不动产统一登记管理制度初探

[摘 要]登记制度作为不动产物权的公示方法，直接关系到不动产物权的取得与行使，为不动产的快速流转及交易安全提供法律保障。但是目前不动产登记较为混乱，主要体现在负责登记管理的部门不统一，土地、房屋、矿产、林业等行政管理部门，都分别对不同的不动产物权拥有登记管理权，使得登记过程复杂且成本较高。2013年11月20日，十八届三中全会后的会议上李克强总理提出“整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度”，民众和媒体马上从中解读出“反腐”“控房价”等效果，2014年6月将出台相关条例，本文从登记现状、新制度意义和具体做法等角度初探不动产统一登记管理制度，以期切实提高不动产统一登记制度的效率和效果。

[关键词]不动产；登记现状；统一登记；意义

[中图分类号]F275 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）30-0191-02

随着我国经济的飞速发展，物权交易异常活跃。所以保护交易安全就显得尤为重要，这不仅与我国的社会稳定发展和现代化建设密切相关，更与每个公民的切身利益不可分离。不动产登记制度就是为了保护交易安全而设计的制度，它是物权变动制度的核心问题，是物权公示原则的具体体现。不动产物权在整个物权法体系中占据了大约2/3的内容，其在整个物权法中举足轻重的地位是毋庸置疑的，故如何在法律上设定科学合理的不动产登记制度，是物权法的重要内容。

1 不动产登记制度的概念界定

不动产物权登记，就是将不动产物权变动的法律事实，记载于国家专门设立的不动产登记簿的过程或者事实。我国《物权法》第十条第二款已经明确规定，国家不动产对不动产实行统一登记制度，可见登记制度是物权法的制度基础，在物权法中占据重要的地位，它不仅是人们进行不动产物权确定和物权交易的重要原则，也是保障物权交易安全性和公平性的重要工具，为不动产的快速流转及交易安全提供法律保障。

关于“不动产”，《物权法》只是提及概念，却始终没有对其界定。笔者认为我们完全有必要通过立法的方式明确界定《物权法》所称的“不动产”，可以借鉴大陆法系国家对于不动产的界定方式，并借鉴国内学者对不动产的认识，比如梁慧星教授在其《物权法草案建议稿》和王利明教授在其《物权法草案建议稿》中将不动产界定为：不动产，指依自然性质或者法律的规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且能分离的其他物。

2 我国不动产登记制度存在的缺陷

《中华人民共和国物权法》的通过在很大程度上改变了我国不动产登记的混乱和不统一状态。如第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外；第十条规定：我国的不动产登记实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。除此之外，《物权法》还分别对登记的范围、登记机构、登记程序、登记效力、登记簿的查询、登记的法律责任等做出了相应的规定。但仍然可以看出，受现实的制约，现行的《物权法》对不动产登记制度仅做了原则性的规定，且规定得不明确，法律效力规定不科学，致使司法实践比较混乱，可以说这些规定几年来一直悬在空中，许多问题有待进一步完善。

目前，我国的不动产登记主要由相应的行政主管部门负责，登记机关主要分布在不同的行政部门。据不完全统计，不同财产的登记机关竟达到二十多个。在不动产登记制度实践层面，由于有关不动产登记的规定主要散见于各项单行民事法律法规及一些司法解释中，这种依据散乱，内容多为有矛盾的不动产法律登记制度，它满足不了不动产资源分别管理的需要，也满足不了依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则对物权保护的需要。不动产登记制度尚未在我国得到系统的建立，因此，实践中有一些涉及不动产登记的部门按照不同的管理体制，对土地、房屋、林木等各项不动产，分别制定了只具有部门规章意义的登记规则。这些规则零散且法律层级低、效力不足，只能满足对土地、房屋进行行政管理的需要，而不能适应不动产交易日益活跃的市场需要，不能满足依公示原则和交易的客观公正原则对不动产交易进行保护的需要。在没有统一的不动产登记法协调的基础上，房产、地产的分别管理，登记缺乏信息的流通，造成了第三人参与交易成本的增加和风险的扩大。其不良效应一方面体现在增加了政府的管理成本，同时由于不动产的交易需要在两个部门间交涉，在一定程度上也降低了不动产交易的效率；另一方面是由于在两个不同的部门进行登记，很容易损害当事人的正当权益，扰乱正常的法律秩序。

3 我国不动产统一登记制度的建立及意义

因此，探讨如何建立符合我国国情和适应我国社会经济生活要求的不动产登记的具体制度显得现实而紧迫。我国政府在2013年11月20日十八届三中全会后召开的第一次国务院常务会议提出“整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度”。主要内容包括：一是将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担；二是消除“信息孤岛”，建立不动产登记信息管理基础平台；三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统。可以说政府意识到房、地分别设置登记的缺陷，尝试将两部门合二为一，从而实现房、地合一登记。笔者认为这一改革是符合不动产登记的发展趋势的，独立于统一的不动产登记机关对保护不动产的交易安全和社会财产的有序化具有重大意义，设置独立而统一的不动产登记部门是我国实行不动产统一登记制度的必然要求。

同时人们还从不动产统一登记制度中读出了“反腐”、“拉低房价”等作用，“房叔”、“房姐”的出现证实了登记制度不统一、房产信息不公开的弊端，不动产统一登记和公开查询系统建立后，有助于搞清那些不正当交易的问题，对于发现腐败会有重大作用。还有人认为不动产登记制度的作用除了反腐，查“房叔”、“房姐”之外，也是为房产税打基础，健全了全国不动产统一登记制度之后，也就扫清了房产税开征的最大障碍，特别是对全国范围内多套住房拥有者的梯级征税变成可能。

笔者却认为国家建立不动产统一登记管理制度的根本目的不在于反腐，而是保护群众的不动产权益，保障交易安全，搞清楚全国不动产基本情况，利于宏观调控。其具体意义可分为以下几点：首先，不动产统一登记管理制度可以更好地落实物权法，保障不动产交易安全，强化登记的公示和公信功能，有效保护不动产权利人的合法财产权，鼓励交易。其次，它属于基础性制度建设，建立不动产统一登记制度是转变政府职能、提高行政效率、改善社会环境、完善市场体系、加快社会信用体制建设的又一重要步伐，可以说是市场经济发展的必然要求；最后，有利于反腐和预防腐败。在不动产统一登记制度实施之后，拥有大量房产的人可以被很快确定，从而逼出空置房，遏制非自住房需求，改善供求关系，对降低当前过高的房价、减轻群众住房负担意义重大。前途虽然光明，但道路同样是曲折的，该项制度的实施必然会遇到某些阻力，这就需要各方的大力支持，我们群众也应切实地进行监督以期提高不动产统一登记制度的效果。

为达到不动产统一登记制度发挥其应有作用的目的，笔者认为应把以下几点做到实处：第一，不动产统一登记的机关要具有独立性，不依附于任何行政部门，也就是说，登记机关与行使不动产行政管理权力的部门必须绝对分开。这样，登记工作人员才不会受到人为因素的压力，更好地体现登记的公示公信效力。第二，强化登记工作人员的法律素质和道德素质，不断提高登记质量和登记效率，使他们能够爱岗敬业从而中立客观地履行不动产登记职责。只有这样，才能使不动产统一登记管理制度成为真正民法物权意义上的基础制度，在维护财产秩序和保护不动产交易安全方面发挥应有的作用。

参考文献：

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[作者简介]张靖渝（1993—），女，汉族，吉林人，本科，福建师范大学法学院2011级学生。