对于房地产企业财务管理问题的若干思考

李楚瑜

【摘要】随着改革开放进程的不断深入和经济全球化格局的逐渐形成，我国的房地产企业面临着新一轮的机遇和挑战。要想房地产企业在市场竞争中获得可持续的康健发展，就要强化内部管理，抓住机遇，化解风险，而财务管理是内部管理的重要方面，财务管理的好坏对房地产企业的生存发展至关重要。为此本文对于房地产企业财务管理问题做了若干的分析。

【关键词】房地产；财务管理；问题

随着我国经济的不断发展，房地产企业也得到了发展壮大，近些年来，房地产行业已经一跃成为了我国发展最快的行业之一，成为了我国经济的巨大支柱。随着改革开放进程的不断深入和经济全球化格局的逐渐形成，我国的房地产企业面临着新一轮的机遇和挑战，加上这几年来国家为了抑制泡沫房价而采取的各种宏观调控的措施，使得房地产企业的竞争正在日益加剧，房地产企业面临着巨大的挑战。要想房地产企业在市场竞争中获得可持续的康健发展，就要抓住机遇，强化内部管理，化解风险，而财务管理是内部管理的重要方面，财务管理的好坏对房地产企业的生存发展至关重要。

一、我国房地产行业财务管理特点

房地产企业不同于一般的企业，房地产项目的开发周期比较长，一般需二年以上，有的需要几年甚至十几年，相较于其他行业来说，它的资金需求量更大，所需资金多以亿计，它是一种特殊的资金密集型企业，且大多需高负债经营，是一种高投资、高风险的行业，因此财务管理就显得尤其重要。总的说来，我国房地产企业的财务管理有以下特点：一是房地产上下产业链比较长、所需资金大、投资周期长、中间环节多等因素决定了房地产企业财务管理的高难度和复杂性。二是房地产企业的经营风险和财务风险较高，这对财务人员提出了更高的要求，要求财务人员能够准确、及时、科学地进行风险预测。三是房地产企业的财务管理需要处理的内外部关系较复杂，关系更密切，包括与企业内部各职能部门及与债权人、投资者、以及工商税务部门之间的关系，若处理不当，财务管理不能很好发挥应有的作用，严重时会对房地产企业造成致命的打击。

二、目前房地产企业在财务管理中存在的问题

1.房地产企业高层对财务管理的重视程度不足，导致了企业发展战略的失败

从目前的形势来看，各大房地产企业都制定了相对规范的财务管理制度和流程，但未能与公司的发展战略及经营计划密切相关，大部分企业财务管理只发挥了事后核算，事后监督的作用，没有将财务管理提高到战略的高度，在公司投资、筹资、经营等重大决策的时候未运用财务管理技术进行可行性分析及风险分析，其结果是造成了投资、筹资、及生产经营的盲目性，最终导致了企业发展战略的失败。环顾我国的房地产市场，多数房地产企业是以民营企业为主的，而在那些发展较好的民营房地产企业中，领导者和管理层的智慧和经验和高低多寡直接影响了企业财务管理的质量。但是目前大多数的房地产企业的管理者对于市场风险没有足够的警惕性，一些房地产企业在投资活动上显得盲目，其往往只考虑到了利益，而对于投资存在的不确定性和风险并没有足够重视。有些房地产企业为了追求自身的多元化经营，扩大经营的范围和版图，来提升市场的占有率，其出发点虽然是好的，但是在扩大和多元化的过程中，房地产企业又面临着例如资金不足，人才短缺等问题，使得市场的开拓与理想中差别甚远。有的企业，为了解决资金不足的问题，到处融资，但未能充分考虑负债经营的财务风险，致使企业负担的利息支出甚至大于投资项目产生的收益，并存在利息、本金到期不能偿还、资金链断裂的风险，最终企业在激烈竞争的市场中面临被并购、破产淘汰的局面。

2.财务管理的效率不高，财务信息的时效性不强

目前大部分房地产企业仍采用较传统的财务系统，企业每逢月末、季末及年末，即使会计人员加班加点的干活，完整的财务报表很难及时完成，未能利用互联网技术实现经营、财务信息共享及与异地项目公司网络化办公等，因而财务信息的使用者很难获得及时的财务信息，造成企业财务管理的效率低下，财务信息的时效性不强，无法满足互联网时代企业财务管理高效率的要求。

3.财务管理的执行力度不强

很多的房地产企业的人员不能够真正按照规范的流程进行操作，对于收支的审批并没有足够的重视，很多的审批人员在自己的职责范围之外进行审批，而且在办理业务的时候对于相关手续的完整性和合法性也没有引起重视，导致了房地产企业的财务管理混乱。除此之外，房地产企业的权力过于集中于领导层的手上，在财务管理方面往往受到领导层的干预比较严重，企业的各大开支项目往往是按照领导层的意思进行的，从而导致了房地产企业的财务管理制度缺乏实效。

三、完善房地产企业在财务管理的若干建议

1.提高房地产企业财务管理的战略定位，建立健全企业财务管理制度及流程

为应对房地产行业日益激烈的市场竞争及国家对房地产行业的调控，使房地产企业获得可持续的健康发展，房地产企业应明确财务管理各环节包括财务预测、财务决策、财务计划、财务控制、财务监督和财务分析的作用和对企业的意义，提高财务管理的战略定位，结合自身经营的特点建立健全企业财务管理制度及流程，在公司的投资、筹资及运营等方面运用财务管理的方法进行可行性及风险分析，对项目开发全过程的各个节点的收支进行财务监控，从战略方面做好房地产企业的资金筹集、投放、成本效益风险的分析控制工作。因此，房地产企业应对财务管理各方面工作做到定岗、定员、定权、定责，把各项财务管理工作制度化、流程化，尽量减少人为因素对管理效果产生不确定性的影响，提高管理的实效。

2.建立完善的财务管理信息系统及安全防范体系，统筹掌控企业经营管理所需信息

由于房地产企业财务管理的重要性及复杂性，企业管理者要获得及时有效的信息用于决策，就要建立完善的财务管理信息系统，利用互联网技术实现经营、财务信息共享及与异地项目公司网络化办公等，利用计算机系统对财务数据进行集中处理，完成记账、算账、报表生成和汇总，提高加工和处理财务信息的效率。在提高效率的同时要确保信息的安全，建立健全财务信息安全防范体系，在很好的职责分工、内部控制及网络安全的前提下利用现代技术提高管理信息提供的及时性，随时为管理者提供在瞬息万变的市场环境中进行决策分析的有效数据，提高企业的应变能力。

3.强化财务管理的执行力度

再完善的管理制度如果无法落到实处，那就形同虚设，对企业的发展一点帮助都没有。只有强化财务管理的执行力度，在企业高层的高度重视及不断宣传贯彻，在企业内部开展相关制度流程的培训，使企业高层以至各个层次的人都能自觉遵守财务管理的制度和流程，严格按制度流程办事，才能真正发挥财务管理的重要作用，从而保证房地产企业财务管理的有序性，保证房地产企业的资产安全，为房地产企业的发展壮大提供强有力的保障。除以上方面外，要强化财务管理的执行力度，企业还要同时落实绩效考核制度，包括业绩考核和行为考核，对员工的绩效进行客观、公平的评价和考核，以此为基础帮助员工进行能力提升和工作改进，并据此开展员工的奖励、提薪、晋升、能力开发等，将员工财务管理工作的好坏与员工本人的切实利益结合起来。

4.房地产企业应建立业务与财务联动的全面预算管理制度，高效管控公司的资金流，提高企业利润，控制企业风险

全面预算管理作为对现代企业成熟与发展起过重大推动作用的管理系统，是企业内部管理控制的一种主要方法。这一方法自从上个世纪20年代在美国的通用电气、杜邦、通用汽车公司产生之后，很快就成了大型工商企业的标准作业程序。从最初的计划、协调，发展到兼具控制、激励、评价等诸多功能的一种综合贯彻企业经营战略的管理工具，全面预算管理在企业内部控制中日益发挥核心作用。正如著名管理学家戴维·奥利所说的，全面预算管理是为数不多的几个能把企业的所有关键问题融合于一个体系之中的管理控制方法之一。房地产企业作为资金密集型的高投资、高风险行业，面临着大量的资源整合工作及资金进出管理，再加上受外部竞争和政策调控的影响更多，使得资金流成为房地产企业生死存忘的核心指标，成为房地产企业关注的焦点。因此，房地产企业更要建立全面的预算管理制度，制定基于业务和财务联动的全面预算管理，提前做好精准的业务计划和资金计划，将资金流与企业战略和计划高度结合，通过年度预算和项目预算两个维度对房地产企业日常经营进行双维管控，从预算的六大环节：经营计划分解、预算编制、执行控制、预算调整、预算分析、预算考核进行全过程控制，合理分配人、财、物等战略资源来协助企业实现既定的战略目标，提高资金利用率、控制成本费用支出，提高企业利润，控制企业风险。

5.提高房地产财务人员的综合素质

提高房地产财务人员的综合素质，是房地产企业完善其财务管理的一个重要的方式。首先在招聘财务人员上，应当聘用那些熟练掌握会计、法律以及拥有良好的经济学、管理学、计算机基础的员工。其次，积极加强对于房地产在职的财务人员的培训，不断使其完善知识结构，更新知识和技能。在这个经济技术蓬勃发展的年代，财务人员应当积极的更新自身的专业知识，充分利用网络电子技术，来进行财务核算、财务分析和建立评价模型，并从各个角度对于财务信息进行有效的分析。

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