住宅“众筹”试验

魏洪磊

市场价格2万元/平方米的房子，如果能够以1.5万元/平方米的价格买到，你会动心吗？

而且，它不是经济适用房或限价房，也不是风靡北京的自住型商品房，而是普通商品房。

这个看上去很美的低价购房计划，已经在石家庄变成现实。河北开发商众美集团试图以众筹模式，将房地产漫长的链条一一呈现，大幅削减成本，还原真实房价。

这种合作建房模式的核心在于，买房人直接参与到土地购买过程中，绕开预售制。

但在成功拉低房价两成的同时，它行走于“金融创新还是非法集资”的争议之中。

“但凡新事物，总会介于监管边缘，探索一下总是有益的。”北京市房地产业协会秘书长陈志说。

“我们希望将这种开发模式带到北京。住建部已经看过我们的汇报材料，也希望我们先行先试。”众美集团副总裁陈峰表示，这种“类众筹”模式不仅动了开发商的奶酪，更牵涉银行和地方政府部门的利益，也考验普通购房人的认知，众美的试验之路还很长。

合作建房升级版

盛夏之时，石家庄众美城迎来第三次开盘。

2010年3月，众美集团通过招拍挂，以6.33亿元的价格取得众美城土地开发权，并于2010年12月开工建设，预计项目于2014年12月交房入住。这个项目的110万平方米建筑面积中，有33万平方米属于定制项目。6.33亿元土地款全部来自定制项目部分。

所谓定制，即先确定买房人是谁，再和买房人商量做怎样的产品。买房人除参与筹资拿地外，还可对项目承建方进行考察、参与原材料采购、清查资金流向、参加工程办公例会、现场勘查项目进度、参与配套设施建设，等等。几乎涵盖地产项目的全部流程。“这种合作是全方位的合作，买房人可以参与到所有环节，人人都是开发商。”众美人士说。

定制也体现在户型上。比如河北师范大学的客户希望户型设计中加入书房，河北省科技厅普遍要求大户型，而中石油员工则多要求小户型。这些要求，分别通过各个单位的统一协调人反映给众美。

这一模式要提前敲定“优质”购房客户。在其第一个合作建房项目凤凰城建设初期，引入河北国家电网作为合作客户，解决了项目建设之初周边没有开发建设、供电缺乏等问题。

众美城更是如此。比如，其引入裕华区政府以解决项目拆迁、市政道路配套改善、取地等问题；引入河北师范大学，可以同时引入师大的幼儿园和小学，完善项目教育配套；与中石油河北分公司进行合作，是考虑到中石油作为网络型客户具有全国性优势，现在已有其他地区的中石油公司表示愿意与众美进行合作建设。

尽管这种模式很小众，但敢吃螃蟹者收获的是低房价。“扣除所有成本，我们的利润率只有3%，整个链条对于购房者来说是全透明的。”众美集团副总裁陈峰说。

以众美城一期的价格为例，其售价为2300元/平方米，而当时周边房价为3200元/平方米。后期项目价格有大幅提升，仍然比市场价格低20%左右。

“这种类众筹模式，与以往零星的合作建房有明显的不同。”陈峰说。这种模式并不针对个人，而是有购房能力的团体，其博弈能力与风险控制均有保障。

双重争议

从第一个项目算起，众美的合作建房经验已有10年之久，但大本营一直在石家庄。2011年众美进京，打算将这一模式推广时，争议也随之而来。

首先被触及的是房地产预售制。按照传统模式，开发商需要先拿地，再开工建设，最后销售（预售）。但众美模式将销售环节前置，先找到客户，通过预售共同筹资，然后拿地，再开工建设。

预售的实质是，正在开发建设的房屋在五证（如规划许可证、土地证等）齐全后，预先出售给购房者。众美在土地尚未取得之际就开始销售，与现行预售制度不符。

“这也是住建部，包括北京建设部门比较矛盾的地方。”众美人士说，“最后主管部门认为这是个好模式，希望我们先尝试，能不能推广要视结果而定。”

第二个争议来自融资方式。以众美在石家庄的尝试为例。其融资动作为，首先由购房人成立委托建房小组（简称委建小组），在河北银行开设对公账户。众美集团，以及作为第三方的金融租赁公司，也在河北银行开设账户。

随后，合作单位的个人购房者先期缴纳房款的30%或50%，剩余部分由河北银行提供工资消费循环贷或其他无贷款住房为抵押物的贷款，放入委建小组对公账户。

购房款的运用因项目而异。如已经完成的现代城项目，首付的30%用于拿地；后面的工资消费循环贷分批次下来，用于项目的拆迁、建设。

开发商拿地之后，由委建小组账户划转到河北省金融租赁公司账户。金融租赁公司将款项作为委托借款，即时划转到众美与合作建设单位的共管账户。进入共管账户后，众美若需运用款项，需经每个合作建设单位同意，由每个单位盖章再加上银行盖章才可动用款项。

陈峰告诉《财经国家周刊》记者，众美从不直接收客户的钱，而是走金融通道。目前有两种方式，其一是有限合伙的形式，但受到人数和金额的限制；其二是通过信托和资管计划。“这一块国家是放开的，但必须通过有牌照的金融机构。”

众美为此需要额外支付1%?2%的通道费，但所有的做法都是为了绕开非法集资。这种金融创新在众美的大本营石家庄，已经得到主管部门的支持，众美和石家庄金融监管部门如银监局，有密切合作。

众美集团融资部主管裴培表示，在石家庄这样的小城市，并无太多其他理财渠道。如果能用4000元买到6000元的房子，大家都可以接受。

降价试验田

众美的合作建房并非新事物，伴随房价飙升，各类组织都曾有过类似尝试，之所以未能形成规模，其一是经济模式不划算，另一个是组织上有困难。

“众美做的，其实是一个兜底的事情。个人是没有这个能力去做的。”陈峰说。北京房协秘书长陈志也认为，“它的拿地主体是合法的，每一环节都有制约，因而对买房人有保障”。

业内人士公认的房价构成模型，土地价格占40%?60%，建安成本10%，税费占10%?20%，财务成本10%，开发商利润为5%?0%。

土地价格、建安成本无法削减，变量在于税费。按照现行制度，土地增值税是大头，增值部分的30%?60%都要拿去缴税。“这意味着并不是不是房价越高越赚钱。”陈峰说，“买房人多花的钱，最终不会到开发商手里。”

按照众美的逻辑，税费和利息是降房价的两个关键。“这也意味着这种模式不会受到地方政府和银行的欢迎。”众美人士说。

举一个很简单的例子，目前买房人的贷款利息7%，企业贷款利息10%?15%，如果企业和买房人联合拿地，这两块利息都能省下来。“土地的资金成本可以很少，甚至没有。”

最大的担忧来自风险控制，以及买卖双方不确定的信任感。买房人的风险可以借助金融通道来解决，那么开发商的风险如何管控？

按照众美的逻辑，一块100亩的土地，其中50亩用于定制开发，利润率只有3%左右，“几乎是同股同权的概念”。而剩下的50亩，则靠商业综合体或者更高端的住宅来平衡。

“我们就是一家微利公司。”陈峰表示，众美看重的，并非依靠传统的房地产开发来赚钱。“坦白说，我们已经错过了那一波行情。”众美更希望成为社区生活服务商，房子只是切入点，针对老人和儿童的社区服务才是重心。

尽管众美的石家庄经验已经够丰富，但北京却是一个全然不同的市场。众美人士告诉《财经国家周刊》记者，两年前，众美已经和北京某著名高校2000户职工谈妥，并敲定了北京郊区的一个项目。待到融资时，和中信合作的20亿元集合信托计划未能通过银监会批准。后改为有限合伙制，学校工会方面又顾虑重重，最终这一项目搁浅。

“突破现行政策确实不容易。”陈峰说，众美的尝试打破了地产传统开发模式和融资模式，既需要得到主管部门的认可，又面临普通购房人的种种疑问，

陈志认为，从三线城市石家庄杀入北京，市场的变化更为剧烈，只有探索更好的众筹模式，在路径设置、权利义务的保障上更明确，众美或可避免“橘生淮南”的尴尬。