浅谈房地产财富效应及其传导机制

苏宝通

摘 要：房地产作为重要的投资对象，其对消费的影响是巨大的，因此，探析房地产财富效应的内涵和传导机制具有重要的研究价值。深入探析房地产财富效应的内涵，并结合国内外学者的研究，分析了房地产财富效应传导机制，以期为相关工作人员和研究人员提供参考。

关键词：房地产；财富效应；传导渠道；消费

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：2095-6835（2014）04-0116-02

在我国由于城市中可用于居住的土地数量有限，而城市人口却在不断增加，有限的供给与无限的需求使得房产价格不断攀升——房产不仅是消费品，更具有投资升值的特性。目前，中国保有房产的成本相对较低，使得很多家庭除了必要的住宅外还拥有多处房产作为投资，这便加重了房产在家庭财富中所占的比例。从世界范围看，金融市场管制的放松是全球性的大趋势，房地产财富效应也逐步显现，不仅表现在越来越多的富裕家庭将投资或持有的房产作为家庭资产保值、增值的重要手段，而且由于家庭资产中房地产价值的变动，从而对消费期待、消费动机、消费水平和消费能力产生巨大的影响。

1 房地产财富效应的内涵

什么是房地产财富效应？国内外学者并没有提供一个较为系统的定义，根据《新帕尔格雷夫经济学大词典》（第四卷）的解释，所谓“财富效应”是指货币余额的变化，假如其他条件相同，将会在总消费开支方面引起变动，这样的财富效应常被称作“庇古效应”或“实际余额效应”。弗里德曼（M.Friedman）、莫迪利安尼（F.Modigiliani）等人在现代消费函数理论中提出了消费的“持久收入假说”和“生命周期假说”，引入财富变量，考察了它对消费的影响。Robertl ElHall（1978）和Maorier Flavin（1981）把理性预期理论、持久收入理论和生命周期假说综合起来，突出了财富对消费的重要作用，提出了现代消费函数，指出决定消费支出的不仅仅是现期和前期的可支配收人，还包括消费者积累的财富。由于社会财富构成的多元化和财富结构的不断变化，消费者积累的财富价值变动不仅仅局限于货币余额的变化，其他资产，比如房地产、储蓄、债券和股票等价格的变动同样可以引起财富水平的变动。

基于此，国内学者从不同角度对房地产财富效应进行了分析。刘建江等人（2005）提出，所谓“房地产财富效应”是指由于房产价格上涨（或下跌），导致房产所有者财富的增长（或减少），其资产组合价值增加（或减少），进而产生增加（或减少）消费，影响短期边际消费倾向（Marginal Propensity to Consume，MPC），促进（或抑制）经济增长的效应。黄平（2006）指出，消费者财富的重要组成部分是房地产资产，当房地产价格上升时，财富增加，资产组合价值就会增大，这样消费就会随之增加，这就是房地产的“财富效应”。张存涛（2007）提出，所谓“房地产的财富效应”是指房地产价格上扬或下跌，引起房产拥有者财富的变动，继而通过影响消费者的短期消费倾向（MPC），影响消费量的效应。

从整体经济运行情况来看，广义上的房地产财富效应体现为房地产价格波动通过作用于消费而对整体经济运行所产生的影响，这种影响表现为两个层次：微观层次——房价波动对居民资产选择和消费行为的影响；宏观层次——财富效应冲击对经济波动、经济增长的影响。狭义上的房地产财富效应通常是指微观层面的财富效应，即房地产价格波动通过对微观主体——家庭消费行为的影响，进而影响整体经济运行。

房地产财富效应包括短期效应和长期效应两种。短期的财富效应体现在房价波动，通过影响财富水平进而影响消费，并对经济波动产生影响；而长期的财富效应是在一个相当长的趋势范围内，表现为房价波动对经济波动、经济增长的冲击。

2 房地产财富效应的传导机制

房地产财富效应是由于房地产价格变化导致房地产所有者财富变化、资产组合价值变化，从而影响短期边际消费倾向，促进或抑制消费的效应，其传导过程如同股票市场一样，实质上也是虚拟经济作用于实体经济的过程。Alexander Ludwig和Torsten Slok（2001）分析、总结了5种房地产财富效应的传导渠道，再加上其他学者的观点，房地产财富效应的传导渠道主要如下。

2.1 实现的财富效应

对于房产持有者来说，房价的上升导致房产持有者净财富增加，从而诱导其增加现期消费。如果房价增加，房产持有者可以通过增加抵押贷款额度或出售房产来实现收益，这种收益将对个人消费产生积极的影响，从而实现房地产的财富效应。

2.2 未实现的财富效应

如果房产持有者所持有的房地产升值，但由于某些原因而尚未卖出或没有增加抵押贷款额度，因为房价的上升有一个预期效应，房产持有者预期未来的收入和财富将增加从而更加富有，这种未实现的财富也会对个人消费产生积极影响，从而实现房地产的财富效应。

2.3 预算约束效应

对于无房者来说，房价上涨会对他们个人的消费产生消极影响。由于房价上升，房租随之上升，租房者不得不支付较高的房租，预算约束更加紧张，从而不得不减少个人消费。但是，对于房产出租者来说，房租上升也意味着其收入上升，从而对消费产生积极影响。

2.4 流动约束效应

流动约束是指经济活动主体（企业与居民）因其货币和资金量不足，且难以从外部（比如银行）得到，从而难以增加其消费和投资量，造成总需求不足的现象。

对于房产持有者来说，房价上升导致房产持有者的资产组合价值增加，其陷入财务困难的可能性下降，消费支出也会相应增加，于是社会总消费扩大，总需求曲线右移。反之，如果房产价格下降，房产持有者陷入财务困难的可能性较高，将会减少消费支出，于是社会总消费减少，总需求曲线左移。对于无房者或者即将购买新房屋的家庭来说，如果房价上涨，其会以更多的贷款来应对房价上升，如果信贷紧缩或金融系统不能为这种贷款需求提供支持，该家庭将会减少消费支出。

2.5 替代效应

房价的上升意味着计划要买房的家庭可能会降低消费标准，因为面对更高的首付款和未来更多的按揭款，选择更小的房子或减少当前消费是购房家庭的必然选择。房价不断攀升，会将一部分收入花费在房产购买上，同时减少了对其他消费品的支出，从而导致需求总量的下降。

2.6 信心效应

资产价格作为经济系统的指示器，其价格的趋势性变动反映了未来收入预期和价格预期的变动趋势。如果房地产市场在一段相当长时期内持续繁荣，则房产持有者的房地产的收益将由暂时收入转化为持久收入，从而增强了市场信心，增加了消费。同时，房产持有者的消费增加所产生的示范效应进一步增加了其他家庭对市场的信心，带动其他家庭消费。

在上述6种财富效应的传导渠道之中，实现的财富效应、未实现的财富效应和信心效应对消费产生积极影响，而替代效应却对消费，尤其是对当前消费有一定的负面影响，预算约束效应和流动约束效应对消费的影响比较复杂，同时存在正面和负面的影响。

参考文献

[1]肖宏.我国房地产市场的财富效应及其传导机制[J].统计与决策，2008，32（1）：521-522.

〔编辑：白洁〕

Abstract： Real estate as an important investment target， its impact on consumption is huge， so the content and the transmission mechanism Exploration real estate wealth effect has important research value. Exploration depth connotation real estate wealth effect， combined with domestic and foreign scholars and analyzes the real estate wealth effect conduction mechanism in order to provide a reference for relevant staff and researchers.

Key words： real estate； wealth effect； conduction channels； consumption