重庆市“以房养老”分析及对策研究

彭卓等

摘 要：进入21世纪，我国正式步入老龄化社会，养老问题已经不仅仅是传承中华民族的传统美德的问题了，更是关系到现代社会和谐的重大问题，因此，我国迫切需要创新出更多的养老方式。本文通过研究我国部分地区“以房养老”的初步实践，对比重庆地区的老龄化问题，探讨“以房养老”新模式在重庆地区推广的可能性。

关键词：老龄化；养老方式；以房养老；新模式

一、引言

孝亲敬老，既是中华民族的传统美德，又是共建和谐社会、构筑现代文明的重要内容。进入21世纪，中国正式进入了人口老龄化社会。截止2013年底，我国60周岁及以上人口20243万人，占总人口的14.9%，65周岁及以上人口13161万人，占总人口的9.7%。就重庆而言，2013年60岁以上老年人口也突破了600万，占重庆市总人口的20%左右，人口老龄化问题已经相当严重了。面对“未富先老”以及“4+2+1”甚至“8+2+1”的家庭结构，我国的养老负担越来越重，传统的家庭养老、养儿防老的方式已经不能够满足我国目前的养老现状，因此，“以房养老”应运而生。

二、国内发展状况

1.南京——倒按揭南京模式：南京汤山“温泉留园”，是国内首个公开推出倒按揭性质的“以房换养”举措。按规定，拥有本市60平方米以上产权房、六旬以上的孤寡老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，可免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。但是，实施了不到两年便以失败告终。

2.上海——“以房自助养老”：65岁以上的老年人，可以将自己的房产与市公积金管理中心进行房屋转让交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心交付。

3.香港——香港政府在2011年推出安老按揭（又称“逆按揭”）计划，允许年龄在55岁以上的香港居民，将个人名义持有的楼龄在50年以下的住宅物业向银行提出按揭。

4.重庆——2014年2月25日由重庆市老年事业发展基金会、市残疾人福利基金会主办，重庆尊享实业（集团）有限公司协办的“关爱失能老人，共享生命尊严”大型公益募捐仪式暨“以房养老新模式”启动仪式，在重庆市江北区观音桥步行街广场隆重举行，标志重庆市正式试点“以房养老”。虽然重庆地区在2014年年初正式提出了“以房养老”试点的计划，但是，由于面临的种种原因并未付诸实践。

三、发展中遇到的挑战

1.产权制约。根据我国《物权法》的规定，房屋使用权限不超过70年，期满可以续期。但实际上，这里的70年是指从房地厂商购买土地使用权开始计算的，再加上房屋使用了几十年，等到老人达到养老年龄了，房屋的使用权几乎用完。而“以房养老”靠的就是出让房屋使用权来养老，对于养老机构来说，没有了房屋使用权就没有了养老效益。

2015年3月1日，我国正式实施《不动产登记暂行条例》，不再使用房产证，改用不动产证，将房屋所有权和房屋使用权划分开来，使得老年人房屋的产权得到弱化，在资产评估环节会使老年人的权益得到损害。

2.养老观念较落后。“养儿防老”的观念还在影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押给养老院等机构而

不给子女，使得许多老人和年轻人还难以接受。在当前经济还不怎么发达、贫富差距还比较大的情况下，许多老百姓辛苦一辈子也难以攒下一套房子，到老了却又不得不将房子抵押给银行，以贷款养老，这怎么都让人感觉银行似乎在“抢钱”。还有人指出，“以房养老”折射出的是中低收入群体深深地无奈。

3.法律制度不完善。法律法规没有明确的规定，政府层面的“以房养老”就很难推行，南京为例，第一次试点是民办机构，缺乏公信力，第二次试点也仅仅是公私合营。“以房养老”需要民政局、房管局、人社局金融和保险机构等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推广。

“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。

四、切实的解决方案

（一）重庆市政府应该加强对“以房养老”的领导

1.重庆市政府应该率先颁布一系列保障老年人的权益的相关条例，使重庆市“以房养老”政策在法律法规的规范下运行；2.同时政府增设一些“以房养老”专项人员，解释与“以房养老”有关的政策、法规，监督“以房养老”机构的正常运行；3.适当的拨出部分财政支出来支持“以房养老”的推行，增强“以房养老”的公信力，号召更多的人来关注、来响应“以房养老”的推行；4.政府还应该增加保障性住房、吸引更多的投资者来重庆建房，通过增加住房来让更多的年轻人有房可买，解决老年人的后顾之忧。

（二）社会经济主体应该坚持实施“以房养老”

1.推行“以房养老”模式的主体应该以“服务老年人”为宗旨，把“以房养老”落实到实处，落实到各个阶段，而不仅仅是前期融资阶段，在后期养老工作中更要保障老年人的利益；2.拿出部分资金来专门推行“以房养老”模式，让民众看到“以房养老”的实惠之处，只有这样才会有更多的人愿意接受“以房养老”；3.尽快将“以房养老”落到实处，而不仅仅是在理论提出阶段，实施前期可以适当的让利，以达到宣传目的，让更多的人了解“以房养老”、认识“以房养老”，从而才会选择“以房养老”。

（三）医疗机构“入驻”养老机构、社区

应该在市政府的领导之下积极地促进医疗卫生资源进入养老机构、社区和居民家庭。卫生管理部门要支持有条件的养老机构设置医疗机构；二级以上综合医院应当开设老年病科，增加老年病床数，做好老年慢性防治和康复护理。按照国务院的部署，重庆市政府应该积极探索医疗机构与养老机构合作新模式，医疗机构、社区卫生服务机构应当为老年人建立健康档案，建立社区医院与老年人家庭医疗契约服务关系，开展上门珍视、健康查体、保健咨询等服务，加快推进面向养老机构的远程医疗服务试点。

（四）“以房养老”模式的创新举措

在“以老养老”模式中，一些即将进入老年人的群体先向已经进入老年的人提供一系列养老措施，等到自己真正步入老年时可以无偿享受其他人的养老。但是，这些人提供的养老措施与自己将来享受到的养老保障可能不一致，因而会引起各种纠纷。

我们可以将“以老養老”模式中部分措施融入到“以房养老”模式中，而这一媒介就是房产。在“以老养老”中第一批向老年人提供养老的人可以获得老年人的房产，而这一房产则可以作为自己养老的资本，因此，这里并不需要很多现实中的房产，只是用房产来衡量自己给老年人提供养老保障的多少。

五、总结

面对重庆市越来越严重的人口老龄化问题，政府和社会各界都应该寻找切实可行的养老措施。“以房养老”模式，在全国很多城市都曾经经过试点验证了不可行的结论，但是本文认为，重庆作为一个超大城市，有着与东中部地区其他城市本质的不同，不论是人均收入、住房面积、人们的思想观念，还是重庆市日益严峻的老龄化问题，“以房养老”新模式在重庆发展与在我国其他地区的发展有很大的不同之处。因此，我们认为，“以房养老”模式在重庆有着很大的发展前景，可以解决部分养老问题。（作者单位：重庆工商大学经济学院）

基金项目：2014年大学生创新课题项目结题成果

参考文献：

[1] 浙江大学.柴效武.以房养老与以儿养老[N].社会科学报，2013-11-21004.

[2] 柴效武.“以房养老”再试水[J].时事报告，2013，10：30.

[3] 张冉，范子文.住房反向抵押贷款的需求分析——基于北京市的相关调查数据[J].技术经济，2009，09：88-94.