假设开发法的折现法用于土地使用权估价的分析

孙金花 张陈燕

[摘要]假设开发法作为一种土地使用权科学而实用的估价方法，多用于房地产商在投资某个项目前，估算土地的价值。折现法通过估算出房地产开发后的价值，扣除建筑费用、销售费用、应缴纳税费等，推出土地使用权的价值。本文通过实际成交的地块的各项费用的分析，推出土地使用权价值。

[关键词]土地使用权估价；假设开发法；折现法

[中图分类号]F832[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）12-0107-02

假设开发法（hypothetical development method）是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法在操作过程中既应用了市场法，又应用了成本法，比如在预测待估房地产预期开发后的价值时要用到市场法，在估算开发费用时要用到成本法。假设开发法的核心在于假设，其相关的数据都是通过预测得到的，需要对开发完成后的房地产未来实现的销售价格、开发经营期、建设成本、销售费用等进行科学合理的预测。

在实践中，开发商准备投资某个项目之前，必须首先估算出土地的价值。房地产公司常常采用市场比较法来预测房价，即通过对周边类似的房地产成交价格进行修正后来预估房地产的价值，再估算出建筑费用、销售费用、资金成本、应缴纳税费等。房价扣除开发成本之后就剩下地价和利润两部分，如果地价高了，利润就降低了，如果利润低于某个水平，房地产商或者放弃这个项目，或者改变原来的设计预想而增加楼层、改变建筑物用途，使这个项目有利可图。房地产商要想在竞争中取胜，必须仔细研究该地块的地理位置，面积周围环境，容积率等。然后再根据这些条件，分析该土地的开发方向，在此基础上明确待开发土地的价格。

假设开发法评估土地使用权价值基本公式为：

待开发房地产价值=待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费

以南京最近成交G75地块为例，计算土地使用权的价值的步骤如下：

1调查评估对象的基本情况

G75地块为建邺区兴隆大街北侧、南河西侧A2地块，东至规划道路，南至兴隆大街，西至规划道路，北至规划道路。出让面积为5752220平方米，出让年限70年。土地交付条件是净地出让，即地块范围内房屋及建、构筑物拆至室内地坪，其余维持自然现状。出让范围内杆（高压）管线由受让人自行处置。外部条件（道路、水、电、气等）均以现状为准。

2选择最佳的开发经营方式

G75地块的规划用途为住宅。

3估计完成开发经营所需要的时间

开发经营期可以分为开发期和经营期，其中开发期又可分为开发前期和建设期，其关系如下图所示。

根据周边地块的开发经营状况及市场需求，预计该地块开发经营期为四年，其中开发前期为05年，建设期为3年，经营期为1年。

4预测开发完成后的房地产价值

开发完成后的房地产价值是开发商购买待开发房地产的核心因素，对这个指标的准确估计将会直接影响对估价对象价值的判断，从而也决定了在待开发房产投标中的报价是否合理，以及投标是否能够成功。

G75地块预计3年后进入销售期，根据《大中城市住宅销售价格变动情况》，南京新建商品近三年住宅价格指数与去年同期相比为1003，989，1153。南京作为华东第二大城市、中国科教第三城、中国国家区域中心城市，南京房价呈上涨趋势，预计年上涨幅度为51%。G75地块位于建邺区，是南京重点打造河西城市新中心，区域内房价一直呈上涨趋势。G75地块周边在售的楼盘有：凤凰和熙，单价23500元/平方米，星雨华府，单价25000元/平方米，华润悦府，单价27000元/平方米，均为高层住宅建筑，具有较好的参照性。预计G75地块开发完成后的销售单价为[（23500+25000+27000）/3]×（1+51%）3=29217元/平方米。

5预测后续成本费用

后续成本费用是将待开发房地产变成未来开发完成后的房地产状况所必须付出的成本、费用、税金等，在现金流量折现法下具体包括待开发房地产取得税费、建设成本、管理费用、销售费用等。

取得税费是在拍得土地时应由开发商缴纳的有关税费，如契税、印花税、交易手续费等，大约为地价的3%。

建设成本包括建筑安装成本、小区配套费用、前期费用。G75地块预计建设为高层住宅，据统计数据，南京高层住宅的建筑安装成本为1865元/平方米，小区配套费用为小区内部环境改造、绿化、公用设施、景观、智能化系统的费用，前期费用为可行性研究、规划、勘察、设计等前期工程所发生的费用，二者合计约为建筑安装成本的14%。

销售费用为销售期为销售开发的房地产而发生的费用，查阅拍得地块的房地产上市公司的近年财务报表，销售费用为销售收入的4%，假设整个开发经营期均匀投入。

房地产交易中开发商应缴纳的营业税为销售价格的5%。

6确定折现率

折现率是采用假设开发法的现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，应等同于市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率。拍得G75地块的是某上市公司，查阅该公司的财务报表知该公司的近三年的资产报酬率为：2012年1382%，2011年1816%，2010年1556%。由此可确定折现率=（1382%+1816%+1556）/3=1585%。

7估算待开发房地产的价格

估价基准日为购买该地块的日期，设该地价的总价为V，则：

住宅建筑总面积=5752220×3=1725666平方米

开发完后住宅的出售总价款的现值=29217×1725666/（1+1585%）35=301270万元

该地块取得税费=3%×V

建筑工程总费用=（1865×14%×1725666）/（1+1585%）05/2+1865×1725666/（1+1585%）2=28323万元

销售费用总额=29217×1725666×4%/（1+1585%）2=15027万元

销售税费=29217×1725666×5%/（1+1585%）35=15064万元

则得到：V=301270-3%×V-28323-15027-15064

V=235783万元

G75地块的成交价格为293000万元，高于以上求得的土地价值。房地产开发后的价值扣除成本、费用、税费后剩下土地使用权价格和利润，按开发商拍得地块的价格，开发商的预期报酬率为10%～11%。

参考文献：

[1]中国资产评估协会建筑工程评估基础[M].北京：中国财政经济出版社，2013

[2]薛姝房地产估价[M].北京：高等教育出版社，2010

[3]唐莹假设开发法在地产评估实务中的应用[J].财会月刊，2011（28）.

[4]宋建假设开发法拿地成本案例分析[J].辽宁经济，2013（4）.