商品房预售制度的时代之殇

常飞

摘要：精装房已逐渐占据房地产市场的主要份额，而相关法律法规却存在重大漏缺，以致于以精装房为标的的诉讼案件日益增多，法院在审理过程中也不断遭遇各种法律适用的尴尬。为保证房地产业的规范、有序发展，修订和完善商品房预售制度及相关配套法律法规已显得势在必行。

关键词：精装房 商品房预售 商品房交付 格式条款

一、预售商品房交付制度的缺憾

随着经济的迅速发展和人们生活节奏的增快，精装房已显现出其优势，并将在很长的一段时间内占据房地产市场的绝大份额。而目前我国商品房预售制度的规制对象还仅限于毛坯房，由精装房引发的新问题面临着无法可依或者依据较为混乱的局面。

（一）典型案例——W女士诉L公司违约的商品房预售合同纠纷

2011年1月25日，W女士（乙方）和L房地产公司（甲方）签订《S市商品房预售合同》，约定W女士向L公司购买系争房屋。双方约定2011年12月31日完成交付。交付的条件为取得《住宅交付使用许可证》。2011年12月16日，L取得了《住宅交付使用许可证》并向W女士发出《房屋交付通知书》，且在2012年6月20日取得了S市建设工程质量检测公司的室内环境质量检测报告，证明其销售的楼盘符合环境质量检测标准。此后W女士委托B公司对房屋进行环境质量检测查看发现系争房屋不符合环境检测标准，并以此为理由拒绝收房。王女士认为，由于L公司交付的房屋不符合环境质量检测标准而导致无法完成交付，此系L公司的违约行为，要求L公司支付其违约金。双方就此协商未果，W女士诉至法院要求判令L公司违约并支付违约金。

（二）司法适用的冲突与尴尬

1、交付使用许可条件不全面

在商品房预售合同中，取得《住宅交付许可证》是双方完成交付的一个至关重要的条件。开发商在新建住宅建设工程竣工之后，向当地房地资源局或者房地产行政管理部门申请新建住宅交付使用许可，依据是《S市新建住宅交付使用许可规定》。该规定第五条详细规定了新建住宅申请交付使用许可应当符合的配套设施条件：“（1）住宅生活用水纳入城乡自来水管网；……（11）住宅建设工程分期建设的，建成的住宅周边场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施”。显然，该规定针对的是对毛坯房的要求，而对于日渐普及的精装房几乎未做考虑。在上述案例中，L公司依法取得了《住宅交付使用许可证》，从形式上已经满足了向W女士交房的条件，并未违反约定，而从实质上看，L公司取得的《住宅交付使用许可证》依据毛坯房的交付标准而取得，是存在实质瑕疵的。由此可见，《S市新建住宅交付使用许可规定》存在立法漏洞，现存的交付使用许可条件的已经无法满足现实生活和司法审判的需求。

2、房屋环境检测标准不统一

精装房相对于毛坯房而言，主要差别在于精装房多出的房屋装修工程部分，为了应对时代发展的需求，中央和地方政府纷纷发布各种规范和标准：《民用建筑工程室内环境污染控制规范》、《S市新建住宅全装修扩大试点工作实施意见》等。其中较具代表性的是：（1）《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2001）。该规范规定民用建筑工程以及室内装修工程应当在完工七天之后，工程交付使用之前进行质量验收。验收方法为抽样检查，抽检有代表性的房间室内环境污染物浓度，抽检数量不少于5%，并不得少于3间等等。可以看出，该规范主要针对整个全装修工程的环境监测标准。（2）《S市住宅装饰装修验收新标准》（DB31/30-2003）。该标准直接将对象划定为全装修住宅和新建住宅、住宅二次装修。其要求住宅在装修完工7天后或交付使用前应当进行室内空气质量验收。与GB50325-2001不同的是该标准针对的是单套住宅的环境监测要求。

上述案件中，L公司是依据《民用建筑工程室内环境污染控制规范》取得的环境质量验收报告，而W女士的依据则是《S市住宅装饰装修验收新标准》。《民用建筑工程室内环境污染控制规范》是国务院建设部颁布的国家性标准，而《S市住宅装饰装修验收新标准》是S市发布的地方性标准，其差别主要在于前者是针对工程整体的验收标准，而后者则是对每个房屋提出的要求。一般而言，即便工程符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的要求也无法排除开发商关于单个房间不符合环境检测标准的责任。但是《S市住宅装饰装修验收新标准》规定：“房屋在检验中发现该项工程不符合验收要求时，施工方应进行整改，然后对整改项目进行复检，直至符合要求”。也就意味着该标准对于不符合环境检测标准的房屋，首先要求的是施工方进行整改并进行复验，直到符合标准为止。所以W女士依据该标准主张L公司违约显然也是没有依据的。并且《S市住宅装饰装修验收新标准》相对于《民用建筑工程室内环境污染控制规范》而言效力较低，开发商往往依据后者对抗业主依据前者的诉讼主张。

二、完善对策——更新新建住宅交付使用许可规范

（一）扩大住宅交付使用许可规定的调整范围

首先，修改新建住宅交付使用许可规定，将精装房纳入其调整范围之内，与毛坯房共同构成新建住宅交付使用许可规定的两个类型；其次，以毛坯房和精装房为界限，建立不同的交付标准体系，或者以毛坯房的交付标准为前提，作出特别规定以规制精装房；最后，将精装房的环境质量检测报告作为其取得《住宅交付使用许可证》的必要条件，开发商必须提供装修部分的各种合格证明，房地资源局方可为其颁发《住宅交付使用许可证》。

（二）细化对精装房环境检测的标准和条件

房屋环境是涉及到人身安全的问题，细化和提高对精装房环境质量检测的标准和条件势在必行。首先，将精装房的环境质量检测标准放入新建住宅交付使用许可规定中，将之作为精装房交付使用的必要条件；其次，借鉴《S市住宅装饰装修验收新标准》和《民用建筑工程室内环境污染控制规范》中的规定并进一步统一和细化。对检测时间（比如，一次检测或者多次检测）、检测方法（比如，抽检还是全检，通风状态或者密闭状态、家具柜门开启或者关闭状态）、监测点（比如，客厅由于通风状态良好有害气体含量较低，而厨房、书房的甲醛等含量较高）、各种有害物质在各个监测点的含量要求等作出更加具体的规定；最后，规定开放商按照以上要求取得交付使用许可证之后，若发现房屋依然不符合环境质量检测标准的，购房者有权利拒绝整改而直接解除合同并主张违约损失。endprint

（三）严格环境检测市场的准入条件

将精装房的环境质量检测标准纳入新建住宅交付使用许可规范中后，房地资源部门依据环境质量检测部门出具的报告决定是否向开发商颁发《住宅交付使用许可证》。所以，改变目前环境质量检测行业鱼龙混杂的状况显得尤为重要。首先要提高环境质量检测市场的准入标准，对从事该行业的企业资格进行严格审核，优化该市场的行业环境；其次，对目前的环境质量检测市场进行清理，将一些不符合资质要求的企业及时清理出去，以保证该市场的良好秩序；最后，对于环境质量检测单位应当给予合理的监督和管理，明确规定其出具虚假检测报告的法律责任，以避免其寻租行为。

三、商品房预售合同制度的缺憾

（一）典型案例——D先生诉H公司违约的商品房预售合同纠纷

2009年10月，D先生到由H公司开发的某精装房小区的样板房，售楼员工带领D先生参观了一期房屋的样板房并明确表示二期房屋将是一期房屋的翻版，会更优于一期房屋的品质。D便交付定金并与H公司签订《S市商品房预售合同》。合同补充条款以小于合同正文文本的五号字体约定：“H房地产公司雇佣的任何人员所出具的或签署的与本合同有关的任何文件，均应在H公司予以书面授权或确认的情况下方可对H公司有约束力；H公司所作的售楼广告、样板房等有关的资料仅为宣传目的而设立或提供，不列为本合同的附件和组成部分，购房者不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。H公司出示的楼书中所载列的装修布局等，仅为装修设计该建构的建议效果图，均不视为本合同的组成部分，亦不作为该房屋的交付标准”。后交房时，D先生因为H公司所交房屋与其售楼人员所言以及样板房展示大相径庭为由主张H公司根本违约。H公司则以补充条款进行抗辩。

（二）关于格式条款的司法适用困境

案中的补充条款是典型的格式条款，那么本案焦点就在于补充条款的效力问题。我国合同法第39条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”此条规定了格式条款提供方的提醒和说明义务，但是没有规定未遵循此义务的法律后果，是直接导致格式条款的无效还是可撤销？这就导致了法律适用时的困惑。

最高院关于合同法的司法解释第6条规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时应当采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第39条所称的‘采取合理的方式”。该司法解释细化了合同法中关于合理方式的规定，但是提醒义务和说明义务是选择性的还是缺一不可的依然没有确定。在审判实践中，经常会出现开发商在合同文本中用不同字体或不同颜色标识以提示格式条款，但是却未对其进行说明，那么这种情况下格式条款是否应当认定无效也没有适用依据。

在上述案件中，首先，H公司以小于合同正文文本大小的五号字体书写格式条款，一般而言，可以认为其尚未履行其提示义务，但也有人认为小于一般字号的字体也有提示购房者注意的作用，不应一刀切地认为其规避提示义务或者故意隐瞒；其次，即便法院在审理过程中将之认定为没有履行提示义务，那么该格式条款应当被认定为无效还是可撤销呢？D先生是否可以直接主张H公司违约？这也难有定论；最后，由于最高院的司法解释没有规定提示和说明义务属于选择性还是并列性的，也导致法院的审理过程中无法认定该格式条款的效力从而无法判定H公司是否构成根本违约。归根结底，关于格式条款的模糊规定依旧是目前法院审理商品房预售合同纠纷案件的难点之一。

四、完善对策——细化格式条款相关规定

细化关于格式条款的规定，要从两个方面入手：一是，确定格式条款提供方的义务，即格式条款的提供方的义务是“提示并说明”还是“提示或说明”应予以进一步说明；二是，对于格式条款提供方提示的方式进行更加具体的规定，比如统一以某一种方式进行提示，而不是用“合理方式”这种含糊其辞的用语。这样以来，购房者在购买房屋的时候就知晓自己应当注意哪些特征的条款，开发商也不便再使用格式条款规避责任，法院在司法审判实践中也会避免法律适用的尴尬。

参考文献：

[1]王利明.合同法研究（第一卷）[M].中国人民大学出版社，2002

[2]王泽鉴.民法学说与判例研究（第三册）[M].北京大学出版社，2009

[3]符启林.房地产法[M].法律出版社，2004

[4]苏号朋.格式合同条款研究[M].中国人民大学出版社，2004endprint