旧房都能修

姜浩峰

奉化倒楼，直接导致4月11日住建部下发通知，在全国范围内组织开展老楼危楼安全排查工作。其实，哪需要住建部统一打响“发令枪”？老房子里大多有居民，比如上海普陀区石榴苑小区、长宁区天山二村等地居民，早就向有关部门反映多次——墙裂、房危。

莫说老楼，即使是新楼，也存在这样那样的问题。比如位于上海宝山，交房才一年多的美兰湖信达郡庭，已经出现房屋裂痕，遭到业主投诉。新楼就不需要做安全排查，不需要维修吗？显然不是。

面对城市各个年代的建筑，面对危房、破楼，到底是一拆了之所谓整体改造，还是维修、加固、排查？旧房拆与不拆的标准，并没有大家想象的那样简单。经济成本、文化价值、城市规划、各方利益……太多因素纠缠在一起，决定了旧房的命运。

不能一拆了之

奉化市居敬小区4月4日突然坍塌的楼房，早在2013年已被鉴定为C级危房。

根据2000年当时的建设部发布实施的《危险房屋鉴定标准》，房屋危险性分为四个等级。其中，C级危房是指部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房；D级危房承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。C级危房只要加固，D级危房需搬离。

可见，如果不是因为坍塌的缘故，属于C级的危房只需要加固，而不需要拆除，甚至不需要人员搬离。即使是D级危房需要人员搬离的，也未必需要拆除房屋。那么，危旧房该如何处理呢？

《新民周刊》记者前往同济大学，对同济大学建筑与城市规划学院的博导张松教授进行了独家专访。作为当年东京大学的博士，张松对日本在高速发展期的旧房改造，有过切身体会；如今，他的学生在德国，也对德国的旧房改造做了研究。

宁静的校园内，各类乔木掩映着各个不同历史时期建造的房子。4月24日，当记者来到位于四平路的同济大学，位于校园北部的明成楼内，也正在进行局部的改造施工。这座建造于1987年的三层小楼，由于外观红色，而被同济师生昵称为“红楼”。与“红楼”连通的一幢五层新楼内， 张松的办公室并不大，矩形的空间内，堆满了书籍，只留出两个人对谈的空间。

“现在有的地方大拆迁，太猛，我反对。”一落座，张松就对记者直言。

前不久，张松应邀前往南京调研，项目是汉府新村所在的梅园地块的改造。“区里认为是棚户区，要改造。”张松说。

记者查阅到去年发布的相关拆除工程招标公告，显示南京宁武房屋拆迁有限公司作为招标人的梅园地块拆除工程，含汉府新村、汉府新村东侧、钟岚里地块，拆除建筑物总面积约25000平方米。要求100天内必须拆完，其中包括拆除建筑物并清理至室外原场坪，同时负责所有可回收材料及建筑垃圾外运。对于承包这样拆除任务的公司来说，显然是一笔油水很足的大买卖，可在张松眼里，这简直就是破坏。

“我实地考察，发现汉府新村的名称，和新村所在的汉府路有关，这里的古迹很破，但是它仍然还在。”张松说，“可是，经过拆迁，经过马路的拓宽，未来，此地古迹将不复存在。并且，我查阅过相关资料，即使是1950年代建造的汉府新村，当时在南京报纸上，也被称作‘花园中的花园。这样的房子，怎么能说它是棚户区呢？”

在张松眼里，已列入上海市第四批优秀历史建筑的曹杨一村算很幸运，因为它藉此能够被保留下来。

然而，《新民周刊》记者从曹杨一村实地了解到，在整体保护性施工后，曹杨一村仍有居民认为改造只做了表面文章。一位叫王伟的居民说：“刷刷墙壁面子好看了，实际问题没解决，我们强烈要求拆迁。” 还有居民表示：“曹杨一村是新中国第一个工人新村，现在却成了危房，有的三楼向空中发展，违建成四楼，请问承重还行吗？”“春天到了，白蚂蚁又飞出来了，墙体都已掏空，楼上走路楼下在‘打雷，一楼前后扩建，整个新村外貌面目全非。当年的第一工人新村，现已经沦为棚户区了。”

其实，早在2001年，时任曹杨新村街道办事处主任的章宇慧就曾提出——“将曹杨一村改建为高档别墅区。因为曹杨一村有着一流的绿化覆盖率，交通也是非常便捷，完全可以建造新的高档住宅区，就像当时卢湾区对石库门房屋的改造一样。”然而，后来的情况是，房屋经过修缮后，一定程度上恢复早先的风貌，居民仍住在老房子里，各方认为，这是居民得实惠的善举，然而，却仍有居民反对。

曹杨一村并不是年久失修的老房子，近年还进行过大修。可居民为何盼着动迁呢？一方面，是老房改造只注重外观，而一定程度上忽视了居住层面的改善，另一方面，眼看着附近居民动迁获益颇丰，也让未拆迁居民不免有些眼红。

明珠小区，位处上海市长宁区中山公园地块，建于2000年，至今不过14年历史。前不久，整个小区开始房屋征收，据《新民周刊》记者实地探访，居民称：“30平方米出头的一室户，可以得到350万左右的征收款，相当于每平方米征收款达到11万，足够在普陀区中环附近买一套三房两厅新建商品房。”拆迁后，明珠小区所在位置将新建商业项目。

根据张松的了解，目前黄浦区某些地段，写字楼已经过剩，许多地方的商业项目也已经过剩。“市场需求和供应已经不平衡。”张松说。

对老房子，该怎么改造？是否拆？怎么拆？怎么改？张松认为，一定要经过精心规划。“以上海为例，现在郊区的地都快用完了，只能打工业园区的主意，让它们转型。这本身很好，但也要注意，比如毒地去毒处理之类。”张松说，“至于棚户区的二次改造、旧城改造，目前来看有一种趋势——但凡是大城市市中心的低层、多层建筑，全部都可以算作棚户区，全部都要拆掉，然后塞进高层、超高层建筑。”张松曾经调查过一个项目，整体拆迁的话，必须要造四栋超过百米的住宅，开发商才能有得赚。拆迁成本非常高。

营造合理的人居空间

“我没见过什么修不好的老房子，倒是见多了许多地方没有造好新城，又破坏了老房子。”张松告诉《新民周刊》记者，“关键是土地财政的驱动力太强大了。”endprint

有媒体认为，1980年代以前，“在指标不足、资金不足、材料不足的严苛条件下，中国的建筑方针是适用、经济。1980年，国务院正式放行商品房后，城镇住宅迅速增长。据原建设部统计，1979年至1990年，全国城镇住宅建设累计投资是此前30年的6倍多，新建住宅面积是此前30年的近3倍”。

回顾这一时期，许多住宅建设标准低，很多项目甚至没有遵守建筑标准。特别是在审批、工程监理、验收、质量控制整个系统都不健全的情况下，造成房屋质量问题。

张松认为，那一时期房屋设计不规范、建造不到位的情况是有可能的，但也不能说1980年代的房屋建造就没有规范。

“在北方，1976年唐山大地震之后，许多老楼都做了加固。从技术角度分析，没有什么房子是不能修好的，都有办法解决。老房子怎么处理，从政策、资金角度着眼，才能看到问题所在。”张松说。

以奉化倒塌的居敬小区为例，1994年按照使用50年的标准建造，但在居民报告房屋有险情的情况下，在评估为C级危房的情况下，有关部门并未果断采取措施，而是懒政拖沓，其实质就在于维修这样的房子无利可图。虽然居敬小区位于奉化市中心、市政府北侧不远处，但其地块目前还未显出更大的商业价值，如果动拆迁的话，政府核算下来不划算，而进行大修的话，由于是商品房，必须动用维修基金，而居敬社区所在街道、物业管理部门都纷纷叹苦经——没有这笔钱。在房子倒掉的第二天，邻近的33、35幢居民就曾反映说： “街道和社区让居民摊一部分钱，他们不干。价格没谈拢。”

早在2009年，上海一位不愿透露姓名的房企管理人员曾向《新民周刊》记者透露：“在1998年房改全面启动以后，原本公有住房10年一大修的体系，遭到了破坏。未来，随着房改后第一代商品房使用纷纷超过15年，诸如电梯老化、房屋老化的问题都会产生，而由于维修基金大多收不齐，商品房维修问题将凸显出来！这是法律问题，也是社会问题，其核心是涉及到人身安全的住房安全问题！”眼见着“楼倒倒”事件一出再出，这一问题至今没有解决方案。到底是向业主强行征收物业维修基金，还是由政府出面再次买单，大事化小小事化了？莫衷一是。

在张松眼里，未来更让人头疼的一个问题是——房子太多怎么办？随着中国城市化进程的加快，诚然有数亿农民大踏步地成为城市居民。可随着未来房产税、遗产税之类的合理推进，从需求的角度来说，一家人家市区有一套房，郊区有一套别墅，或者再保有一套住房也就足够了。而随着未来人口规模的减少，房屋必定会多出来。张松的学生在德国做过一个考察。德国一些地方做的老房改造项目，正好与中国相反。“他们是拆了高层，建多层，或者建绿地！”张松说，“由于人口减少，不需要这么多高层建筑。为了保证建筑物的有效使用，营造合理的人居环境，就必须这么做了。”

何为危房

我国现行危房鉴定的依据是由重庆市土地房屋管理局主编的国家行业标准《危险房屋鉴定标准》（JGJ 125-99，2004年版）。这个标准规定从房屋构件、组成部分、整体等三个层次逐步进行检测和鉴定，其中对房屋整体安全性划分为4个等级：

（1）A级：结构承载力能满足正常使用要求，未发现危险点，房屋结构安全；

（2）B级：结构承载力基本满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求；

（3）C级：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房；

（4）D级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。

从上述定义可见，C级、D级均属于危房，只是潜在危险性涉及的范围有区别。endprint