万达的旧与新
2014-04-29袁一泓
袁一泓
前不久,万达迎来了它第100家万达广场开业。预计到今年年底,开业的万达广场将达到109座。按照万达的计划,2015年和2016年还各将开业26个万达广场。新增数量好像比前几年的速度还有所加快。
按现在速度,全国600多个城市,每个城市2座万达广场,还够万达做45年,但与此同时,有个趋势很明显,万达进入的城市越来越小,三四线城市已开始占主体。计划于2015年开业的 26家万达广场中,有16家位于三四线城市。再拿地,得往县级城市走了。
必须指出的是,无论是第一代,还是第三代万达广场,都属于传统的商业模式。万达广场的地块,大都是当地政府为万达定制,底价出让。据说万达广场都是当地的重点建设项目,一路绿灯,18-24个月建成。住宅、商铺、酒店和购物中心是标配,住宅、商铺必定要先销售,而这两类物业和写字楼卖完了,现金流也早已回正,剩下的酒店和持有物业基本白赚。
这些都不是什么秘密。更有甚者,万达还把自己的建造流程写成了两本书《商业地产投资建设》和《商业地产运营管理》,公开出版。但克隆一座万达广场的外形容易,复制万达商业的体系不可能。
万达商业地产的资产规模虽然庞大,但毕竟以总资产、总土储为考量的时代已经过去,其商业模式亦不够新颖,王健林把它弄到香港上市,能卖出好价钱么?
目前香港地产上市公司市盈率一般为5-7倍,多位分析师表示,预计万达商业地产PE为5倍左右,募资约35亿到40亿美元,估值最高约270亿美元。万达虽然持有物业面积巨大,但受市场影响,今年盈利有所下滑。根据招股说明书,万达商业地产今年上半年的净利润为49.17亿元人民币,比2013年同期的100.86亿元下降超过五成。虽然招股书预计万达商业2014年全年纯利不少于132亿元,但仍比2013年净利润248.82亿元大幅下滑超过四成。
值得注意的是,招股书显示,2011年万达商业地产经营活动产生的现金流高达359亿元,2012年、2013年分别降至115亿元、68亿元,2014年上半年则变成了-89.5亿元。万达商业地产2013年共支付利息97.98亿元,较2012年的67.09亿元增长46.06%,2014年上半年,支付的利息已达62.10亿元。穆迪指出,债务上升导致万达商业地产净债务/净资本比率从2013年底的36.4%升至2014年6月份的44.5%。
不同于部分媒体认为“目前不是万达商业地产上市的好时机”,笔者相信,2014年12月圣诞节前的时间窗,恰恰是包括万达商业地产在内房地产公司上市的最佳时期。主要理由是两点:政策面,已放松到政府所能做到的最大限度;市场面,已开始回暖。也许等到2015年6月不排除会有更好的机会,但半年时间里万达用募来的资金足可以拿下20幅土地了。
万达的商业模式是旧了一点,但同是从1996年走过来的商业地产商,没有一家做得比万达更好,而大家面临的机会是一样的。过去10多年来,舆论一直在质疑万达的资金链,但没想到,它突然变得大而不倒。如今你尽可以议论万达在地方政府面前的强势话语权,但那是生意,是交换,万达获得的是低地价,但还给地方政府的,往往是一个区域甚至一座城市的商业中心。周边的地价增值部分,足以超过它低价卖给万达的部分。地方政府并不傻。
何况,万达正在变得“现代”。有人说,最有生命力的是那些从传统行业生长出来的创新企业。同理,从传统模式孕育出来的业态,潜力不可轻视。万达广场孵化了两种符合当代消费生活方式的业态,一是万达影院,二是影院之外的万达文化娱乐。它们代表了一种面向未来20年的商业模式,是为万达的“新”。
万达院线将在深圳中小板独立上市,已经通过证监会发审委审核,应该在2015年上半年完成挂牌。而万达文化娱乐是万达文化旅游城(万达城)的主力创新产品。未来10年,文化娱乐板块一定是我国消费领域增长最快的。王健林再次表现出超越常人的眼光。万达围绕文化旅游整个产业链的布局早已展开,包括在多个风景旅游区的大规模开发,万达城的超预期落地,影视基地的建设,以及宝贝王儿童乐园的扩张和数个旅行社的大手笔收购,都相当惊人。几乎可以看到,5年后的万达文化娱乐不会有对手。
万达商业地产将于12月19日在香港挂牌。于是,有关谁才是中国大陆首富的八卦,成为饭后谈资。值得提醒一句的是,到那天,王健林将拥有三家上市公司:去年12月上市的美国AMC院线公司(AMC. NYSE)、去年借壳的香港上市公司万达酒店发展(00169.HK),以及万达商业地产。预计到2015年6月底之前,第四家上市公司万达院线将挂牌。而王健林是这四家上市公司的绝对控股股东。看到这里,谁是中国大陆首富,不必再争论了吧。
没错,阿里的蚂蚁金融没有装进上市公司。但上面说了,5年后万达文化娱乐将成为该领域的巨无霸,王健林想拆分它上市,乃举手之劳。