浅析商业地产租赁的法律风险防范

刘啸峰

摘 要：近年来，商业地产在我国得到了飞速发展，商业地产租赁作为商业地产经营模式多样化的主要手段，如何面对日益增多的租赁纠纷以及发生租赁纠纷后如何解决，是商业地产租赁亟待解决的问题。本文试图从商业地产租赁过程中可能产生法律风险的角度出发，阐释如何合理、合法的防范商业地产租赁的法律风险，以积极的保护业主或者开发的合法权益。

关键词：商业地产；法律风险；防范

一、商业地产租赁在装修期间的法律风险及防范

开发商将商铺出租时，往往会为承租人预留一定的装修期限，在装修期内承租人是享受免租的优惠待遇，这种情况下就会产生极大的法律风险，这样的情况商铺的所有权是否与使用权分离，承租人已经实际控制商铺是否承担作为使用者的责任，都是存在着疑问的。甚至有的开发商为了达到处理业务的简单化，将装修期独立于正式的合同租赁期限内。

装修期是一个可能会产生较多纠纷的阶段，可能会发生安全事故，可能会产生承租人违约将商铺返还原状的情况，也可能出现装修期限无法及时按时完工的情况等等，因此，建议将装修期限纳入正式的租赁期限，同时对于安全问题、相应的租金、违约问题进行详细约定，以防出现纠纷时可以有效解决。

二、商业地产租赁物业管理的法律风险及防范

对于商铺出租后的物业管理问题，物业部门可能是开发商的下设部门，如某某房地产开发公司物业服务部，当然也可能是另外独立的第三方物业公司。物业与承租人在日常经营过程中势必会产生诸多摩擦。因此，建议承租人与开发商在确定物业部门后，尽量签订单独的物业管理合同或协议，如果已经将物业管理条款约定在租赁合同中，建议进一步明确物业部门的职责以及承租人的相关权益，如相邻权等等，以防在产生相关纠纷后，可以有协议内容作为约束，积极的保护自身的合法权益。

三、商业地产租赁后期的合同履行过程中发生欠租违约时的法律风险及防范

在商铺出租过程中，往往会出现承租人欠租的情形，很多时候开发商会在催要无果的情况下，对承租人停水停电或者是强行收回房屋，处理遗留物品，有的甚至出现人去楼空的情况，开发商在处理这些情况时，应当注意其中存在的法律风险，能否直接停水停电，能否强行收回房屋，能否擅自处理遗留物品等等，都是应当注意的问题，因为这些问题都是可以引发法律风险的事实问题。

对于停水停电，一定要在租赁合同中明确承租人在欠租的情况下，开发商有权对承租人采取停水停电的权利。在有此约定权利的前提下，如果承租人没有单独与用电单位、用水单位签订独立的使用协议，那么在出现承租人欠租的情形下，可以直接采取自助措施，即直接进行停水停电；如果承租人与用电单位、用水单位签订了独立的使用协议，那么承租人的用电、用水权是受到法律保护的，开发商是不能够擅自进行停电停水惩罚措施的，因为承租人可能会以此造成的损失为由请求开发商进行赔偿。开发商应担提前通知承租人停水停电的惩罚措施，在通知后采取停电停水措施可以减少可能会产生的法律风险，更好的保护守约人的合法权益，不会出现采取了合理但是不合法的方式，从而使守约方处于被动的、不受法律保护的局面。

对于承租人拒不腾房并不缴纳房租，大部分开发商会强行收回房屋，处理遗留物品的情况，可能会产生欠租承租人以丢失贵重物品为由请求开发商赔偿的情形出现。为此，在承租人出现严重拖欠房租或者其他严重违约的情形后，开发商应当向承租人告知解除租赁合同的意思表示，同时向承租人送达解除租赁合同书面文书，在文书中注明如果不在限期内清空房屋，将会强行收回房屋。如果在合理通知承租人后，仍无法解决，需要进行强行收回房屋时，应当请公证人员在场或者是居委会、街道办事处以及派出所的人员、律师在场进行见证，同时应当进行全程摄像，并将遗留物品妥善存放，通过书面形式进行清查，之后將书面清查单据交给承租人并告知其物品保存地点。如果承租人不接受或者无法寻找到承租人，那么可以将上述物品进行提存或者交由合法管理机构保管，在承租人出现或者有相关处理权限的部门对所遗留的物品进行处理。

对于以上在合同后期履行发生的欠租及违约情况，应当在签订租赁合同时，对相关的问题进行明确约定，如对遗留物品约定放弃所有权的时间，对于商铺恢复原状的恢复方及费用进行约定等等。

总而言之，商业地产租赁实务存在的问题随着经济的发展会进一步凸显，租赁纠纷的解决应当以前期的预防为主，事后的补救为辅，积极预防其中可能出现的法律风险并进行防范。（作者单位： 山西云冈律师事务所）

参考文献：

[1] 蔡剑：“商业地产业主在签订租赁合同时的法律风险防范”，载于《市场周刊（理论研究）》2013年第12期；

[2] 杨小丽：“浅析我国商业银行房地产开发风险贷款防范”，载于《中国集体经济》2011年第6期；

[3] 彭丹：“产权式商业房产投资风险的法律防范”，湖南大学2007年硕士毕业论文。