基于灰色关联度的房地产市场需求影响因素分析

王冠博

[摘 要]近年来，我国房地产行业已经成为国民经济的重要支柱产业，实践证明房地产市场的快速发展，也确实推动了我国社会经济的迅猛发展。从目前发展形势分析，我国房地产市场仍然具有较大发展空间，因此本文基于灰色关联度方法针对我国市场需求的影响因素进行了探讨分析。

[关键词]灰色关联度；房地产行业；市场需求；影响因素

[中图分类号]F2933 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）33-0136-02

近年来我国社会经济呈现迅猛发展之势，与此同时，房地产行业也取得了长足进步，并且已经明显占据了市场主导位置。当前城市商品房建设如火如荼、房价居高不下等情况，都足以充分说明我国房地产市场还有广阔的市场需求和市场发展空间。我国房地产行业已经成为国民经济的重要支柱产业，因此其受到市场价格、居民收入水平等诸多经济因素的影响，相对较为复杂。这些因素对于刺激房地产行业发展具有重要的影响作用。因此，本文基于灰色关联度分析方法针对房地产市场需求影响因素进行探讨分析，指掌握各需求因素的影响程度水平，有效调整房地产市场，确保房地产市场实现健康可持续发展目标。

1 我国房地产市场需求的主要影响因素

我国房地产市场需求的影响因素包括许多方面，因房地产行业发展涉及的行业领域较广，市场需求因素自然涉及范围也较为广泛，并且相关因素均会不同程度地影响房地产行业发展和房地产市场规模的大小，进而影响到我国社会经济的发展。我们在具体选取房地产市场需求主要影响因素时，应遵循的原则包括以下几点：一是要体现关联性原则，就是要保证选取的相关影响因素能够与房地产市场需求密切关联；二是要具有可操作原则，就是要保证选取的相关影响因素所需数据资料等容易获取收集和相关指标容易实现量化要求；三是要体现简化性原则，就是要保证选取的相关影响因素在满足课题研究的同时尽量实现简化要求，防止让问题变得更加复杂。并且房地产市场需求的这些影响因素彼此关联、影响、作用、制约，共同构成了房地产市场总体结构。由此我们选取的我国房地产市场需求的主要影响因素包括以下几个方面。

11 房地产销售价格因素的影响

市场商品能否顺利快速地进行销售，一方面看其使用功能能否有效满足用户需求，另一方面与销售价格具有较大影响。人们希望能够以合理价格进行商品交割与消费，从而促进地区经济社会发展，也由此实现政府部门对于商品市场的宏观调控职能。我国近年的房地产市场价格始终未能得到有效控制，因此房地产销售价格已经成为市场需求的最为关键的主导因素，同时也成为地区消费水平的重要影响因素之一。近年来我国商品房价格持续增长，表明我国房地产市场需求仍然具有较大发展空间，中央为有效遏制房地产价格快速增长，曾经多次出台政策措施进行宏观调控，然而实际效果并不明显。显而易见，房地产市场需求和销售价格波动是紧密关联的，不同城市地区的房地产销售价格具有较大差距，这是因为不同城市地区的房地产市场需求不同，当该城市地区的房地产销售价格低于用户的购买能力时，该城市地区的房地产市场需求就会增高，呈现供不应求的状况，从而促进房地产行业迅猛发展；相反当该城市地区的房地产销售价格超越用户的购买能力时，房地产市场需求就会降低，呈现供大于求的状况，进而使房地产市场低迷不前。

12 人均收入水平因素的影响

市场商品的交易过程通常需要满足两项前提条件：其一是市场商品本身的功能作用可以有效满足消费者的购买需求，从而促使其形成购买欲望；其二是要求消费者具备购买市场商品的能力水平。而其中消费者购买能力是至关重要的因素。近年来，我国经济社会快速发展，人们生活水平日益提高，消费者购买能力也随之提升，由此也推动了房地产市场的发展。调查表明：我国农村自建房屋需求较多，而城市则主要以购买商品房为主，这就决定了城市居民的人均收入水平成为直接影响房地产市场需求的重要因素之一。通过该指标能够体现不同城市地区的房地产市场购买能力，随着人均收入水平的提升，人们购买商品房的意愿自然会增强，从而刺激房地产市场需求的增加。

13 地区人口数量因素的影响

从我国人口数量上来看，其人口基数以及人口增长速度都处于世界前列，加之我国针对不同地区人口数量出台了不同的人口政策，因此我国人口生活状况呈现出不同特点。但随着社会发展进步，以家庭为单位的住房需求在不断增加，并且随着城镇化进程的加快，许多农村人口逐渐向城市迁移，还有许多农村人口为了提高生活质量，而选择在城市居住，大量外来人口的涌入，要求房地产市场规模必须急速扩张，从而促进了城市房地产市场的繁荣发展。

14 国民经济发展水平因素的影响

可以说国民经济发展水平是整个社会行业发展状况的晴雨表，其同样也会对房地产市场需求造成直接影响。由于房地产行业涉及面广，关联程度高，其与许多行业都会形成交叉影响作用。而只有建立在国民经济良性发展的基础之上，房地产市场才能实现繁荣发展。国民经济发展水平高的城市地区，居民的物质生活水平也会随之提升，消费结构也会逐渐优化，也自然会增加对房地产的市场需求。

15 相关政策法规因素的影响

房地产市场的健康持续发展，关系到我国经济社会的整体发展，因此要想有效规范房地产市场行为，出台相关政策法规是最为有效的方法和途径。国家要根据房地产市场的整体狀况出台有效的房地产市场宏观调控措施，此外也可以根据不同城市地区和不同时期的房地产市场特点，有针对性地制定政策法规，从而有效规范房地产市场行为，促进房地产市场良性发展。

以上介绍了部分房地产市场需求的主要影响因素，此外还存在许多不确定性因素，针对这些不确定性因素，我们该怎样分清主次，怎样实现量化呢？以下通过灰色关联度分析方法加以探讨分析。

2 基于灰色关联度的房地产市场需求影响因素分析

灰色关联度分析方法相对较为客观科学，无论样本多少以及样本规律如何都能够适用，并且计算便捷，使用方便。其主要通过序列曲线几何形状的相似程度来分析判断相关影响因素的重要程度。因此针对房地产市场需求的诸多影响因素进行客观分析描述同样十分科学有效。

具体而言，房地产需求因素可以用G=f（x，vm，n，r）公式表示。其中G代表房地产需求量，x代表房地产价格，v代表居民收入水平，m代表人口数量情况，n代表国民经济发展水平，r代表相关政策法规。假设Xt代表系统因素，则其位于序号k上的观测数据是xt（K）（k=1，2，…，n），则称Xt=（xt（1），xt（2），…，xt（n））作为因素的行为序列。与上同时计算灰色绝对和相对关联度，再计算最终的综合关联度。再结合近年有关数据按照原有计算方法认真运算，即可得到相对清晰的计算结果，从而掌握相关因素针对房地产市场需求的主要影响情况。

3 结 论

从目前来看，房地产市场需求仍然较大，尽管我国通过政策法规以及市场经济调节等加大了对房地产市场的调控管理，使房地产行业正逐步趋于平稳发展，然而总体来看其仍然具有较大的市场需求空间，因此采取有效措施促进房地产行业的健康可持续发展显得尤为重要。通过灰色关联度分析法，我们可以掌握诸多因素对于房地产市场需求的影响情况，从而为国家实施相关政策，促进房地产市场良性发展提供基础资料。

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