基于房地产业相关宏观政策与房地产企业的分析

周毛利

(中铁十七局第一工程有限公司，山西太原 030032)

我国房地产业一方面其发展面临广阔前景和良好机遇，另一方面也因为其特殊性及其近几年的非理性发展引发了社会上过多的问题以及过热的关注。房地产业的特殊性质使其能否保持健康发展关联国民经济全局，房地产业能否健康发展关系民生及和谐社会建设。作为固定资产投资的“大权重”行业，房地产业的起伏与宏观经济周期高度正相关，政策的调整、变化决定着房地产市场的调整力度和调整周期。出于对房价持续非理性上涨的反应，我国政府从2005年开始进入对房地产业的密集调控期，调控的力度越来越大，范围也越来越宽。调控的内容和手段也从2005年的单纯关注房价问题逐步转变为近年以来的从多个领域、运用多种措施对“失去理性”的房价进行综合调控。本文从国家统计局统计的数据中，选取了2004年～2013年的企业景气指数、各行业的平均景气指数、房地产企业家信心指数相关数据，综合了这十年国家对房地产业的相关宏观政策，对这些房地产业相关因素进行了相关分析。

1 数据说明

1.1 企业景气指数和企业家信心指数

企业景气指数和企业家信心指数均来源于国家统计局开展的企业景气调查。企业景气指数是通过对企业家关于当前宏观经济环境和微观经营状况判断结果进行量化加工整理得到的，用以综合反映宏观经济发展状况和企业生产经营景气状况以及未来发展变化的趋势。企业家信心指数综合反映企业家对宏观经济的看法和信心，企业景气指数综合反映企业生产经营景气状况。本文中企业景气指数采用国家统计局中每年四个季度的房地产行业企业景气指数的平均数。各行业景气指数平均值为各个季度的景气指数的平均值。企业家信心指数采用每年四个季度房地产企业家的信心指数的平均值。

1.2 2004年～2013年国家政策调控分析与调控力度赋值

因为2004年～2008年的宏观政策对近几年的房地产行业的发展影响力度减弱，所以本文重点分析了2008年～2013年这六年的房地产相关宏观政策。对国家针对房地产行业的相关政策采用赋值的办法进行量化，以便分析。以2008年的政策赋值80为准，完全从紧的政策赋值为100，然后逐步递减。其余年份通过与相近年份作对比得出其赋值。

1)2004年～2007年的政策分析与赋值。2004年国家全力支持住宅成为新的经济增长点。综合分析赋值为40，这是房地产相关政策最为宽松的时期。2005年房地产业关联度高，带动力强，已成为国民经济的支柱性产业。国家的相关政策已经开始有所调控，但支持力度不减。综合分析赋值为50。2006年，中央政府用土地供给抑制房地产过热，上调贷款利率，以货币政策对房地产业进行一定程度的调控。综合分析赋值为65。2007年，房贷优惠政策取消，国家税务局发出《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》，明确个人买卖二手房，须缴纳个人税。综合分析赋值为70。

2)2008年的政策分析与赋值。从政策面看，与2006年、2007年的调控相比，2008年国家对房地产市场的调控力度更大，而且是全方位的，不仅包含了供需层面，而且对于市场秩序和制度层面均有涉及。综合政策分析，赋值为80。

3)2009年的政策分析与赋值。2009年的投资增长总体平稳，但房地产业的投资“局部活跃”，全国商品房均价依然保持高位上涨趋势，使得政策面继续再收紧，前沿城市的房价开始大幅下跌，显露泡沫破灭迹象，房地产市场前景极不明朗。综合政策分析的赋值为90。

4)2010年的政策分析与赋值。2010年的房地产市场调整态势明显，房地产业历经了中央政府调控政策从年初“两防”调整为年中的“一保一控”，到12月明确为“保增长、扩内需、调结构”的政策变动以及房地产行业的自身调整，调整成为2010年房地产业的主基调。综合政策分析，赋值为90。

5)2011年的政策分析与赋值。2011年，国家4万亿元投资计划推出后的影响进入高峰，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策共同作用下，市场上流动性大大增强，在中央政策的基础上，各地纷纷出台相关优惠政策刺激房地产市场。中央政策的综合分析，赋值为60。

6)2012年的政策分析与赋值。国务院办公厅连续出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，中国人民银行上调存款类准备金率，综上分析，政策赋值为90。

7)2013年的政策分析与赋值。2013年春节前夕，确定了全年房地产调控基调，同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕。再次强调加强保障性住宅建设，对房价控制、保障房建设均有明确的目标和时间限制。政策分析赋值为95，达十年最高水平。

综合以上的分析，得出量化后各因素的数据汇总于表1。

2 对数据进行相关分析

运用SPSS统计软件进行数据分析(如表2所示)。

表1 各因素的汇总表

表2 数据描述性统计分析

由表2可以看出，包括房地产企业在内的各行业景气指数都较高，在我国经济保持较快平稳发展的近十几年里，我国的各行各业的发展呈现普遍良好的态势。国家对房地产行业的政策控制度均值为73，说明国家对房地产行业的力度处于从紧的水平，其标准差达到19.032 14，居于最高，也说明了国家对房地产行业的调控政策变数较大，这也与房地产行业发展不稳定，有太多的动荡与影响因素有较强的关系。

1)在控制因素“国家政策控制力度”的前提下，对“各行业景气指数平均值”“企业家信心指数”“企业景气指数”三个因素进行偏相关性分析。

表3 控制因素“国家政策控制力度”的偏相关分析

由表3可以看出，在控制了国家政策对房地产业的调控这一因素后，可以看出房地产业的产业关联度强，比其他行业的相关性显著，比在控制国家调控这一因素前的相关度0.776还要显著。

2)在控制因素“企业家信心指数”的前提下，对“各行业景气指数平均值”“企业景气指数”“国家政策控制力度”三个因素进行偏相关性分析。

表4 控制因素“企业家信心指数”的偏相关分析

从表4可以看出，在控制了企业家信心指数这一因素的前提下，可以看出企业家信心指数对房产企业和其他综合行业的干扰太大，而房地产行业与其他行业的相关度比较显著。

3 结语

目前经过几年调控，我国房地产市场尚存在部分大城市房价过高，住房供给结构不合理，住房保障制度不完善，房地产市场交易秩序有待进一步规范，住房需求有待合理引导等问题。鉴于国家宏观调控政策对房地产业的显著影响，所以，应该加强国家对房地产业的有效引导，促进房地产业的健康平稳有序发展。但同时考虑到房地产业与其他行业的高度关联性，以及对国家政策的高敏感性，因此，对房地产行业的调整不能采取过激的诸如“休克疗法”等极端办法。

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