我国房地产金融风险及防范研究

方攀

摘 要 近幾年来，房地产业有了迅猛的发展，居民的住房需求逐渐增加，房地产业的快速发展给我们的生活带了极大的便利，但是房地产行业作为资金密集型产业，金融业的发展势头对房地产业的发展有着很多的影响。本文主要研究了房地产行业的风险和金融风险对房地产业的影响以及防范的措施。

关键词 房地产 金融风险 防范措施

一、房地产金融风险的相关概念

1、房地产金融风险的概念

要了解房地产金融风险的相关概念，首先必须对房地产金融有一定的了解，房地产金融是指以房地产业特定对象，围绕房地产开发、建设、经营而产生的一系列活动的总称。房地产金融不仅包括房地产的开发、建设交易阶段，还包括对房地产住户的装修消费的阶段，这两个阶段的总称就是房地产金融。房地产金融风险就是在房地产金融包括的范围内可能产生的所有风险的总称。

2、房地产金融风险类型

房地产金融风险产生的原因是多种多样的，总结来讲房地产金融风险的类型主要包括信用风险、流动性风险、利率风险等等几种类型。房地产金融风险中的很多风险是不可避免或者很难避免的，但是也有一些是我们可以通过一些手段就可以避免的。针对上述几种风险类型来讲，信用风险主要是因为借款方因为无力偿还贷款或者不愿偿还贷款，造成的房地产的前期投入无法收回的现象。信用风险会造成房地产销售困难，无法偿还债务造成的房地产企业的运营困难等。流动性风险产生的原因主要是因为房地产行业本身的特殊性造成的，房地产行业在运营的过程中需要大量的资金投入，一旦因为某种原因造成资金流动的过程中出现供不应求的情况就会出现流动性风险。利率风险是因为银行或者其他信贷机构调整利率造成的。除了上述的几种类型之外，房地产金融风险还有其他类型，这些共同造成了房地产金融风险。

二、房地产金融风险的具体体现

1、投入市场风险

房地产金融行业是一个高风险高收益的行业，因此房地产行业在投入市场时就会有很大风险。房地产金融需要大量的资金投入，因此在现今的房地产金融市场中会有大量的外资融入到中国的地产市场，大量的外资进入到房地产金融行业会造成房地产金融行业的快速发展，但是这些外资有很多的不稳定因素，一旦大量外资撤出就会造成国内房地产市场的大震动。这些外资进入中国市场是为了更好的收益，但是针对目前国内的房地产市场来讲，出现大量的泡沫，一旦外资发掘投入资金不能完全收回时，就会大量换购人民币，撤出中国市场，而这部分的风险不需要外资来承担，房地产金融吸引外资的风险是需要商业银行来承担的，这就是进入房地产市场风险的一种具体表现。另外中国市场房价居高不下，泡沫经济现象严重，房地产商大量囤积土地，大量商品房空置，都严重威胁国内的房地产金融市场。

2、土地选择储备风险

进驻房地产金融市场，首先需要考虑的问题就是土地储备问题，房地产商选择合适的土地进行投资，才能保证收益。当前国内的土地市场被政府垄断，地方政府将土地拍卖所得作为政府收入的重要来源，因此在拍卖土地的过程中，政府希望土地价格越高越好，这也是造成国内房产价格居高不下的一个主要原因。房地产商在进行土地购置时，往往需要大量融资，而这部分的资金来源主要是通过商业银行的贷款，房地产商购置土地之后的还贷行为主要是依赖于土地出让金，而这部分的价格很大程度上依赖于政府的态度，这就有很大的不稳定因素和不确定因素，这也是房地产金融风险的一种具体表现。

3、商业银行贷款风险

从事房地产金融必然会与商业银行有更多的接触，房地产金融的大部分资金来源就是来自于商业银行的贷款。但是由于目前对商业银行的监管有限，房地产商从银行进行贷款的过程中，可能会出现虚假信息等等的问题，而商业银行在了解具体情况和房地产信息的情况下下发贷款就可能会造成商业银行贷款回收难的问题。由于目前对房地产行业的贷款行为没有规范的风险标准，商业银行在判断上很容易出现失误，影响商业银行贷款风险的减少。另一方面因为房地产行业投资人自身的信誉和资金状况不明确，商业银行并不能准确判断企业的还债能力，这也会对商业银行贷款造成一定的风险。最后就是因为商业银行自身的贷款风险管理体系不完善，不能准确的判断风险、减少风险，在进行贷款考察时注重贷款抵押物的价值而忽略贷款方的偿还能力，缺乏一定的风险预警。商业银行的贷款风险也是房地产金融风险的一种表现形式。

三、减少房地产金融风险的主要措施

1、政府加强宏观调控

针对我国国内市场来看要减少房地产金融风险就必须重视政府的作用，政府要加强宏观调控的重要作用，注重对房地产行业的监管和督查，促进房地产行业的健康发展，有效调控房价，减少泡沫经济。政府要完善对房地产金融市场的监控应该出台相关的法律法规，从法律上对房地产市场进行规范，推动房地产行业的有序发展。政府应该加强对房地产从业者的资格审查，加强对银行的监管力度，减少投资风险的产生，对于资格不够和严重违反规定的金融融资行为进行严格执法。注重房地产金融吸引外资的考查力度，规定外资融入的有效时间和有效范围，从法律角度减少市场风险的产生。

2、完善房地产金融市场，提高房地产企业信用

房地产金融市场有这样一种现象就是很多房地产商习惯将自身风险转嫁为商业银行的金融风险，这种行为减少了房地产商因金融风险造成的损失，但是正是因为房地产商的不自律，造成了房地产市场更加混乱。目前国内针对房地产商没有完整的信誉评判，简单的抵押和公司自贡审查已经不能完整判断企业的还款能力，只有对整个房地产市场进行完善，才能真正提高房地产企业的信誉，减少风险的产生。房地产市场必须建立起相应的管理市场，地产商都能够自律，注重房产质量和风险减少，正面进行市场竞争才能保证房地产行业金融风险的减少。

3、完善个人信用体系，提高贷款质量

房地产金融风险中一个最大的影响因素就是商业银行贷款风险的影响，要减少这部分的影响，首先应该做到对个人信用体系进行完善，建立起完整的个人信用体系，提高贷款质量。随着个人贷款业务的发展，一行迎来了大量的小额贷款，但是目前商业银行对个人信用和还款能力并没有全面的了解，虽然已经有一定的信用考察体系，但是商业银行了解的信息十分有限，对贷款方的考察也有限，这就会造成商业银行一定的贷款风险。只有建立完善个人信用体系，让商业银行对个信息有更多的了解，并且在贷款的过程中，商业银行可以通过这些信息发放贷款给真正有需要并且有还款能力的个人，减少贷款风险，才能真正减少房地产金融风险。

4、通过增加供给，抑制房价过度上涨

当前房地产市场出现了严重的泡沫经济现象，这也会造成房地产金融风险，因此我们要减少这一部分的风险，就必须增加房产的供应量，抑制房价的过分上涨。我们可以适当增加商品房和经济适用房的土地配置，政府在进行招标前，应该明确土地的用途，保证商品房和经济适用房的比例，在一定程度上抑制房价上涨。注重对城郊地区的开发，减少城市中心压力，在一定程度上实现人口转移。增加经济适用房的供给，限制开发商的利润，从政策角度抑制房价上涨。发达城市还应该适当增加廉租房，减少房地产金融在销售环节的风险。

房地产行业的快速发展对人们生活水平的提高有积极的推动作用，但是房地产金融风险的增加也为我们的生活带来了一系列的困扰，只有加强对房地产金融风险的防范力度，才能够保证房地产行业健康快速发展。减少房地产金融风险必须做到个人、企业、银行和政府共同努力，减少可控制风险的产生，使我国的房地产金融市场逐渐完善。

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