恒大：“千亿商业”线路图

本刊记者│潘卫艳

在中国商业地产泡沫之声雀跃之时，恒大一个猛子扎了进来。在此前的内部会议上，恒大掌门人许家印向他的弟兄们表达了打造“千亿商业”的万丈豪情。

6月21日，恒大借助合肥恒大中央广场项目，开盘实现25.6亿元的销售额，随后开盘的河南平顶山恒大名都项目也完成了开盘创收6.1亿元的佳绩。前者创造了全国楼市今年开盘销售记录，后者创造了今年三线城市开盘销售记录。

对于恒大来说，这个位于内陆二线城市的中央广场必须以一炮而响的方式亮相的原因，或许就是其对恒大开拓商业地产的起点与样本。

纵观恒大全国291个项目，中央广场是其全新启动的一个项目案名，而从位置和规划来看，合肥中央广场也与恒大其他项目有所不同。瑶海区明光路和胜利路交汇处，恒大中央广场所在地正处于合肥主城区一环位置。根据规划，恒大中央广场总体量为138万平方米，除去大部分住宅，其中有近30万平方米的商业配套。

市中心、大体量、商住兼有地块，对于超过50%的项目分布在三四线城市的恒大来说，合肥中央广场足以作为其首个中心旗舰城市综合体，中央广场这个起点式项目或许就是其未来开拓商业地产的样本。

马云的阿里巴巴曾以53.7亿元港币战略投资银泰商业成为第二大股东。此次与恒大的非地产业务的合作也带来了相同的想象空间，尤其是恒大决心做商业地产之后。线上线下界限模糊，给商品的供给、运营带来全新的可能性。

恒大在6月18日成功斩获位于成都市北一环的曹家巷地块，从位置和用地性质来看，这个规划建筑面积为70万平方米的项目与合肥中央广场极为相似，恒大已对外表态，曹家巷地块将被打造为高端城市综合体。正是因为合肥中央广场极具参考性，项目开盘当天，恒大成都公司从董事长到营销、品牌等层面悉数到场考察学习。

今年4月，许家印在恒大内部大会提出的要打造恒大商业地产帝国设想，并将这一计划称为“万达广场升级版”。6月的内部会议上，更是提出了“千亿商业”的目标。近一年来，大刀阔斧大步前进的“土豪”恒大，怎么做商业地产？

在恒大商业集团大举进军二、三线城市的商业综合体时，作为518米高的安徽第一摩天地标综合体，合肥的恒大中心引进了恒大百货、恒大SPA水会、恒大健身俱乐部系列恒大自有品牌商业。许家印在内部会议上宣布要打造“升级版万达广场”，恒大中心则是旗舰项目。

学习万达？

恒大要做“千亿商业”，学习的榜样自然是已经创造千亿的万达，许家印也将恒大商业地产定义为“万达广场升级版”。从恒大中央广场项目来看，包括恒大百货、恒大超市、恒大影院、恒大酒店在内的四大自营主力店规划入驻，当中确实可以看到万达的影子。问题是，现在还是学习万达的好时机吗？毕竟万达自己都已经看到在城市综合体领域的发展瓶颈，开始着手在文化、旅游等领域布局。万达王国的快速扩张是有特定时代背景的，在时代背景已经发生变更的情况下，同样的模式还能创造同样的辉煌吗？

在中国购物中心联盟主任郭增利看来，万达当年的高速发展主要取决于两个因素。第一是基于住宅市场的旺盛需求，市场发展空间比较大，住宅销售得以顺利进行，进而反哺商业地产的运营。目前整个行业已经发生逆转，住宅市场已经基本达到阶段内峰值，需要一段相对较长的时间来消化，去化速度会变得缓慢，尽管六月的销售状况相对较好，但从长期来看仍然会是比较艰难的。在这种情况下如果要继续采用万达的商业地产开发模式，通过销售住宅盘活资金进而盘活商业的话，在住宅和商业之间销售的门槛上是难以支撑的。

基于万达高速扩张时期恰逢零售商急于扩张之际，所以才会形成万达常态的发展规模与零售商扩张形成战略性的捆绑，正是由于这种战略性的捆绑，使得零售商即便不是出于主动和自愿，但在商业利益面前，也能够跟万达站到一条战线上，所以万达在短短几年的时间里实现了快速扩张。现在形势又不一样了。这两年商业地产的投放体量太大，零售商在挑选战略合作伙伴方面已经有了足够的选择余地，在这样的情况下要利用与零售商形成战略捆绑进行企业扩张是很困难的事情。

恒大中央广场距离合肥万达广场仅2公里，体量则是后者的3倍之多，一位业内人士分析认为，万达以商场为主，大卖场的模式可以带动人流，而以恒大中央广场的体量，如果仅靠一个大商场是很难把人流带动起来的。在运营思路上，恒大还需要更多的创新考量，仅仅靠照猫画虎盖出万达的姊妹版就能创造“千亿商业”是万万不行的。

合肥恒大中心

持有？

商业地产的核心是持有，商场的商铺需要完整的统筹，因为商业价值是通过后续的经营来实现的，如果开发商急于套现脱离与商场关系，而小业主又只会盯着租金，谁来关心商场的运营？长此以往必然拖累商场的整体盈利能力。从融资角度看，主流资金也更倾向于股权产权简单清晰的项目，因此企业更应该做好持有物业的规划与设计。

在合肥恒大中央广场项目开盘销售的25.6亿中，商铺销售达到了12.2亿元，与住宅销售的13.4亿元基本持平，在行业如此萎靡不振的上半年，拿出这样的业绩不能不让人称赞。而业内专家朱凌波却提醒认为，对于商铺的火爆销售状况，恒大在欣喜之余应当加以警惕，务必把握住自持物业的比例和架构。在没有做好商业规划的前提下，商铺销售得越多，对未来的运营后果就越为严重。因为商业地产的核心是持有，持有才是运营的最核心前提。商铺销售掉之后会因为业主个体的差异化令整个商业体失去统一招商、管理和运营的机会，企业的运营理念也没有办法完全贯彻，从而失去本身的盈利价值空间。关于物业销售与持有的效果对比，三里屯SOHO与一路之隔的三里屯社区已经做了示范。

“招进来，收租金”一劳永逸的发展模式将不再是今后购物中心的经营思路，如何后续经营才是一个购物中心操盘的重头戏。曾被称为“世界最大购物中心”的华南MALL目前正在复苏。项目总经理高铁栓表示，自2006年北大资源集团从原东家胡桂荣手里正式接过项目之后，一直在着手处理华南MALL的历史遗留问题，其中就包括从散客小业主手中收回项目80%的商铺物业权，因为零星分布的非自有产权商铺打乱了整个购物中心的整体规划和运营。

资金是商业地产的第一障碍。在国内目前的金融环境下，开发商为了回笼资金不得不采取分割产权出售的方式，但无数的前车之鉴告诉我们，这只会让商业地产后期的运营雪上加霜。该做的功课一样也少不了。在这个问题上，开发商确实是有苦说不出，但这不能成为不认真做商业地产运营的理由，不能盖起一堆房子，一卖了之，房子有商户入驻才叫商铺，否则就只是房子。以恒大的资金实力，更不应该把“千亿商业”做成低端的销售型物业。

“千亿”已经成为中国企业的魔咒，似乎只有做到这个级别才能成功，是行业普遍存在的思想误区。朱凌波认为，恒大应该针对自身的特点和优势，结合行业现状，认真研究当地商业环境和消费特点，制定出自身的发展规划，而非翻身下马，冲进来就是千亿目标。不能说恒大做不成这件事，以恒大目前的实力和冲劲，没有什么不可能，问题是再宏大的目标也需要细致的实施步骤，希望恒大能够想清楚，不要冲动。

退出机制

万科开始做商业地产的时候，王石曾经说过，一定要想好退路再做，不想好退路就不能轻易做。退出机制不是盖好房子一卖了之迅速撇清自己与项目的关系，这不是商业地产该有的退出机制。在商业地产项目启动之前做好退出机制设计的原因在于，既可以让企业对项目进行更好的融资，也能让企业在力不从心的时候更好的退出项目，而让更有能力的企业顺利接手，这样无论对市场还是对行业，都是有益的。目前尚且看不到恒大在相关方面的信息。朱凌波认为，退出机制更多要依赖于资产证券化的金融创新。

从目前形势来看，物业实现资产证券化要满足两个条件。第一要项目产权清晰，统一持有；第二是要保持客观的租金回报率，达到投资者要求。目前很多从住宅转到商业的开发商由于住宅领域的操作惯性，倾向于分散销售，因而造成大量商用物业产权分割，在投资者看来，这会为后期运作带来障碍，因此这部分物业实现资产证券化的可能性不是太大。另外，良莠不齐的商业运作能力导致目前商业地产租金回报率也并不尽如人意。当然，商业地产在中国的运作时间还不太长，随着商业地产的逐渐成熟，资产证券化也会不断完善。

目前，深圳星河集团正在尝试用写字楼的产权置换拟上市公司股权，最终通过资本市场实现投资收益。据悉，星河集团会与大量拟上市公司接触，如果这些公司有购置写字楼的计划，星河集团会派出专门的调研团队对企业进行详细评估，在双方对产权和股权进行合理估值后，再确定置换比例及置换期限，实现从单纯的地产项目变为股权投资的转型，曲线完成资产证券化。

另外，在世邦魏理仕执行董事及中国区投资物业部联席主管钟德尧看来，REITs是给有财力培育投资物业开发商的一个退出及资本循环的机制。对于开发商持有商业地产项目而缺乏资本的情况下，他认为可考虑以下的融资方案：

股本融资。出让项目部分股权，引进机构性财务投资者，开发商仍保持操盘者，但在项目治理上包括项目投资、建造、销售、再融资及投资者退出等方面需要跟投资者协商相关安排。

夹层贷款融资。除开发商自有资金、股本融资及商业银行开发贷款外，在债务与项目资产价值比例允许的条件下，一般信托公司、机构性投资及财富管理公司可以为项目开发商提供额外贷款，称为夹层贷款融资。现在一般年利息在12%～15%左右，取决于项目回报的可靠程度，也可以通过为投资者提供投资回报来降低利息。

预售项目开发商可与部分买家及商场投资者约定预售大型住宅项目内的商业部分，以建造及转交方式提供基本或指定规格房产，从而减低此部份的退出风险，但在售价方面须提供一定折扣优惠。

退出机制的畅通将吸引越来越多的房地产基金进入商业地产领域，推动商业项目营运能力的提升，为市场带来更多优质的商用物业。