房屋修缮将成上海“大生意”

乌尔苏拉

哪里有危旧楼宇，哪里就有修楼工人。只是，与动辄吆喝的房地产开发行业相比，房屋修缮这个长期潜水的行业实在是太低调了。借着舆论聚焦的机会，是时候把它们捞出水面。

从政府包揽到市场化

解放前，上海以私有房产为主。中华人民共和国成立后，人民政府通过郊区土地改革，接收旧政权公产，接管或代管战犯、官僚资本房地产，处理外籍人士房产，私营房地产社会主义改造及历年投资兴建等方式，构建了一套庞大的公有房屋体系，在全市房屋比重中超过80%，居全国首位。

在这套公有房屋体系下应运而生的，是一套管理、设计、施工等流程均由政府大包大揽的房屋修缮体系，上海市房地局代表政府行使房屋修缮的责任。各级房管部门均下辖一支专门的工程修理队，具体修缮流程中，小修项目由房管所自行安排，中修项目由区级房地局下达房管所，大修项目由区级房地局报批市级后，交由市区级房屋修建公司施工。这套上海市房屋修理三级制的格局除“文革”期间经历一些震荡以外，基本沿袭到上世纪90年代。

改革开放以后，大量知青回城，原有公房数量捉襟见肘，各单位开始大兴土木建造房屋供职工居住，此类房屋称作“系统自管公房”，在公有住房中逐渐占据主流。与此同时，私有房产比重不断扩大，尤其在1990年代实行住房产权私有化后，住房产权性质渐趋多元化，原先“管养合一”的修缮形式与新形势已经脱节。

上世纪90年代中期，房屋修缮体制开始实行政企分离，房管部门将经营板块剥离，从原先“管养合一”转变为行使监督职能为主，基层房管所转变为物业管理公司，房管部门下辖的各级房屋修理公司完成转制，参与市场竞争。此后，房屋修缮逐渐向管理专业化、维修市场化过渡。

改革之后，房屋所有权人成为房屋修缮的责任主体。直管公房的所有权仍归政府，由房管部门统筹修缮；系统公房由各单位系统自行修缮；私有住房一般由业主委员会或业主大会委托专业物业公司负责房屋的日常养护。所有修缮工程都需遵循相关法规发包给施工单位。

我国从1984年开始推广工程项目招标承包制，建筑业的任务揽取方式从直接分配转变为以市场竞争的方式公开竞标。

政企分离以前，房屋修缮资金主要来自房地局对公有房屋居民所收取的房租，不过由于长期实行低租金，“以租养房”的模式实际上无法提供充足的的资金来源，个别年份出现缺口时，便需要政府提供财政补贴。根据《上海房地产志》的统计，从1949年到1995年，政府累计补贴房屋大修费用1.02亿元。2003年至2005年期间，上海市政府曾以直管公房为主体进行过一次大规模的旧房综合整治工程，修缮面积达3500万平方米， 总投资超20亿，金额由上海市政府、区政府、各区房地集团三方平摊。

修缮市场：国企占优

上海市公共房屋管理处于1949年10月设立的营建厂是上海建国后最早设立的公房修缮组织。3年后，上海房地管理局设立公房修建厂，后与上海市房地产公司的四个养护站合并，成立四个工程站负责全市直管公房修缮。

1956年公私合营后，上海市直管公房数量急剧上升，政府将负责修缮业务的四个工程站从房地产公司剥离，成立上海市房屋修理公司，专营全市公房修缮业务。1958年，这家公司撤销，员工分流至各区房地产公司的修理工程队，承担各区的公房修缮任务。后来，由于各区修理工程队难以独力承揽较大型的修缮任务，市房地局又从各区抽调技术骨干成立市一级的修理工程队。1960年以后，市级及区级房地局下辖的修建工程队先后改制为上海市及各区级房屋修建公司，区级下属各房管所也先后成立中修队。

1980年以后，各单位开始大量修建房屋，系统公房数量急剧膨胀，在全市住房比重中很快超过直管公房。1991年上海住房制度改革启动，公有房屋实行产权私有化，于此同时，旧区改造开始起步，大片旧公房拆除，商品房开发逐渐繁荣，直管公房的比重继续下降。

随着房屋产权的私有化，各级房屋管理部门下辖的修建公司开始改制，向现代企业转轨，加入市场竞争行列。上海市房屋修建公司改制后几经更名，成为今天的上海市装饰建筑（集团）有限公司，各区的房屋修建公司也先后转制。

这些从各级房屋修建公司转制而来的国有独资企业，经过近20年市场竞争的洗礼，如今大多成为修缮行业里的中流砥柱。

未来沪上房屋以修缮为主

目前上海各类房屋中，建造于上世纪八九十年代的住宅大多为砖混结构加空心预制板，技术水平较低，随着使用期的增加，极易出现安全隐患，日前被媒体曝光出现墙体严重开裂的天山二村和石榴苑就属于此类。从房屋寿命来看，这些建筑已达到大修年限，对于修缮行业而言，这批存量巨大的潜在危旧房无疑是一块大蛋糕。

事实上，随着城市用地逐年减少，上海中心城区新建房屋数量的增长潜力已不大，“一些成熟的老城比如巴黎，早已进入以修缮改造为主的局面。上海也是这样。” 原上海市房管局副总工程师兼历史建筑保护处处长、房屋修缮改造处处长王安石说。

据王安石介绍，上海城市化进程一直走在国内前列，解放以前便已形成相对成熟的房地产开发市场，大量老房子留存至今，加上建国以来各个时期建造的新房，目前上海亟需修缮的房屋数量非常庞大。“城市土地资源总是有限的，不可能再摊大饼式地进行房地产开发，新房子在变老，老房子要修，从长远来说，上海的修缮市场会越来越大。”

根据上海市住房发展“十二五”规划，未来数年上海将继续扩大旧住房综合改造范围，预计完成旧住房综合改造和维修5000万平方米，其中直管公房全项目大修2000万平方米。

对于从事修缮施工的企业而言，机遇与竞争同在。

上海房屋管理系统政企分离之前，市级及区县级房管部门下辖的房屋修建公司包揽了上海大部分的房屋修缮工程，房屋修缮逐渐市场化后，许多建筑装饰企业相继加入竞争队伍。

如前身为上海市建筑工程管理局的上海建工集团，计划经济时代只负责房屋新建，与负责房屋修缮的房管局各有分工，现在它下辖的全资子公司上海市建筑工程集团有限公司亦加入了房屋修缮大军的阵营。其他民营建筑装饰公司则更多。endprint

外地进入上海市场的竞争者也不少，形式大多以劳务输出为主，“一类是包工头带领下的施工队，依附于本地房屋修缮企业，成为后者劳动力的主要来源，这种方式较松散。”王安石说。另一类是相对独立的公司，“主要挂靠在本地企业下面，负责施工。”“毕竟我们目前面临的修缮任务已经很重，虽然竞争的企业很多，但蛋糕是越来越大的。”王安石说。

房屋修缮的特殊领域——历史保护建筑的修缮工程则不是谁想抢就能抢到的，“需要拿到上海市文物局的相关资质，上海目前拥有文物建筑修缮资质认定的企业数量不算多，在这个领域的竞争就更小了”。

上海装饰建筑（集团）有限公司是上海本地最早从事房屋修缮的企业之一，承接过国际饭店、中共一大会址、佘山大教堂、上海音乐厅等优秀历史建筑的修缮工程，同时在居住建筑修缮领域拥有丰富的实践经验。

“建筑是劳动密集型产业，责任心很重要。我们维修的大多是“实心房”（指有人实际居住的房屋），直接面对老百姓，服务一定首先要好。”该公司副总工程师陈中伟表示。

据陈中伟介绍，每一项工程修缮方案的落实，都需要征求每一户居民的意见，除了公开张贴以外，他们通常还会一家一家轮番敲门，和业主就每个细节进行认真沟通。施工过程中，公司与甲方（居委会、物业公司、业委会）会进行每周一次、每次半天的定期会面，了解甲方需求并及时反馈。

这家公司目前正在承接徐汇区太原小区的修缮工程，这处西班牙风情的花园住宅原为外国侨民居住，解放后挤进“七十二家房客”，年久失修，且厨卫设施匮乏。太原小区属公有房屋，同时是历史保护建筑，按照原先的方案，除了外观上修旧如旧以外，他们还希望尽可能对内部格局进行恢复，“如果可能的话，将对一部分居民进行动迁，恢复它本来的面貌。” 工程师孙建祖说。

为此，公司与太原小区居民进行多轮沟通，设计方案亦屡次调整，综合各方意见后最终落实的方案是，仍然保持“七十二家房客”的格局，同时对小区住宅的外立面、电线管道、门窗、楼梯栏杆、防潮层、厨卫等设施进行全面修缮。“公共区域尽量改善，但一般不会涉及居民私人空间，尽可能少地干扰他们的正常生活。”

“其实最需要解决的是厨卫问题”，孙建组说，在他看来，太原小区的问题非常典型，原本供单户人家居住的房屋挤进多户房客后，厨卫空间严重不足，解放前修建的石库门里弄住宅普遍面临这个困境，“政府正在实施厨卫改造工程，问题在于空间和用地不足，探索一个模式挺难的，能改善的地方就尽量改善。我们站在政府和居民之间，既要遵守管理部门的相关规定，又要尽可能考虑居民的需求。”endprint