试论房地产企业的成本核算问题及其策略

曾宏烨

摘要：近年来，我国的房地产产业发展迅速，已经成为我国经济的支柱行业。随着大家对房地产产业的关注，我国关于房地产开发的相关政策和规章制度越来越完善。房地产的发展已经逐渐进入理性化和规范化，呈现理性发展的态势。但是，企业如何控制成本，解决成本核算问题，获得更好的利润依然是一个大问题。本文就房地产企业出现的各种成本核算问题进行简要分析，提出自己的观点看法。

关键词：成本 核算 核算监督 成本控制

房地产开发是指对土地进行开发，建设房屋，并出售、出租经营模式。房地产投资具有资金投入巨大，风险高，周期长，成本核算环节多的特点。为了提高利润，降低风险，就需要对成本核算仔细检查，力求用做啥哦的成本获得最多的利益。因此，房地产的成本核算问题及其重要。

一、房地产成本核算概述

房地产成本的最基本组成是土地，前期工程和设备费用。这三种成本也是主要内容，大概占成本的80%左右。从政府或其他地方购买土地进行开发是最终要的成本，主要包括动迁费，出让金，拍卖佣金，置换成本，契税等。在开工前也需要前期工程的准备。比如三通一平费，地质勘探费用等。设备费用就更多了，材料费，人工费等。其次就是各种配套费用及其他费用。比如学校，商店等配套设施，公共停车场，水电，煤气，照明和道路绿化等。其他费用包括相关税费，押金等。另外就是筹资成本和管理费用，我们知道，多数房地产都是靠贷款来解决资金问题，但是房地产周期长，所以还款的利息也是不容小觑的。管理费用等则是在工程进行时，对现场和设备管理需要花费的钱。

二、房地产企业成本核算现状及问题

（一）成本的归集对象难以确定，核算口径不一

和其他行业一样，在进行成本核算时，首先应该确定成本归集对象，只有这样会计才有办法核算成本。对于小规模的房地产开发，成本归集对象容易确定，但是如果要建设一个小区或者高大建筑，则会碰到很多问题，具有一定的复杂性，划分核算对象过粗过细都会不利于成本的控制的分析，加大回家核算过程的工作量。另外很多核算口径不统一，导致会计进行成本核算时，数据准确性，可靠性降低。

（二）成本费用分配有一定的随意性，实际支出与核算不符

首先，房地产行业在对间接成本进行归集是，如土地费用，基础建设费用等，没有给出明确的界定，导致房地产成本费用分配有一定的随意性。有些企业只重视总成本核算，这会导致成本分析的完整性和可靠性下降。还有，由于成本核算的方法很多，有些企业为了逃避税收等使成本分配有利于自己，导致成本信息不准确。更有一些企业为了尽快结转开发幅负担的配套设施费用，经常会采取预提费用进行核算，导致实际支出大大增加。

（三）重视工程决算，忽视项目决算，虚列成本费用

重视工程，忽略项目，是许多企业的现状。其原因是工程决算时间明确，一般不拖拉，而项目决算会因为各种原因一拖再拖，这样会导致一系列问题出现。而且房地产成本核算较为复杂，核算涉及的会计周期长，导致很多的成本核算不到位，虚列成本费用。

三、完善房地产企业成本核算的对策

（一）明确成本核算对象

房地产企业开发必须以独立的单项开发工程进行成本核算，要充分考虑开发工程的各种因素，客观合理的分配和归集费用来确定承担者。对规模较大的，建设时间较长的工程，可以按照开发项目的区域集合经济责任制来规划成本核算对象。

（二）加强项目成本核算的管理和分析控制，有效控制支出

首先要建立良好完善的预算管理制度。成本控制是所有企业能否获利的关键所在。开发项目具有周期长，投入资金多的特点，并且国家加强了房地产的宏观调控，房地产面临政策和市场风险的概率加大，加强前期工程费，基础设施费，公共建设费，建安工程费等的成项目的预算显得尤其重要。其次，要不断改善开发的成本控制措施，可以设立专门的管理部门进行管理，做出科学理性的分析，进一步降低成本支出，从而有效的控制成本。对照国家规定的核算标准，严格按照要求对工程部实际造价进行审核，对材料等价格的变动而影响的成本要即使知晓，准确工程决算。

（三）提高成本核算质量，健全审计监督制度

通过健全制度，将外部的监督和内部的审计有效的结合起来，确保核算质量。通过弥补审计制度明确审计人员的职责，设立审计部门，加强人员管理，参与成本核算的监督工作，工作人员坚守自己的责任，认真对待工作，确保数据真实可靠，不弄虚作假，减少不合理开支，最大化的提高利润。要不断提高工作人员的责任心，提高业务能力，从根本上解决成本核算出现的问题，确保成本核算质量。

总之，由于房地产企业比较特殊，资金庞大，周期较长，导致成本核算比较复杂，需要工作人员具有良好的专业素质和敏锐的专业判断能力以及认真仔细的工作态度。在明确成本核算对象的前提下，建立健全的成本核算制度，准确合理的归集和分配成本费用，加强监督力度，避免工作中的漏洞，严格的控制成本支出，不断提高对成本控制的管理水平，按照国家规定实行核算制度，不投机取巧，依法为企业创造最大利润，提高管理水平，让企业在房地产市场中站稳脚跟，具有强大的竞争力。

参考文献：

[1]吕超峰.房地产开发企业成本核算存在的问题及对策探析[J].财经界，2012

[2]郭爱民.浅谈房地产开发企业成本核算几点看法[J].时代金融.2013

[3]羊莉.对房地产开发企业成本核算与控制的探讨[J].中国城市经济，2011endprint