房地产开发面临的主要风险

石东磊　田春雨

风险的特点主要是事情的不确定性，由于不确定性引起了各种各样的风险，房地产行业涉及多方面的因素，使房地产项目的不确定性更大，他的不确定最主要体现在销售价格和成本两个方面，有的风险导致房地产的售价下降，有的风险导致成本增加，不管什么原因，都会导致房地产最后的利润远远低于预期，甚至产生亏损，这就是房地产开发商的风险。现阶段我国房地产上主要面临的风险有政策风险、经济风险、社会环境风险、开发时机、项目定位等风险。

1.政策风险

国家的宏观经济调控目标主要是经济增长、充分就业和物价的稳定，国家为了实现这三个目标进行调控的主要政策有货币政策、财政政策和产业政策。政策风险具有不可预测性和不可扭转等特征，是房地产企业进行开发面临的最大风险，而且政策风险对全体开发商都有影响，具有全局性的特征。对政策风险的防范，应该进行全方位的预测，国家出台某种政策，都是为了达成一个目的，房地产开发商应该密切关注宏观经济运行和领导的政治主张，对政策有一定的预见性，从而对自己的开发进行指导。

政策风险有以下几种类型：

（1）金融政策风险

国家通过货币政策来调控货币供应量，如果货币供应量较大，现在实行的是比较宽松的货币政策，在宽松的货币政策下，房地产开发商贷款比较容易，而且财务费用比较低，利润比较高。宽松的货币政策会促使通货膨胀，老百姓为了让自己的资产保值增值一般也会购房。如果现在实行的是紧缩的货币政策，货币供应量比较小，利率比较高，加大了开发商的财务成本，降低了利润，同时，老百姓认为存钱比较合适，不会大量购买固定资产，包括房产。国家一般通过存款准备金、贴现率和公开市场业务来调价货币供应量。

（2）产业政策风险

国家通过政府购买、转移支付等方式来调控不同产业的发展。产业按照集约要素来说，分为资金密集型、人员密集型和技术密集型。如果国家为了提高就业率，就要鼓励人员密集型的产业，一般都是服务业，他们对房屋的需求就比较旺盛，如果是为了保经济增长，一般都会扶持技术密集型，使对房屋的需求量下降。

（3）土地政策风险

土地是房地产开发的基础，具有区域性和稀缺性等特点，也是房地产开发最主要的成本，随着土地招拍挂制度的实行，土地价格持续攀升，不同的拿地价格直接导致了房地产公司的利润不同。

（4）住房政策风险

政府住房政策的变化也会影响对房子的需求，我国改革开发前，是采取国家分配的方式，98年住房改革后，完全是市场化竞争，在满足人们住房需求的情况下，也打来了很大的经济和社会问题，国家的领导层逐步认识到这一问题，下一阶段将会市场商品房和保障房和廉租房多方面并行来满足人们的需求。国家保障房和廉租房的推出，会对商品房的需求降低了，而且人们的心理发生了变化，会以保障房的价格衡量商品房的价值。

（5）税收政策风险

税收政策是国家调节经济的一个重要手段，如果政府想扶持一个产业的发展，一般会降低该行业的税收，如果国家想遏制一个产业的发展，他一般会加大该行业的税收。我国的房地产行业需要交企业所得税、土地税、增值税、印花税等，税收在房地产价格中占有重要地位。现在关于税收，有两个方面值得关注，一方面我国将房地产增速从短期行为变成长期行为，在购房时一次性征税逐步改革成在使用过程中逐步增速，这将使购房成本降低，促进房屋的成交。第二个是国家将对持有房屋进行征税，我们国家的房价高居不下，一个主要问题是很多房子是进行投资用的，長期空置，照成了很大的浪费。如果持有房屋进行征税，会使空置房屋走向市场，增大供应量。将会有效的遏制房价的过快增长。

（6）城市规划风险

城市的区域规划，直接导致了房地产格局的变化，这几年，为了拉动经济，各地政府都搬到一些区域比较落后的地区，使当地的房价和土地价格快速攀升，如上海的浦东，由一个渔村变成中国房价最贵的区域。地铁的开通、大型开发区的设立、休闲场所的建立对房地产是个利好的消息，污染严重的场子如垃圾处理场、化工厂的建设直接导致该区域楼房的降价。

2.经济风险

所有行业的发展都与经济的发展相关联，经济一般从衰退、萧条、复苏和繁荣等阶段，与之对应的，各个行业也曾周期性波动，如果经济处于萧条阶段，人们对未来持有悲观情绪，不能加大对房地产的投资，经济繁荣阶段，人们普遍持有乐观情绪，会加大对房地产项目的购买。

3.社会环境风险

人们由于生活的不同环境下，社会环境对人们的购房有深远影响，在东北人们喜欢阳面客厅，而南方喜欢阴面客厅，不同地区的人们和不同年龄段的人们价值取向有很大的变化，所以，房地产开发商在开发前要对销售人群进行定位，开发出适应当地人文环境的房屋。

4. 开发时机风险

开发时机一个体现在与宏观经济发展配合的时机，如果经济处于繁荣时期，房价高而且回款迅速，如果处于经济低迷时期，房地产价格低迷而且销售速度很忙。第二是开发商拍的一个较大的地，分几期进行开发的决策，如果一次性开发，如果房地产繁荣时期，得不到土地升值的好处，如果分期开发，房地产进入萧条阶段或前期口碑不好，后续的产品将陷入销售困境。所以，房地产公司的开发时机要对事情综合分析的情况下，找到合适的开发时机。

5.项目定位风险

房地产开发最重要的就是要针对合适的客户群，做好项目的定位，一旦定位确定下来，其他的发展都是围绕着该定位进行。市场调查、分析和预测是项目进行定位的基础，所以做好项目的前期市场调查对企业非常重要。（作者单位：长春大学旅游学院）