小议约束房地产企业欺诈行为的经济法策略

谢贤禄

摘要：在我国经济的飞速发展下，房产项目已经成为了我国国民经济新的增长点，在优化我国经济结构和推动我国经济发展方面有非常重要的作用。我国的房地产开发企业要想走向国际，诚信是经营发展的基础。不过由于我国部分管理不到位、房地产起步比较迟，相关的法制不够完善，各种欺诈行为层出不穷。对购房者的合法权益造成了侵害，基于此本文对约束房地产企业欺诈行为的经济法进行探讨。

关键词：小议约束房产 企业欺诈行为 经济法策略

在住宅商品化政策的推行下，为了对住房问题进行解决，很多城镇居民会选择购买商品房，但是由于我国房地产的发展不成熟，商品交易不规范，在购房的过程中，常常会遇到房产开发商欺诈的情况，让人防不胜防。近年来，对房屋质量的投诉也越来越多，而且这种纠纷的解决难度也比较大，因此对房地产企业欺诈行为的经济策略进行探讨是非常重要的。

一、浅析房地产欺诈行为

房地产开发企业是从事经营企业和房地产开发以营利为主要目的的企业，当前专营企业、项目公司和兼营企业是房地产企业的三种类型。从法律的层面来说，如果当事人对事实真相故意进行隐瞒，故意制造歪曲和虚假的事实，让表意人陷入到错误陷入到做出意思表示的行为就叫做欺诈行为。通常情况下，房地产开发企业的欺诈行为主要指的是开发企业利用身份、资金、人员、信息等方面的地位和优势，利用宣传、广告、告知的方法，故意对购房人隐瞒商品房的面积大小、规划情况、用地情况、设施情况，和购房人建立交易，订立商品房购买合同的行为。一般房地产开发企业欺诈行为主要是下面几个方面的事件构成的：

一是客观上对购房者进行欺诈的行为。客观上对购房者进行欺诈的行为主要指的是房地产开发企业向购房者隐瞒房屋的真实情况或者告知购买者虚假情况，诱导购房者进行购买的行为。对事实的情况进行隐瞒指的是开发企业故意不告知购房者房屋的真实情况。向购买者告知虚假情况，指的是对虚假事实进行陈述，比如把低档装修房说成高档装修房，把劣质商品房说出优质商品房，根据《消费者权益保护法》中的相关规定，经营者要将真实的服务信息和商品相关信息提供给房屋购买者，杜绝出现让人产生误解的虚假宣传。因此，商品销售企业有房屋购买这提供真实信息的义务，这种义务属于法定义务，如果违反这个义务，就属于欺诈行为。

二是主观上对购房者进行欺诈。故意欺诈指的是最高法院，开发企业故意向房屋购买者告知虚假的情况，对真实情况进行隐瞒的行为，诱导购房人员作出错误的理解，这种行为就属于欺诈行为，此故意包含了隐瞒事实真相的消极故意和陈述虚假事实的积极故意行为，只要对他人自由的行为造成了妨碍，不管是否取得了财产上的不法利益，都属于故意欺诈行为。在实践的过程中，大多数的主观欺诈行为比较明显，认定起来也比较容易，但是在个别时候，认定起来比较困难。例如在商品房售卖的过程中，房地产开发单位在对购房人讲述房屋的基本情况时，对自己讲述内容的真假不能肯定，但是仍然向房屋购房人进行讲述，导致购房者陷入了错误的观念，在此种情况下，房地产开发企业作为陈述方有欺诈的行为存在，由于房地产企业无法确定销售人员在陈述的过程中表达内容的真实性，无法让房屋购买者真正的了解到房屋的真实情况，购房者就会陷入到错误的认识中，属于故意欺诈。

三是房屋购买者受到合同欺骗。购买者对房屋合同认识的错误，不是客户自己的失误造成的，是在房地产开发企业提供的房屋情况的基础上做出来的，而且房地产开发企业提供的合同和虚假情况联系紧密。如果联系不大，就不属于欺诈的范畴。同时需要房屋者购买房屋的直接原因是因为认识错误引起的，才属于欺诈行为。也就是说房地产开发单位的欺诈行为和房屋购买者不真实意识表示之间有直接的联系。假如购房者产生了错误的理解，但是没有产生购买行为，也不属于欺诈。一般情况下，如果具有了上面几个方面的因素，就认为房地产开发企业对客户进行了欺诈。

二、欺诈行为出现的原因

（一）缺乏诚信经营观念

我国房地产产业是在20世纪80年代后期才发展起来的，在这个过程中，由于法律制度不完善，没有对房地产开发企业的行为进行约束，导致房地产企业为了利益最大化，不对社会公众的利益进行考虑，也未得到相应的制裁。在加上房地产企业进行欺诈行为的成本不大，诚信经营的理念缺乏，导致房地产企业经常出现欺诈行为。

（二）政府监管不到位

在房地产开发的过程中，房屋购买主体和房地产开发企业的地位不平等，对于房地产企业来说，房屋购买者比较弱势。而且因为房屋交易的公平性对社会公共利益有较大的影响，所有政府职能部门要依法全面、及时的对房地产企业进行管理，必要是对欺诈行为进行处罚。但是从近几年的管理情况来看，对房屋交易的管理存在不到位的情况。

（三）相关的法律法规不完善

当前，虽然已经出台了《城市房产管理法》、《土地管理法》、《商品房屋销售管理办法》、《合同法》等相关法律政策，但是仍然不够完善，没有建立出商品房交易面积公正评测制度、信息公开披露制度、商品房交易面积工程评测制度，存在一定的法律缺陷。而且这些法律制度多是在欺诈行为产生后才及时进行调整，未建立完善的预防机制，房屋购买者在购买 的过程中公平交易权、知情权得不到保障。

三、约束房地产企业欺诈行为的策略

（一）对房地产的进入和退出制度进行完善

和大多数企业相同，房地产企业希望通过正常的法律调控和市场引导，建立出完善的市场的准入和退出制度，按照规则对具有欺诈行为的房地产企业进行淘汰，达到净化房地产市场的目的。一是对房地产市场准入制度进行完善，市场准入制度是国家干预市场的一项基本制度，是政府管理的首要环节，所以，在对房地产企业欺诈行为进行约束的过程中，首先要对房地产准入制度进行规范。二是相关的企业在和相关的法律规定相吻合的基础上，还要向主管行政单位进行审批，并在审批通过后，才可以正式成立。三是房地产企业要将所有的登记手续放到相关的管理部门，房屋购买者提供相应的满意证明，并办理登记手续的时候，相关的管理部门要为其办理手续，房产企业从市场中退出时，要将管理部门移交公用设施设备手续、共用部位手续。

（二）对商品房广告制度进行完善

为了对房地产开发企业的欺诈行为进行控制，对房屋购买者的利益进行保护，需要对商品房销售广告制度进行完善。主要有以下几个方面：一是制定违反责任制度。为了防止交易危机出现，很多国家规定要对合同形式的广告内容进行规定，如果出现相对人承诺的情况，就认为广告内容具有合同效力。二是需对广告内容进行默示和明示。一直以来，广告在法律法规中，一直属于引诱要约，因此，在缔约的过程中，要通过默示和明示的方法将广告内容表示出来，如果不能表示，就认为广告内容无法成为契约内容。

（三）对房地产信息披漏制度进行完善

当前，在我国的房地产市场中，披露制度相对缺乏，房地产领域，房地产市场存在严重的不对称问题和不透明问题，开发商对土地的待开发面积、土地价格、商品销售进度、商品房销售价格进行控制，严格影响了购买行为，导致房屋购买者一直处于弱势地位，因此对房地产信息披露制度进行完善非常重要[5]。首先要对披露的范围进行扩大，其次要明确规定披露的内容，最后要对对披露的方式进行统一。

四、结束语

总而言之，为了保证交易双方利益的均衡，需要提高对房地产市场运行的监管力度，对市场运营过程中存在是问题及时进行处理，由于房屋购买者属于弱势群体，针对房地产企业的欺诈行为，在建设良好的经营环境外，国家还要进行宏观调控，使用一系列的法律法规政策来约束欺诈行为，确保我国国民经济发展的有序性和健康性。

参考文献：

[1]吴清旺，贺丹青.房地产开发中的利益冲突与衡平[M].北京：法律出版社，2005：45-46

[2]曹振良，高晓慧.中国房地产业发展与管理研究[M].北京：北京大学出版社，2002：29-30

[3]樊建伟，张远索.我国房地产市场管理与调控的金融安全思考[J].社会科学家，2013，（10）：132-133

[4]胡智敏，宋院生.关于投资性房地产核算的几点思考[J].时代金融，2013，（32）：298-99

[5]张友连.论商品房销售纠纷的法律适用[N].四川职业技术学院学报，2003，（04）：96-97endprint