我国高房价背后的利益集团因素研究

孙健宁

摘要：房地产业是关系国计民生的大事，但是今年来房价不断攀高，严重危害着人民的利益。在市场中，利益是永恒的话题，政府不断出台各类楼市限购政策，但房价一旦稍有低迷，随后就会出台相应的救市政策，这一看似奇特的现象背后必然隐藏着重大缺陷。本文将对房地产业相关利益集团支撑高房价的原因及影响进行了分析，并提出破解思路。

关键词：房价；利益集团；限购

1.引言

近些年来，随着我国经济和社会的不断发展，房地产业也迅速膨胀，为国家和社会创造收益的同时，也带来了很多社会问题，房价的持续暴涨成为了国人最火热的话题之一。2003年，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，首次指出：以住宅为主的房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。政府对于房地产市场的调控具有不同于其他行业的特殊性。一方面，房产是人民安家之本，是保障民生的一项基础工程，在调控中不宜采取过于强硬手段，实现房价软着陆，避免造成市场的过大波动；另一方面，近年来房价持续的暴涨，已经无法淡定的期望单纯依靠市场来解决房价过高的问题，政府必须出面进行调控。早在2009年底，美国《福布斯》杂志把我国房地产业评为七大近在眼前的房地产泡沫之一。

政府先后出台了多项房价调控政策，旨在抑制房价的过高、过快增长。但从经验看，每次的调控都只是造成房价上涨速度的短期减缓，或者出现小幅度的下降，过了观望期，价格又报复性的上涨，使得调控政策达不到预期的效果。

2.我国出现高房价的原因

2.1房地产市场是卖方垄断市场

房地产作为不动产，具有不可移动性，同时也具有异质性，市场信息不完全，不具备完全竞争的条件。指出，从某种意义上讲，我国房价持续上涨就是因为我国房地产市场是垄断竞争的卖方市场。也有学者对我国房价与房地产市场垄断情况进行了分析，结果表明两者呈显著的正相关关系。利益是市场的永恒话题，在这个卖方市场中，房地产商处于主导地位，必定会利用其强势地位来谋取垄断利润，强强联合，构成“价格合谋”，确定最适合房地产商的价格。

2.2过度的特殊需求

我国人口众多，对于房地产的刚性需求较大。但由于千百年来的传统思想，房产不仅是一种自用产品，同时也是一种常见的投资品，其信息不对称性和高收益性也推动了房地产投资的火热。据统计，都市同期一手房的1/3至1/2都是投机者持有。这些投机者正是利用我国刚性需求巨大，成为拉动房价快速上升的重要角色。为了探讨过度投机需求的不良影响，有学者构建了房产市场的均衡模型，得出结论，投机者的投机需求对刚性需求群体的消费需求存在明显的挤出效应。并且，近年来房价不断攀升，无论是投机者还是刚需者都对市场有着良好的预期，使炒房现象进一步扩大，反过来又继续推动房价上升，进入一个恶性循环。

2.3地方财政过度依赖土地出让金

土地出让金（land-transferringfees）是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补缴的土地出让价款。

较高的土地出让金也是推高房价的原因之一。图1描述了2004年至2013年土地出让金占地方政府财政收入的比重，我们可以看出，长期以来土地出让金占地方本级政府财政收入的比重较高。其中最低的年份是在2008年，由于受到金融危机影响，地方本级政府财政收入为28649.79亿元，土地出让金为9600亿元，占当年地方政府财政收入的33.51%，随后又开始上升。直到2010年达到最高，地方本级政府财政收入为40613.04亿元，土地出让金为28198亿元，占当年地方政府财政收入的69.43%。

土地出让金的持续走高，不仅仅是被房价所带动，同时也与我国的税收体制和地方政绩考核有关。我国进行分税制改革之后，地方政府大量税收收入上缴，在地方支出不变的情况下，地方政府的收支平衡被打破，加之当下评定地方政府政绩的只要指标就是地方GDP，而土地出让是提高地方财政收入最简单、最快捷、最高效的方法，因此，各地政府都疯狂出让土地，获得财政收入。从某些角度讲，地方政府也要对高房价负责。

2.4土地转让制度存在缺陷

我国目前的土地制度为城市的土地国家所有，而农村的土地为集体所有。国家和集体具有土地所有权和处分权。这种无法改变的土地所有制就在土地供应和征收之间创造了一个利益空间，一旦利益空间过大不仅有碍房地产市场的发展，也不利于社会稳定。土地被国家垄断的条件下，土地的市场化改革在某种程度为地方政府垄断行为找到借口。

我国实行“招拍挂”的土地出让制度，也就是建设用地的使用权通过招标、拍卖、挂牌的方式出让。但是这一制度的执行程序还不健全，因此在学术界褒贬不一。从经济学理论来讲，垄断性的市场需要进行价格管制，而“招拍挂”制度造成的是价高者得地，会继续推高地价，进而推高房价，房价上涨会刺激开发商继续高价拿地，2013年各地又出现了新的“地王”，中粮地产所拿的北京朝阳孙河HIJ地块楼面单价高达5万元/平方米，华润置地以109亿元夺得深圳前海T201—0078地块，可以说是深圳土地市场前所未有的大手笔。“招拍挂”的制度一定要有相应配套措施，否则可能会加剧土地价格的垄断。

3.支撑高房价的利益集团分析

房价已经持续攀升近十年，我国房价过高、存在严重泡沫已经是不争的事实。但是在房市出现低迷时，政府又会出台各类救市政策，这一看似矛盾的现象背后隐藏着重大的问题。

3.1地方政府

地方政府应当是支撑高房价的首要利益集团，前文已经提到，追求政绩和拉动地方GDP是地方政府的首要任务，一旦房市低迷，多年来，针对过高的房价，政府一直在出台各类楼市限购政策。如图2所示，从2005年“国八条”，到2012年的“新国五条”，房价几乎是“逢调必涨”。

房地产行业链条很长，涉及建筑、建材、钢铁、装饰、物业等多个行业，一旦出现低迷，不仅会拉动经济全线下滑，同时也会造成大量人员失业，尤其是在2008年金融危机后，保证GDP增速成为政府的重要任务，因此，地方政府更加不允许房地产行业低迷。房地产业作为国民经济的支柱产业本身就是存在问题的，但是从经济增长、就业、民生、以及地方财政收入等多角度考虑，政府必须保证房地产业不能陷入低迷。但是从经济学角度来看，房地产市场的低迷与否不应当是用房价高地衡量，而应该是通过交易量来衡量，就和股市技术分析一样，单纯的价格走高如果没有交易量的支撑也是无济于事。而且过高的房价会吸引民众把财产投降房地产这一不动产投资，会造成其他消费的萎缩，使内需进一步缩小，不利于经济的平稳发展。

3.2房地产商

支撑高房价的第二个利益集团是房地产商。企业作为一种盈利性组织，是天然的“经济人”，追求利润是它的首要任务。当然房地产商也是一样，无论房价多高、人民福利怎样，他们追求利益的目标总是不会改变。

房地产商是目前我国获利最大的群体之一，其强大的资金实力也决定了他们有超强的寻租能力，一旦政府出台严厉的限购政策，他们就会采用提案上书、游说、专家媒体造谣、贿赂等手段影响政府的决策。

最典型的就是“121号”文件和“18号”文件。2003年，央行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，也就是“121号”文件。规定，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%；土地储备贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年，且不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。通知还要求各商业银行严控开发贷款、严控土地储备贷款、严防建筑贷款垫资、加强个人住房贷款管理等，被誉为十年未有之铁律。

“121号”文件一出，房地产商如坐针毡，随后开始展开各种抵制行为。首先是SOHO公司潘石屹，在文件出台当天，指出这是计划经济的手段，是搞一刀切，列举了20种负面影响；华远集团总裁任志强，时任全国工商联住宅产业商会轮值主席，公开评价“121号”文件是一种“仇富政策”；除公开批评之外，房地产商还举办论坛、研讨会，意见达成一致并以书面报告的形式上报国务院。

全国工商联也在任志强的领导下向中央提交书面报告；媒体也为房地产商造势提供了便利，2003年8月16日，《北京青年报》、《银行家》杂志、《经济观察报》、以及搜狐网等都参与了中国房地产信贷政策论坛的报道，北京华远集团总裁任志强、SOHO中国有限公司董事长潘石屹、北京华润置地总经理陈鹰、以及部分央行官员对“121号”文件进行了深入的讨论。

最终，在房地产商利益集团的严重批评和抵制下，国务院于2003年8月12日出台“18号令”，即《关于房地产市场持续健康发展的通知》，第一次指出房地产业已经成为国民经济的支柱产业，并提出“发展住房信贷”，“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度”，“121号”文件内容被推翻，房地产商利益集团也支撑高房价的道路上取得了一次重要的胜利。

房地产开发项目的名义成本一般能达到实际工程成本的3倍，这都是寻租的结果，房地产商利益集团付出了高额的成本，必定不允许房价下跌，因此，他们集团巨大的影响力，拉拢政府人员和学术界人士为其代言，煽动出台高房价支持政策。

2014年，房地产市场一直低迷，最新数据统计，截至今年7月底，35个城市商品住宅累计库存余量达到3亿平方米，如此巨大的库存量倒逼地方政府不得不出手救市，7月以来，已有30多个城市取消或者大幅度松绑限购，执行多年的“限购令”成为历史。

3.3炒房者

支持高房价的第三个利益集团是炒房者。我住房的刚性需求毕竟有限，但住房的供给和库存量非常高。这时，炒房者就充当了其中的重要角色，只要市场前景较好，炒房者的需求就近乎无限，使得本该房地产商承担的价格风险有一部分转嫁到了炒房者身上。炒房者和其他任何市场上的投机者都一样，都是为了追求价差利润，所以当其买入房产之后，唯一期望的就是房价上涨，以高于其买入价的价格卖出房产，获得差价，但是从目前来看，房地产价格已经远高于其实际价值，泡沫严重，理性的购房者多保持观望，加之刚需者需求有限，所以，炒房者的房产的买家多数还是其他炒房者，炒房者成为高房价的支持者之一，并且会以群众的角色造成需求量虚高，影响政府决策。

3.4商业银行

无论是房地产商还是炒房者，他们在追求高房价利益时都离不开商业银行的支持，离开了商业银行的资金支持，他们的开发和炒作行为都会无从下手，因此，商业银行在房地产利益集团中处于一个较为核心的位置，也正是因为商业银行为二者提供了资金支持，使得商业银行也成为了高房价的支持者之一。

第一，贷款业务是银行的主营业务之一，而住房贷款风险低、需求量大、不良贷款少，是银行增加收入的重要渠道，因此，银行积极发放住房贷款，房价越高贷款额也就越高，银行的利息收入也就越高；第二，商业银行一旦把资金借贷给房地产开发商，就要避免其恶化为次级类贷款或者损失类贷款，在房市低迷，销售不畅时，商业银行就会延长房地产商的偿还期限，使其有资金进行周转或寻租救市，这样一来减少了次级贷款的风险，同时也为银行创造了更多的利息收入；第三，面向购房者或炒房者的住房贷款虽然风险低，但是如果房价出现大幅度下跌，跌至价值低于购房者未偿还贷款的数额，就会出现“弃房断供”的现象。综上来说，银行也是最不愿看到房市低迷的利益集团之一。

进入2014年以来，已有多地开始出现“弃房断供”的现象，2014年五六月末，浙江杭州、江苏无锡、福建宁德、江苏新沂等地都有业主因个人按揭贷款逾期未还而被银行起诉的案例，这些案件中，业主大多声称“无力还款”。有专家称，“弃房断供”不论在经济上还是法律上都是不可取的，但这些言论究竟是出于客观评论还是为相关利益集团煽动救市，我们不得而知。

4.破解高房价中房地产利益集团支撑作用的思路

房地产业牵动着众多产业，对国民经济有着极强的拉动作用，因此在削弱房地产利益集团作用的过程中必须采取有效手段使房价实现软着陆，避免出现类似日本1990年经济泡沫破灭导致经济大衰退的现象发生。

4.1坚持限购政策不松懈

“限购令”是2010年4月新国十条中对于限制家庭购房数量以及贷款比例的规定。实施四年以来取得了一定成效，但2014年初开始，由于房地产市场低迷，各地逐渐开始放开限购政策。

炒房者是目前需求虚高的主要原因，而造成炒房者活跃的主要原因之一就是银行贷款。炒房者可以利用银行贷款购买大量房屋进行炒作，而限购政策正是为了解决这一问题。目前来看，各地在房市低迷的情况下纷纷取消限购政策，这是不科学的，一方面，房地产市场的低迷与否不应当是用价格来衡量，而应该是用有效交易量来衡量，房价过高，房市才会低迷，在限购政策的支持下，房价回落才会刺激购买，使交易量上升，房地产市场才会重现活力；另一方面，取消限购政策也会给炒房者重新获利的机会，可能使房地产市场回到几年前的情况，继续上涨。因此，一定要坚守限购政策，严控银行放贷，家庭三套房以上要彻底禁止贷款，切断贷款炒房者的资金来源。

4.2规范政府审批，减少权利寻租

开发商在开发建设中的实际成本和名义成本相差甚远，这其中的多数都用在了政府寻租中，另外就是由于政府审批程序繁琐复杂，造成大量的交易成本，而所有这些成本的最终承担者都是消费者，或者说是真正的刚需者。因此，进一步简化政府审批手续，规范政府审批程序，能够有利于降低交易成本、减少寻租行为的发生，同时由于制度的规范也会避免出现开发商通过批评、贿赂等方式影响政府决策的现象，有益于房价的控制。

4.3加大住房保障体系建设力度

我国目前的住房保证体系基本由廉租房、住房公积金、经济适用房这三种制度构成。住房公积金制度在企事业单位推行较为顺利，而廉租房、经济适用房制度多年以来进展缓慢，主要表现在资金投入少、覆盖率低等方面，导致其难以对房地产市场价格产生影响。因此，政府应当加大资金投入力度，保证廉租房、经济适用房的覆盖面积，同时规范其发放制度，避免出现贫困家庭分不到房的现象，把一些中等收入的年轻的刚需者纳入保障行列，这样才能有效抵制过高的房价，同时也有利于实现房价的平稳降低，避免出现经济过大波动。

5.结语

在房价虚高的今天，各利益集团依然支持推高房价获取利润，这是缺乏远见的。房价一路走高必定会顶峰，最终不仅无法获利，反而会使房地产市场，甚至整个国民经济受到重创，所有的积累也将前功尽弃。遏制高房价的关键在于切断炒房者的资金来源、加大保障性住房建设力度、规范各项审批程序，这也需要各级政府的大力支持，才能保证房地产市场的健康发展。（作者单位：河北经贸大学）

项目：2014年度河北经贸大学研究生科研创新计划项目

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