国外不动产登记的三种模式

余卫明

不动产登记作为物权制度的一个组成部分，与一国的政治、经济、文化、历史传统等因素密切相关，因此，各国的不动产登记制度往往具有自己的特点。从世界范围看，不动产登记制度归纳起来大致有三种模式，即权利登记模式、契据登记模式和托伦斯登记模式。

权利登记模式

权利登记模式，又称实质主义登记，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。这一模式为德国、瑞士、瑞典、奥地利、匈牙利等国以及我国台湾地区所采用。

权利登记模式因起源于中世纪的日尔曼，故又称日尔曼模式。在中世纪的日尔曼法庭上，法官为确认土地转让的地点和位置，要求当事人提供土地转让的相关证据，而这些东西往往记载于土地登记簿中。在此情形下，这种登记簿就具有公信力，其记载的事项也有了设权效力，现代意义上的土地登记制度遂由此产生。后来的《德国民法典》则将这一不动产登记模式以法律形式确立下来。

与其他登记模式相比，权利登记模式具有下述特点：一是采用这一模式的国家大多实行强制登记制度，如德国、瑞士、瑞典等。我国台湾地区亦实行不动产变动强制登记制度，例外的情形是建筑物的初始登记与否由权利人自由决定。二是规定登记为生效要件。在此模式下，将登记作为不动产物权变动的生效要件，不动产物权变动未经登记，就不产生相应的物权变动效力。三是登记机关应对登记的内容进行实质审查。四是登记具有公信力。在此模式下，登记簿上登记之事实，纵使在实体法上不成立或无效，也可以其对抗善意第三人。五是登记簿的编成采“物之编成主义”，登记簿主要以不动产标示为构成内容，依土地地籍进行编成。六是登记以不动产权利的静态为主，只记入不动产的权利状态，而不记入不动产权利变动的事实。

契据登记模式

契据登记模式，也称形式主义登记，是指不动产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。登记的内容主要是当事人之间所订立的关于不动产物权转让的契据，而不是颁发权利证书。法国、日本、意大利、西班牙、葡萄牙、美国的部分州以及我国香港、澳门均采用这种模式。

契据登记模式起源于法国，故又称法兰西模式。法国民法关于不动产变动采用的是意思主义，登记为物权变动的对抗要件。

与其他登记模式相比，契据登记模式具有下述特点：一是采用这一模式的国家除法律有特别规定外，均为任意登记，亦即不动产权利的变动，当事人可申请登记，也可不申请登记。二是登记一般只是对抗要件，而非生效要件。在契据登记模式下，当事人登记与否都不影响不动产物权变动的效力，其登记行为主要是产生对抗第三人的效力。三是登记实行形式审查主义，登记机关对不动产物权变动无实质审查的权利。四是登记无公信力，当登记事项实质上不成立或无效时，不得以其对抗善意第三人。五是登记簿“采人之编成主义”，即登记簿主要以权利人为标准编成。六是登记以不动产权利的动态为主，不仅记入不动产的权利状态，而且记入不动产权利变动的事实。

托伦斯登记模式

托伦斯登记模式，又称权利交付主义登记，是指经实质审查后用登记机关发放的权利证书确认产权以便利不动产物权转移的登记制度。澳大利亚昆士兰州、英国、爱尔兰、新西兰、美国夏威夷州与明尼苏达州等采用这种模式。

托伦斯登记模式由罗伯特·托伦斯爵士于1858年在澳大利亚创设。托伦斯原为海关税务员，当他来到南澳大利亚一个契据登记机关工作的时候，深感传统产权转让程序的复杂，于是将借鉴船舶登记中的产权登记制度引入到不动产登记制度中。托伦斯登记的具体做法是：不动产在初次登记时，由登记机关按法定程序做成地券；转移不动产物权时，当事人先做成让予证书，再连同地券一起交予登记机关，经登记机关审查后，在不动产登记簿上记载权利变动，向新权利人交付新地券，或在原地券上记载该不动产的权利变动事项。

与其他登记模式相比，托伦斯登记模式与权利登记模式较为接近，如登记采用实质审查主义、登记具有公信力等。但除此之外仍具有自己的一些特点，这些特点表现在：一是强制登记与任意登记并存，如澳大利亚昆士兰州、新西兰、美国夏威夷州与明尼苏达州为强制登记，英国和爱尔兰则强制登记和任意登记并存，并通过立法分别规定了强制登记和任意登记的范围；二是交付权利证书，如不动产权利转移之时，登记人员除将相关事项记入登记簿外，还会将相应的权利证书交付给权利人；三是在登记时收取的费用中提取一部分设立一项保险基金，以赔偿因错误登记而导致权利人所蒙受的损失。

国外不动产登记模式的启示

启示之一：在立法上，各国的不动产登记制度一般都以本国的民事法律为基础，辅之以单行的不动产登记法。不动产登记立法在各国的法律体系中，一般都是在作为私法的民法中加以体现。这一做法表明，不动产登记制度是一项民事法律制度，其意义主要在于权利公示和保障交易安全。

在我国现有的不动产登记体系中，不同类型的不动产分由不同的机构负责登记，表现在立法上就是行政法中加以体现，如《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》等。可喜的是，作为我国民法组成部分的《物权法》首次明确规定“国家对不动产实行统一登记制度”，这就意味着我国的不动产登记制度已从一项行政管理制度转变为一项民事法律制度。

启示之二：各国不动产登记实行房地合一的登记体制并由统一的登记机关办理登记。1949年以来，我国将不动产登记作为行政机关的一项职权和管理方式，从而形成了不动产登记机关和行政管理机关的职能对应关系，造成了分散登记的格局。这一登记格局的不合理性显而易见，其弊端至少有以下几个方面：一是容易导致物权登记上的矛盾；二是加重了当事人的不合理负担；三是不利于公示查询；四是增加了政府财政支出；五是容易造成国家税费的流失。

但2007年的《物权法》规定建立统一的不动产登记制度，2013年国务院常务会议更是为不动产统一登记列出了时间表。可见，我们在建立统一的不动产登记制度和设立统一的不动产登记机构方面已迈出了重要的一步，接下来要做的就是如何有效落实相关法律、法规的规定。

启示之三：我国的不动产登记制度应考虑到我国的历史和文化传统，不应拘泥于哪种具体模式。国外不动产登记虽然大体上可分为三种模式，但各国在具体设计本国的登记模式时，也可能是以其中一种为主，兼采其他模式。

比较而言，我国目前采用的不动产登记制度与托伦斯模式较为相近。如登记机关制作并颁发不动产权利证书，因错误登记致人损害给予赔偿等。由登记机关制作并颁发不动产权利证书，是我国不动产登记机关的一贯做法。在因错误登记致人损害的法律责任上，我国《物权法》第21条规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。”当然，在因错误登记致人损害法律责任的制度设计上，我们可参考托伦斯模式，在登记时收取的费用中提取一部分设立一项保险基金，以备因错误登记而致人损害时的赔偿之用。

（作者系中南大学法学院教授）