对房屋的鉴定与处理措施的探讨

作者简介：高瑞欣（1967-），女，本科，中级职称，项目主管，工作单位：西安恒安建设工程监理有限公司，现从事专业：建筑。

摘要：房屋是具有较长使用寿命和使用功能的物业工程，在其使用过程中，由于材料的老化、构件强度的降低、结构安全储备的减少，必然会产生由完好到损坏、有小损到大损、由大损到危险。导致房屋产生危险的因素是多方面的，只有更好地进行安全管理，才能达到保障房屋使用安全，延长使用寿命的目标。这其中房屋安全鉴定工作发挥着重要作用，同时如何解决房屋的问题也尤为重要。本文就房屋的鉴定和处理措施做了详细的探讨。

关键词：房屋;鉴定;处理;安全1.房屋安全性鉴定的内容

房屋安全鉴定的内容主要有四部分组成，首先需要对房屋进行检测，这些检测主要包括房屋周边环境、房屋自身，再加之原始资料的反复查阅和一些实验与盐酸，找出房屋的安全性问题。其次，找到问题以后偶需要查明这些问题存在的原因，并根据国家相关的规范标准和程序得房屋安全系数。最后根据这些问题得出相应的解决方法以及一些必要的建议，以此来保证公众的人身和财产安全。此外，还需要对房屋进行定期或者随机的鉴定和检测，随时发现问题并及时解决。

2.房屋鉴定的标准

2.1房屋安全鉴定的涵义

房屋安全鉴定是指房屋安全鉴定单位依法按照国家颁布的行业标准和其他相关建筑规范，对房屋进行查勘、检测和验算，对房屋的完损状况和危险程度做出科学鉴定的技术性服务工作。

2.2房屋安全鉴定的范围

有下列情况之一的，应申请房屋安全鉴定：（1）房屋达到规定使用年限的（钢、钢混结构五十五年、砖混结构五十年、砖木结构四十年、简易结构十年）;（2）特殊用房三年未作安全鉴定的;（3）装饰装修拆改房屋主体结构或明显增加荷载的;（4）房屋改变用途需确认能否安全使用的;（5）因毗连或邻近兴建、扩建、改建而可能影响房屋安全的;（6）房屋拟进行转让、租赁、抵押等活动的;（7）发生自然灾害、火灾事故和其他不安全因素危及房屋安全的;（8）超过前一次鉴定的安全有效期限的;（9）其他认为有必要的鉴定的。

2.3房屋安全鉴定执行的技术标准

房屋安全鉴定主要执行国家建設部颁布的《房屋鉴定标准》和国家原城乡建设环境保护部发布的《房屋完损等级评定标准》（试行本）以及相关的建筑规范、标准。

（1）《房屋鉴定标准》是中华人民共和国行业标准，1999年11月24日通过，2000年3月1日施行，编号JGJ125-99，是对原部颁标准CJ13-86进行修订的新标准，并于2004年进行了修订，简称新危标。

（2）《房屋完损等级评定标准》是原国家城乡建设环境保护部1985年1月1日发布并执行的试行标准，它是对房屋完损现状进行评判的标准，简称完标。

3.房屋的处理措施

3.1确保各类房屋的住用安全

房屋开始使用后，各种损伤或者有形或者无形就开始发生，甚至随时都有可能出现问题，因此房屋的维修就变得至关重要，不仅要及时处理出现的问题还要时时做好维护工作。否则，房屋的安全系数就会降低，可靠性得不到保障，使命寿命必然大幅度的下降。房屋工程当中，我国一直以来以建设为重，忽视了安全管理的作用，还没有形成一套健全的有关房屋安全管理的体质，对于已经建成的房屋维护工作做地远远不够，没有定期的建成，很多必要的维护工作也不能够保证，经常是房屋严重损坏以后才开始维修，这样一来不仅错过了最佳维护时间，缩短了房屋使用寿命，还大大增加了房屋维修的费用，造成一些不必要的损失。而要保证房屋安全，不仅仅要正确使用，定期的检查和维护必不可少，正确使用再加上定期检查鉴定和合理维护，才能保证房屋处于正常安全状态。对于我们一直忽视的维护鉴定问题，一定要引起重视，同时，注意未雨绸缪，保证房屋质量，及时排查问题，防患于未然。

3.2促进城市危旧房屋的改造

还存在的二十世纪五、六十年代甚至是解放前建造的砖木或简易结构房屋，经过几十年的风雨剥蚀和各种自然的、人为的损坏，绝大部分已沦为房屋。通过对这些房屋实施安全管理与鉴定，可以尽早地发现安全隐患，及时采取排险解危措施，最大限度地减少房屋倒塌事故的发生和人员财产损失。

3.3防灾和减灾

自然灾害通常是不可预料难以控制的，其造成的损坏却通常非常大。遭受自然灾害的房屋，一般情况下，其房屋结构会遭到不同程度的破坏，对于这种情况，一定要仔细严格鉴定，确定其损坏程度并据此提出相应的解决方案。同时，通过对受损房屋的鉴定，判断房屋是否符合继续使用条件，对于能继续使用的房屋一定要做好维护措施，解决好各种问题，排查各种安全隐患，待房屋达到一定的安全系数继续投入使用。使用之后，一定要加强其管理力度，做好检测盒维护工作。可适当提高检测的频率。对于不能继续使用的房屋，坚决不能冒险使用，可以提出其他解决方案，或做他用。

3.4对拆改结构、明显加大荷载的房屋装饰装修进行安全性审定

近年来，各类房屋拆改结构、改为经商办企业的现象不断发生。很多居民住房在二次装修的过程中随意拆改结构，加大了房屋的使用荷载，也因此引发了不少事故和纠纷。应该充分发挥安全鉴定的作用，严格按照相关规定对拆改主体结构以及加大荷载的装修方案进行审核，及时遏制破坏性装修，从而保障房屋居住安全和社会公共安全。

3.5.建筑施工企业安全作业中实施人性化管理

人性化管理是建立在科学安全管理之上的，它以人为中心，代表着现代企业的精神风貌和发展理念。也反映着现代企业发展的心态势和新趋势。人性化管理使得管理科学理论日趋完善，更加成熟。人性化管理的中心是人，因此一定要充分调动人的积极性，不断健全施工单位有关安全管理的体制。房屋建设是房屋安全的保证，只有高质量的房屋建设才能保证房屋安全的系数，而直接参与房屋建设就是大量各阶层的员工，员工是整个房屋建设工程的执行者，对于从业人员的培训就必不可少，给员工灌输房屋安全理念，定期组织员工学习房屋安全建设相关的知识，制定相应的奖励和惩罚规章，对于积极学习的员工给予奖励，对于违反相关规章的员工严厉批评，奖惩并重，不仅要提高员工的房屋安全建设意识更要注重培养提高他们的执行能力。

3.6房地产行政主管部门建立健全房屋安全管理动态信息系统

随着计算机网络技术的不断发展和提高，现代社会已经进入了信息化社会，信息化让管理变得更加简便且易于维护。因此，房屋安全管理也可以采用计算机来提高管理水平，建立房屋数据库系统，实现房屋的信息化管理。有了这样一个动态的系统，就可以实现对房屋的实时监测，保证房屋信息的及时性。准确性。和完整性。

4.总结

房屋与我们息息相关，每个人的日常生活都离不开它，提高房屋安全系数，预防房屋并且及时处理房屋安全问题是重中之重的任务。而这其中必不可少的就是房屋的鉴定，因此各相关机构必须高度重视房屋的鉴定并做好鉴定和处理工作。政府代表着权威，必须起带头作用，做好房屋安全管理工作，而对于公众来说也要积极主动的了解和学习有关房屋安全的知识，为自身的生命安全和财产安全尽责。（作者单位：西安恒安建设工程监理有限公司）

参考文献：

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