谈加强房屋租赁管理有利于规范租赁秩序

武晓红

房屋租赁管理是维护房租市场和社会治安的基础性工作。加强房屋租赁管理有利于准确把握房地产市场的信息；从而对房地产市场进行科学的调控，同时也是强化房地产的行政管理职能的重要手段；加强房屋租赁管理有利于规范租赁秩序，促进中介行业的服务，是有效防范租赁纠纷的重要手段，对建设和谐社会具有重要意义。

1 我国房租赁管理存在的缺陷

近年来 ，虽然我国房屋租赁市场有了进一步的发展，但仍旧存在很多问题：与房地产转让制度的不一致、不协调，与市场经济的发展不相适应。主要体现在一下几个方面：

1.1 缺乏诚信

房屋租赁市场的日益扩大，给不法分子带来了可趁之机。一些房屋中介在没有营业执照和中介资质证明的情况下，进行无照经营，打出虚假广告。他们提供虚假的租赁信息和电话号码，与顾客签订租赁合同，为骗取顾客的定金、押金和中介费，这种欺骗行为普遍存在。实际生活中，这种骗取消费者的行为比比皆是，很多中介商多次对消费者进行诈骗，令公众对房屋中介的信任度降至了最低点。这些现象表明，诚信缺陷已经成为房屋租赁管理中迫切需要解决的问题。

1.2 管理体系不健全

目前，我国的房屋租赁管理体系没有形成专业化、规模化和规范化的模式，所以杂乱无章的管理制约了房租租赁市场的健康发展，也是房产中介在工作中遇到的障碍。此外，不难发现我国的房地产企业的经营管理方式较为单一，导致我国的房屋租赁市场的管理系统也比较单一。因此，无须的房屋管理体系从一定程度上制约了整个房屋租赁系统的迅速发展。

1.3 立法工作滞后

面对我国租赁市场日新月异的发展，租赁管理也出现了很多新问题和新情况，但是我国有关房屋租赁管理的法律法规却相对滞后。法律的不健全给房屋租赁管理工作带来了很大的难度，例如立法中对于集体土地的租赁、租金的支付方式、租赁形式多样化以及出租人多元化等不够全面，从很大程度上阻碍了房屋租赁市场的发展。

1.4 合同不规范

租赁管理中，合同是非常重要的租赁凭证，也是维护消费者合法权益的有力依据。但是实际的房屋租赁管理中，合同纠纷的问题反而出现的最多，很多中介机构很简单的以口头形式规定了价格，这样很容易形成不合理的房租价格，过高或者过低，都会引起租金价格的纠纷。还有些中介机构在签订合同时，不按照《合同法》的相关规定，引起了房屋租赁管理的混乱。

2 加强房屋租赁管理的形势和方法

2.1 实施租赁房屋登记备案，增强房管部门的管理职能

我国现行的有关房屋租赁的法律法规主要针对房屋租赁合同的登记与备案。但是由于房屋租赁合同的登记和备案都是事后管理，因此无论是否办理的登记和备案并不影响合同的法律效力，很多房屋的租赁者就算签订了房屋租赁合同也不接受管理，直接导致房管部门对房屋租赁管理不到位。因此，为了建立健全的房屋租赁管理体制，建立新的管理模式而采取了“房屋租赁登记备案”制度。此制度规定了租赁房屋登记备案的相关工作程序以及文书格式，执行统一的备案登记程序。此制度的实行，将待租的房屋和短租的房屋统一纳入了管理的范围，可以使房管部门掌握全面的房屋租赁信息，从而使房屋租赁的管理更加信息化，为房管部门的调控提供依据。

2.2 实施统一的代征税政策，加强管理力度

房屋租赁的代征税对于任何一个城市的房屋租赁管理部门来讲都是十分重要的工作。它既能增强房屋租赁的管理力度，也能实现各地区税源经济的主要手段。目前来讲，很多城市在代征税的管理方面存在很多弊端：一方面急功近利，除了集中主要精力与代征税工作上，甚至为了税收放弃了相关备案手续，对于实现房管部门的职能十分不利；另一方面，盲目扩大征税范围，使政府的形象受到了损害。统一代征税的政策使这些问题得到了改观，一些列的房屋租赁政策的实施晚上了税政管理的制度，解决了很多出现在代征工作中的问题，促进了房屋租赁的管理，实现了代征税总量逐年增加。

2.3 实行第三方租金代收方式，建立租赁市场的安全机制

实际生活中携款潜逃等事件的相继产生，严重损害了房屋租赁者的利益，为了稳定房屋租赁秩序，建立良好的房屋租赁市场发展势头，确保房屋租赁市场的安全、健康发展，建立第三方租金代收形式可以最大限度的保护租赁当事人的根本利益。南京开创了委托银行作为租金代收机构的先例，制定了《南京市房地产经纪机构代理房屋租赁委托银行收、付租金暂行规定》，规定中明确了在房租租赁业务中，银行是唯一代收租金的机构，房产中介不得直接想承租人收取租金。银行的介入，从一定程度上起到了监督房屋租赁市场的作用，架起了维护消费者权益的桥梁。

2.4 建立健全的房屋租赁协管机制

目前，我国大多数城市的房屋租赁管理人员比例与当地的房屋租赁规模不相适应。全市的房租租赁管理人员寥寥无几，一半的管理人员是兼职或者外聘。近些年，房管部门一直在位建立健全的房屋租赁协管机制而努力，为改变这种局面房管部门联合公安、物业、税务等部门以及居委会和街道办等基层组织，积极探索并研究如果联合管理房屋租赁行为的种种方法，以达到促进房屋综合管理的目的。房管部门与公安、物业、税务等部门以及居委会和街道办等基层组织相互合作，互通了房屋的租赁信息，并达成了定期通报的协议。这种统一管理、集中服务的方式，会受到城市流动人口的赞扬以及各级领导的肯定与褒奖。另外，也要加强街道和社区管理，建立网络管理，充分发挥房屋协管人员的作用。由此可见，房屋租赁协管机制的构建和完善，有效地弥补了房屋管理人员的不足，大大提高了管理的覆盖率，使我们的管理手段逐步增强。

2.5 加强信息化管理体系

信息化管理可以实现自动化管理与信息化管理的完美结合。租赁信息的全天候实时显示，可以实现物业收费的只能计算，把握准确的收费数量和内容。此外，信息化管理在自动有序进行的前提下，将人文关怀融入其中，考虑租赁者的实际利益将是一种科学的、合理的管理方式。其次，房屋租赁软件的运用，可以采取图形导航的模式，操作简单，容易掌握，适用于不同知识层次的房屋租赁者。最后，房屋租赁的管理者要及时有效的根据市场的需要，设置相应的收费项目和不同的收费标准，以保证信息化系统符合当地租赁市场的需求。

总而言之，房屋租赁管理需要整体的综合管理体系。面对我国房屋租赁市场的发展状况，租赁双方应严格遵守租赁规范，要严格按照房屋租赁的制度执行，并配合房管部门的监督工作，为租赁市场的健康和谐发展打下良好的基础。