负债要适度。企业要考虑自身风险能够承受的范围到底有多大，在此基础上确定合理的资产负债率。偿还债务最直接的保障是股东权益，所以负债额度与权益资本规模相差不能过大。另外，负债结构也应得到合理安排，企业的长期和短期负债比例需协调配合。

③结合企业自身成长情况，合理规划资金增长速度，避免出现因过多重视短期效益而丧失健康的成长能力这种情况的发生。

3.4 构建房地产企业的风险预警体系

就房地产企业的长期发展和财务风险管理方面来说，积极有效的风险预警体系是非常重要的影响因素之一。房地产企业应该在全面预算的基础上，构建一个全面有效的风险预警体系，以加强对财务风险的检测、预警、诊断和控制。房地产企业的风险预警体系大致可以分为以下3类：①基本信息系统；②分析监测系统；③风险处理系统。其中基本信息系统是整个风险预警体系的基础部分，负责财务信息的收集与传递。分析监测系统是整个体系的核心部分，它具有识别风险的能力，并能对其进行监测和分析，它能对风险水平是否达到或超过预警线的财务风险进行预警。分析监测系统的核心内容在于财务风险指标体系的构建。因此房地产企业需根据自身的规模特点，选择一些财务指标进行分析，例如偿债能力指标、盈利能力指标、营运能力指标等，构建出一套适合自身的风险预警体系。

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