上市公司对投资性房地产计量模式的选择动因研究

魏书君

(河北省艺术研究所，河北 石家庄 050021)

财政部于2006年2月颁布的新的会计准则，将投资性房地产从固定资产和无形资产中分离出来，作为一项资产单独列报，并引进了公允价值计量模式。准则规定，投资性房地产应当按照取得时的实际成本进行初始确认和计量，在其后续计量时，通常应当采用成本模式，但是如果满足特定条件，也可以采用公允价值模式。

一、投资性房地产两种计量模式的比较

(一)会计处理

成本模式下，在出租或处置投资性房地产时，只需按实际收到的金额确认收入，按其初始成本计提折旧，会计处理简单;若采用公允价值模式，除了按照实际收到的金额确认收入外，还应根据投资性房地产公允价值的变动重新计量其价值，而公允价值的确定是一个非常复杂的技术问题。此外，公允价值计量模式下还会涉及递延所得税的确认和调整、转回等问题，因此，与成本模式相比，公允价值计量模式下的会计处理更为复杂。

(二)纳税调整

在成本计量模式下，如果企业对投资性房地产使用的折旧政策与税法一致，则不必进行纳税调整;若不一致，只需对折旧额进行调整，即成本计量模式下，最多只需调整其折旧额，若采用公允价值计量模式，则将其在资产负债表里的公允价值与账面价值的差额计入当期损益，所以在纳税调整方面，不仅要按税法规定的折旧年限计算折旧额，还要对该项损益进行调整，并且随着其公允价值在以后年度的变化，纳税调整额也将发生相应变化。可见，公允价值计量模式增加了所得税纳税调整的工作量和复杂性。

(三)利润波动

成本计量模式下，如果投资性房地产存在减值迹象，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》进行相应的减值测试，进而计提减值准备，且投资性房地产资产减值损失一经确认，不得转回，这样就降低了企业的利润波动幅度;公允价值计量模式下，会计期末企业以其公允价值为基础调整账面价值，两者之间的差额计入当期损益，并且随着公允价值的变动，会计利润也会有所波动。可见，相对于成本模式，公允价值模式下，会计利润波动幅度更大。

(四)信息披露

对投资性房地产采用成本模式进行后续计量的企业，只需要披露其折旧额或摊销额，以及计提的减值准备;若采用公允价值模式，则应当说明公允价值的确定依据和方法，以及公允价值的变动对损益的影响。另外，成本模式下，在对投资性房地产进行减值测试时，可收回金额确定的是资产的使用价值;而采用公允价值计量投资性房地产的企业，其确认的公允价值反映的是市场参与者的知识和判断。因此，与采用成本模式的企业相比，采用公允价值模式的企业信息披露更恰当、更准确。

二、上市公司投资性房地产计量模式应用现状

基于与国际接轨的需要和我国国情的双重考虑，《企业会计准则第3号——投资性房地产》(简称CAS3)允许上市公司有条件地对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。CAS3实施已五年有余，其实施效果如何呢?本文通过分析上市公司年报，根据两篇文章中的汇总数据，整理出了2007年-2010年对投资性房地产分别采用成本计量模式和公允价值计量模式的上市公司数量和比例，汇总结果见表1。

表1 上市公司对投资性房地产计量模式的选择现状

不难看出，上市公司对投资性房地产计量模式的选择具有如下特征:

(一)多数上市公司选择成本模式计量

由表1可以看出，拥有投资性房地产的上市公司多数都选择成本模式对投资性房地产进行计量，2007-2010年对投资性房地产采用成本模式进行后续计量的上市公司比例都在95%以上，只有少数企业采用公允价值计量模式。这说明大多数上市公司对公允价值模式采取了观望的态度，比较谨慎地采用了成本模式对投资性房地产进行后续计量。

(二)选择公允价值模式计量的上市公司数量每年都有所增加

从2007到2010年间，采用公允价值模式的上市公司越来越多，比例也呈逐年增长趋势。当然，这一方面是由于企业准则规定，一旦企业对投资性房地产选择了公允价值模式，就不能再改为成本模式;另一方面，也说明越来越多的企业认同了公允价值模式。

三、上市公司对投资性房地产计量模式选择的动因分析

(一)大部分上市公司对投资性房地产采用成本计量模式的动因

1.外部动因

(1)政策导向

企业会计准则中虽然允许企业对投资性房地产采用成本模式或者公允价值模式进行后续计量，但是有明显的政策导向:对公允价值模式采取了较为谨慎的态度，更倾向于企业采用成本模式。

准则对企业采用成本模式没有设任何限制，只要拥有投资性房地产，都可以对其采用成本模式进行后续计量。而对于公允价值模式，准则明确指出只有同时满足以下两个条件才可以采用:第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;第二，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。另外，准则规定，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业可以在达到一定条件时，选择从成本模式转为公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，这将作为会计政策变更处理，但是如果已经对投资性房地产采用了公允价值模式，则不得转回成本模式。从这个角度看，选择成本计量模式还留有会计政策变更的空间，而如果选择公允价值计量模式，就再没有转换的余地了。在房地产市场动向不明朗以及政策规定不明确的情况下，上市公司自然会优先选择成本计量模式。

(2)较难取得投资性房地产的公允价值

在房地产市场价格瞬息万变的背景下，要获取较准确的公允价值不仅难度大，而且成本高，这样就大大限制了企业对公允价值计量模式的选择;而在成本模式下，直接以取得时的成本作为投资性房地产初始计量的基础，取得渠道便捷、成本低廉、有据可查。这样看来，上市公司肯定更愿意采用成本模式。与此同时，假如上市公司采用公允价值模式，那么首先面临的一个重要的技术难题是，如何准确地确定其投资性房地产的公允价值。准则规定了公允价值的三种确定方法:参考同类或类似房地产市场价格、专业评估、依靠第三方调查，而在当前市场成熟度不足的背景下，公允价值取得的各种条件难以得到满足，这样上市公司就不太愿意对投资性房地产采用公允价值计量模式，而更倾向于选择成本计量模式。

2.内在动因

(1)管理者偏好

公允价值计量模式下，企业的纳税成本、盈利状况、融资能力等各个方面都要受到影响。因而，基于对上述因素的考虑，上市公司对投资性房地产的计量模式做出选择时，管理者的决策偏好就起到了重大的作用。如果该企业具有较好的盈利性、较强的强融资能力、较佳的企业形象，那么这些企业往往更倾向于展示企业稳定、可持续的发展态势。但是如果上市公司对投资性房地产采用公允价值计量模式，其公允价值变动时会导致净利润上下波动，因而在房地产价格波动强烈时，容易向外界传达经营不稳的信息。在这种情况下，企业就会比较倾向于保持成本计量模式。

(2)盈余管理的需要

上市公司在对投资性房地产后续计量时，如果从成本计量模式转换为公允价值计量模式，这一转变作为会计政策变更处理，并按照转换日公允价值与账面价值间的差额，对期初的留存收益进行调整，这样就为上市公司盈余管理创造了很广阔的空间。在上市公司需要进行盈余管理时，往往会对投资性房地产采用成本计量模式。这是因为，投资性房地产在成本计量模式下，无论其公允价值如何变动，都不确认损益，只有在处置投资性房地产当年，才按售出价格和成本的差额计入利润，由此形成这一年度的大额利润，这就便于企业管理者在需要时进行盈余管理。

(3)纳税影响

公允价值计量模式下，会计准则和税法规定存在着很明显的差异。会计准则规定，若对投资性房地产采用公允价值计量模式，企业需要在每年年末按投资性房地产的公允价值对其账面价值进行调整，两者间的差额计入当期损益，而不用计提折旧或摊销;税法只承认按照成本模式计量的账面价值和进行的折旧或者摊销，不确认由公允价值变化产生的损益。据此，在公允价值计量模式下，企业必须对利润做出调整，进而得到税法上所说的应纳税所得额。这就为企业带来了很大的工作量，也增加了会计核算的难度。但是，如果上市公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，由于新会计准则与税法中的规定基本一致，企业无需调整利润，而直接可以根据利润套用公式计算应纳企业所得税，计税时较为方便。

(4)计量成本

对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，确实可以提供较为客观、真实的数据，但也可能增加企业的计量成本。企业对投资性房地产采用公允价值计量模式，会计人员的职业判断就很重要了，而这建立在对大量的数据进行整理及分析的基础上，这些过程会给企业带来更高计量成本和操作难度。与此同时，会计人员分析和判断的准确性需要依靠其职业素质作保证，要想培养一批合格的、准确掌握准则规定的优秀会计人员，就需要对其进行专业培训，这无疑也会增加企业的成本;若想以评估方法得到公允价值的话，也需付出高额的费用。所以，公允价值模式下，需要企业投入更多资源。可见，相对于成本计量模式，采用公允价值计量模式将使上市公司付出更多的成本。

(二)少部分上市公司投资性房地产计量模式从成本模式转为公允价值模式的动因——以中航地产为例

中航地产是一家综合性集团公司，它集房地产开发、物业经营管理、酒店经营管理为一体，1994年在深圳证券交易所上市。该公司2007、2008年采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，2009年开始采用公允价值计量模式，并将其作为会计政策变更进行处理。以下将以中航地产为例，探讨少数上市公司对投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的动因。

1.房地产的价格趋于波动中的增长，这将有助于增加公司资产价值

由于房地产市场价格趋于波动中的增长，中航地产自2009年采用公允价值计量模式后，投资性房地产价值快速上升，这样也增加了公司的总资产价值。可见，随着我国经济的飞速发展，通胀压力日益增强，物价水平稳步上涨，多数投资性房地产都能实现保值增值，因而一些企业考虑到这一点，转而采用公允价值计量模式。

2.采用公允价值模式将更好地反映投资性房地产的真实价值

《中航地产股份有限公司关于对投资性房地产采用公允价值模式计量的公告》中指出，国际上对投资性房地产通常采用公允价值模式进行后续计量，采用公允价值模式，可以更加客观地反映公司价值，有助于利益相关者全面地了解公司经营状况。投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值，如果按其历史成本计量，则不能反映企业的真实情况;公允价值计量模式克服了因采用成本模式而对企业资产价值低估的缺陷，能更好地反映投资性房地产的真实价值。

3.采用公允价值将有利于管理当局做出符合实际的决策

投资性房地产直接面向市场，具有投资高、风险大和回报周期长的特点，以中航地产为例，其投资性房地产主要用于赚取租金，与房地产市场的价格密切相关，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，可以及时地反映其资产状况，增加其信息相关性，帮助管理当局做出符合实际的决策。

4.有助于改善企业财务指标

新准则发布前，企业的投资性房地产归属于固定资产或无形资产，以资产取得时的成本进行初始计量，并且计提折旧或摊销。新准则发布后，如果企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，那么将不再计提折旧或者摊销。一方面，我国房价总体趋势为波动中的上涨，如果企业采用公允价值计量模式，那么投资性房地产的价值和企业的所有者权益同时增加，降低了资产负债率，这样就提高了上市公司的融资能力。另一方面，公允价值计量模式下，上市公司对投资性房地产不再计提折旧或摊销，这样成本费用就降低了，因而纵使其公允价值不变，企业当期利润总额也会增加;如果其价格上涨，确认的公允价值变动损益会增加利润总额的上涨幅度。因此，公允价值计量模式的运用能够改善企业经营业绩。

四、结论

我国企业会计准则规定，对于投资性房地产而言，仍然将历史成本作为会计计量的基础，而对公允价值计量模式采取了较为谨慎的态度。目前，我国房地产市场尚未成熟，会计人员整体职业素养有待进一步提高，与房地产有关的监管制度和法律法规尚不健全，资产评估方法还需要进一步完善，这些问题在很大程度上限制了企业对投资性房地产采用公允价值计量模式。但是公允价值确实能更加准确地反映出投资性房地产的真实价值，更有助于财务报表使用者做出合理决策。然而，公允价值是一把“双刃剑”，它一方面提高了会计信息质量，另一方面也为企业操纵利润提供了便利条件，这就对管理者和会计人员的职业道德提出了更高的要求。可见，只有监管部门、企业、个人等从自身做起，保证各自所涉及的领域合法、合规、合理，才能更顺利地推行公允价值模式，真正实现我国会计与国际会计的平稳接轨。

［1］苏新龙，漆传金.上市公司会计政策选择的分析——投资性房地产的计量模式［J］.生产力研究，2008，(3).

［2］王小力.投资性房地产后续计量模式偏好分析［J］.财会月刊，2012，(1).

［3］张奇峰，张鸣，戴佳君.投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素——以北辰实业为例［J］.会计研究，2011，(8).

［4］裘宗舜，夏炎.投资性房地产为什么不愿采用公允价值后续计量模式［J］.金融与经济，2007，(12).