地产基金的春天在哪里？

凡志喜

房地产融资市场坏消息不断。兴业银行暂停房地产夹层融资和供应链贷款，德信地产降价销售杭州楼盘被视为压倒中国楼市的最后一根稻草，宁波地产界曾经的大佬浙江兴润置业轰然倒塌……

近几年，中国房地产基金异军突起，风起云涌，正日益成为一支不可忽视的新生力量。在大资管时代，互联网金融浪潮方兴未艾，房地产基金怎样才能走得更长远、更稳健？房地产泡沫破灭阴霾浮现，房地产何去何从？

火爆背后危险重重

2013年是房地产基金有史以来最为火爆的一年，募资、投资、退出均创出了历史新高。

在过去的两年，国内房价大幅反弹，然而，国家对炒房等投机性需求的打压令不少炒房客束手无策，于是大多炒房客选择了房地产基金这条路。

据清科研究中心统计的数据显示，在基金募集方面，2013年我国新募房地产基金数量达到132只，同比增长40.4%；披露的募资总额达到106.67亿美元，同比增长79.1%。其中，在2013年新募集的房地产基金中，本土人民币基金有128只，占据绝对主力地位。

在清科研究中心分析师郑知行看来，市场看好房价走势前景，房地产基金有比较稳定的高回报；房地产基金存续周期短，退出更加便利是2013年房地产基金火爆的重要原因。

在这火爆的背后，我们看到，大多数房地产基金却偏离了股权投资的本质，成为“炒房”的一种手段。专家认为，我国现存大多数房地产基金多为债权投资模式，从长期来看，行业风险值得警惕，内部洗牌在所难免，管理机构亟须转型。

房地产市场整体的繁荣不仅刺激了投资者的热情，同时也吸收了一部分传统VC/PE投资者转投房地产市场。但是行业整体大跃进并不见得是好事。

与国外成熟的房地产基金相比，我国新涌现的大量房地产基金性质变了味。据了解，目前国内房地产基金大多资质不高，发行门槛比较低。通常投资门槛仅为200万-300万元，投资周期最快只有1年。投资模式也偏离了股权投资的本质，往往以债权投资居多，以委托贷款的方式将资金贷给项目公司。

而国内成熟的房地产基金则规模较大，注重出资人资质，投资周期往往长达7-10年。投资模式注重股权投资，往往通过并购等方式来参与到项目的管理和运作，并通过项目长期增值来实现收益。

利率市场化成挑战

央行放开贷款利率下限、民营银行试水破冰……利率市场化离投资者已经越来越近了，作为相关产品的地产基金，前途会怎样？在利率市场化趋势下地产基金迎来巨大挑战。

“毫无疑问，利率市场化肯定会对地产基金产生一定的冲击，” 厚道资产管理公司总裁丁浚哲表示，“存贷利差的缩小将分流一部分的基金投资者，品牌优势较弱的基金将首先受到冲击。”

利率市场化促使银行以低利率抢夺优质客户市场，但在当前房地产开发贷紧缩的背景下，多数房地产企业并不能享受到利率下降的红利，开发商依靠地产基金融资的现状不会有太大改变。

与此同时，金融市场规范化建设的不断推进，也在一定程度上挤压了劣质地产基金的生存空间，投资者的选择将越来越倾向于风控完善、回报率高的地产基金。

曲线入市募资新来源

2013年8月，瑞银公租房基金完成首期募集。该基金是由瑞银环球资产管理（中国）公司、上海市虹口区公租房公司、太平资产管理公司和国投瑞银基金公司共同发起设立的我国首只投资于公租房并持有其所有权的投资基金。

其实早在2010年，保监会在《保险资金投资不动产暂行办法》中已规定保险资金可投资非自用性不动产、基础设施债权投资计划及不动产相关金融产品，为保险机构投资房地产基金铺下政策基础。2012年，保监会的新政“13条”更是放宽了险资运用的范围，保险机构也逐步进入房地产基金领域。

清科研究中心近日发布的报告显示，当前中国房地产私募基金的募集对象主要是融资渠道相对匮乏的本土机构。由于机构投资者受到法律法规限制，难以成为私募基金的募集对象，不少机构投资者借道政策对不同机构类型的差别管理进行投资，这一方法成为现阶段房地产私募基金募资的一个备选方案。

“触网”自救迎春天

作为国内房地产融资的重要渠道之一，房地产基金近年来发展突飞猛进。但自今年以来，房地产融资市场接连爆出负面问题。房地产基金业在未来将何去何从，成为各界探讨的焦点话题之一。

从中国目前现状来看，直接融资成为金融资本市场化的一个重要方向。在互联网金融大潮的冲击下，房地产基金也继基金、保险、银行等行业之后，迈出了“触网”的脚步，而互联网金融也被业内视为“拯救”房地产基金的新基因。

房地产调控政策的影响，房地产基金蓬勃发展，根据有关统计数据显示，截至2013年10月底，全国房地产基金管理机构约510家，管理规模超6000亿人民币，其中仅深圳本土房地产基金管理机构约210家，管理规模接近2000亿人民币。

目前已经有多家房地产基金公司开始抢发相关的互联网金融产品。对于房地产权益化产品设计，引入互联网金融的最大创新之处，就是创新的销售渠道。通过互联网的销售平台，降低了行业门槛，从而解决传统房地产基金的募资通道问题。此外，房地产基金在引入互联网金融之后，在减少中间费用方面也成效明显。

华睿信资产董事长范嘉贵认为，房地产基金应该说迎来了黄金时间，因为只有一个行业在调整的时候才有机会，地产基金在专业领域方面，住宅地产的黄金时代已经过去，要往真正的股权基金走，发挥专业的力量，这正好是房地产基金发展的春天和机会来了。endprint