城中村改造中拆迁房屋补偿问题研究

中图分类号：F301 文献标识码：A

“城中村”房屋拆迁补偿问题是城市建设和改造的难点和重点之一。城市房屋拆迁是城市建设的重要环节，它在改善人民群众的住房条件、促进旧城区改造和城市环境改善等方面做出了很大的贡献。然而，在城市房屋拆迁过程中亦不断出现大量的拆迁纠纷且有的地方还出现过激行为，其根本原因在于我国城市房屋拆迁补偿制度还不完善，难以切实保障被拆迁人的合法权益。

一、 现有“城中村”房屋拆迁补偿中的问题

（1）补偿标准不明确，补偿范围小。

根据我国《城市房屋拆迁管理条例》（下简称《拆迁条例》）的规定，现有补偿范围为房屋所有权、附属物所有权和收益权。虽然修订后的《城市房屋拆迁管理条例》规定，按被拆迁房屋的区位、用途进行补偿已隐含了地价补偿，但毕竟其还是以房价形式出现，法律上没有把地价明确列入补偿范围，单纯的土地无法补偿，实践中区位因素包含的地价因素也没有完全补偿，以致出现补偿价和建成房价的巨大反差，有的地方甚至出现拆十平方米，还买不到一平方房的现象。

（2）拆迁补偿方式存在缺陷。

根据《城市房屋拆迁管理条例》 规定，现行的城市房屋拆迁补偿方式为货币补偿和房屋产权调换两种方式。

货币补偿是指对被拆迁房屋以货币的形式给予补偿，补偿金额要考虑被拆迁房屋所在的区位、用途和建筑面积等因素，以当时的房地产市场评估价格予以确定。该方式的重点是对被拆迁房屋如何估价的问题，这在实践中存在两个严重问题，一是估价不合理，《条例》 只是原则性地规定补偿金额以房地产市场评估价格确定，被拆迁户寻找新住房时必须通过商品房市场购买，要支付的是随时变动着的市场价格，其中的利益受损是不言而喻的。二是评估机构评估不公正。在实际拆迁中，评估机构通常由拆迁人指定，而评估机构往往与委托人有利益关系，在缺乏严密市场监督的情况下，很难保证其在房屋估价中的中立性和公正性。

房屋产权调换是指拆迁人以实物形态即房屋补偿被拆迁人，具体方法是依照房屋的区位、用途和建筑面积等因素，分别计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的价差。在实践中，该补偿方式被拆迁人不是需另外支付一笔钱来得到原居住面积，就是要减少自己的居住面积。而且，安置房的质量难以保障，由于安置房的建造行政色彩浓重，不存在市场竞争，为降低成本和牟取利益，建设单位在发包工程时往往将工程发包给不具备资质的建筑企业或关联企业，而建筑商还要保证自己的利润，从而导致房屋的质量难以保证。

（3）补偿费用不到位，过程不民主。在补偿费的下放过程中，政府为了方便都是直接发给村集体，再由村集体发放给村民的。村集体的代表——村干部往往为了自己的利益而无视广大村民的利益，为自己谋取私利。这样村民就感觉“城中村”改造就是以牺牲老百姓的利益，而给村干部们创造牟利机会的政府主导行为。

（4）村民抵制。由于大多村民受教育程度也普遍较低难，以通过互联网、报纸、新闻发布会等去了解政府“城中村”改造过程中的安置补偿政策。那么，他们在申请或取得安置补偿的时候，无法用合理有力的证据去维护自己的利益，因此导致自身利益损失的村民不在少数。拆迁后的他们将被转为城镇户口、被纳入城镇就业体系，面临找工作、生存等的压力。加上大部分人的文化素质不高，基本都没有一技之长，难以融入城市，这是村民抵制拆迁，拒绝补偿的主要原因之一。

针对以上问题，本文提出以下几点对策建议：

3.1 完善征地补偿标准

关于补偿的标准，当前主要有4种观点：一是土地补偿论，二是财产和权利补偿论，三是人本论，四是市场论。但是无论是哪种理论都离不开保障被征地农民利益这一原则。在实际补偿过程中，若土地补偿费和安置补助费合計按30倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府应统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。在制定征地补偿标准时，可以考虑征地区片综合地价的做法。

（2）完善征地补偿方式

从各地的实践来看，征地补偿的方式主要有5种：一是由企业和政府对农民实行长期补偿。可以使用交租金的办法，即每年交给农民一定的补偿费；二是把一次性或多次性补偿款存入银行，农民用逐年取得的利息来解决最低生活保障以及医疗和养老保障；三是用补偿款入股分红。即把补偿款投入到投资者的企业中去，为失地农民提供最低生活保障或其他保障；四是就土地本身做文章，如可以允许土地入市，使农民获得一定的收入；五是国家收取的出让金，返回一部分给农民。各地可以根据实际情况选择补偿方式，也可以几种方式综合运用，关键是看被征地农民的意愿，这一点是最重要的。

（3） 妥善解决失地农民的安置问题

失地农民的最根本的利益是保证其主体地位问题，要充分考虑失地农民经济主体地位再造的成本和代价因素，把失地农民的当前利益与长远利益结合起来，综合考虑多种因素并结合不同年龄段的失地农民的情况，以财产权利补偿为基础、体现价值规律要求和以人为本理念，采取灵活多样的补偿安置办法：第一，农业生产安置。第二，重新择业安置。第三，入股分红安置。第四，异地移民安置。

（4） 规范征地工作程序

城中村改造过程中，征地工作程序应包括以下3个主要环节：第一，告知征地情况；第二，确认征地调查结果；第三，组织征地听证。在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。

（5） 加强征地实施的监管

对征地实施进行监管，是保证征地行为和征地过程的公平合理的重要条件。第一，公开征地批准事项。第二，支付征地补偿安置费用。第三，征地批后监督检查。如果因征地确实导致被征地农民原有生活水平下降的，当地国土资源部门应积极会同政府有关部门，切实采取有效措施，多渠道解决好被征地农民的生产生活，维护社会稳定。

（5）完善司法制度

必须不断完善相关司法救济制度，“无救济则无权利”，一套健全和有效的救济程序，对保障拆迁当事人的合法权益作用巨大。大力推行房屋拆迁补偿款听证制度建设，充分吸取民意，努力创造渠道使农民拥有维权渠道，正真是农民在拆迁中保障合法权益。

作者简介：

赵小飞（1986—），男，山西朔州市人，山西财经大学研究生在读，土地资源管理专业，研究方向：保障性住房。