有效加强房地产开发项目管理的控制措施分析

徐勇

【摘 要】 随着当前社会经济的快速发展，房地产行业近些年增速非常快，因此，在工程项目的管理中房地产开发项目的管理非常重要，在房地产开发项目建设以及运行中实行的是全方位管理模式，主要目的是为了将生产要素进行优化，这样在一定程度上能够为企业的开发带来显著的经济以及社会效益。因为房地产开发项目周期长，并且投资额比较大，其复杂程度高以及风险大，所以，一定要相应的提高项目的管理水平，实现房地产项目的良好管理。本文就对有效加强房地产开发项目管理的控制措施进行有效的分析和阐述。

【关键词】 房地产开发；项目管理；控制措施

一、房地产开发项目管理概述

（一）房地产开发项目管理内涵

针对房地产开发项目内涵而言，主要是指在依据法律法规，基于国有土地合法取得土地使用权的前提下进行房屋建设项目开发。在房地产开发项目建设过程中，涉及的部门众多，包括监理方、投资方以及勘察、设计、施工、交通等，属于一项系统性较强的复杂工程。针对房地产开发项目管理来讲，主要以房地产开发项目为研究对象，基于一定约束条件下，以达工程项目目标，并按照工程项目潜在规律，对项目构思至完成全过程进行组织设计，最大限度地减少工程投入成本，保证项目施工质量与管理效率。

（二）房地产开发项目管理现状

在现阶段，房地产开发项目管理现状主要表现在五个方面：（1）开发项目管理缺乏可行性研究。目前，商品房处于“短缺”阶段，因为国家政策对房地产的限制，很多人认为“盖房就赚钱”、“拿了地就赚钱”，结果导致很多房地产策划、分析常常会受到冷待遇。研究房地产的可行性，主要是在建设房地产开发项目的决策之前，利用对技术与财务进行分析的方式，研究房地产的可行性也是房地产公司在开工前测试建设工程项目的技术、经济的费用是否可行，然后进行全面的探讨。因为研究房地产的可行性工作始终得不到房地产公司的重视，造成了一系列的问题，如户型略小等。因此，为了避免走上盲目投资的道路上，地产商逐步认识到研究房地产的可行性占有的重要作用；（2）融资能力有待提高。建设工程项目出现资金不足，工程费用拖欠严重。这是因为房地产开发项目的投资金额比较大，建设工程的土地大多数都是通过竞拍获得的，土地的费用一般要在三个月之内付清，而且建设工程的工期较长，所以许多房地产开发项目时都会出现资金不足的现象。房地产公司大多数是通过土地抵押或者是银行贷款，贷款的额度只有60%—70%，融资的能力偏差；（3）项目监理缺乏公正性。建设单位与施工单位未达成统一，前者过分干涉监理工作，同时监理方对施工方以及建设方的违法行为未进行公正处理，导致施工现场存在安全隐患；（4）以邀请招标为工程发包主要方式，公开招标存在围标、串标等现象，管理制度有待完善；（5）项目后期物业管理不规范。近几年来，物业纠纷的案件逐步成为房地产方面的重头戏。在提高居民的生活水平和工作环境的质量、推动城市的发展中，物业管理都会起到重要的作用。同时，物业管理人员素质整体不高，物业单位资质较低，管理的规范性不够，造成物业单位的经济效益逐步下降。

二、房地产开发项目管理控制措施

（一）标准化招标、提高建设项目合同管理的规范化水平

项目开发成本控制中，如何选择一个优质的合作单位尤为重要，优质的合作单位不但能有利于成本的控制，还能创造更优质的产品，所以在项目的招标阶段，应有一套标准的招标程序，公开、公平、公正的选取中标单位。在确定中标单位后工程项目各项工作的实施都是围绕合同整体目标来运行，针对建设工程项目合同而言，主要是指开发主体与设计、施工等单位，以建设工程任务为基准，从而签订的一种合同，具有经济属性，因此有效的工程项目管理和成本控制是通过有效的合同管理来实现的。同时，在建设工程项目合同中还规定了各自履行的义务及解决争议的方法。在房地产项目开发过程中，楼盘施工质量、成本、进度与企业产品生命周期及获利空间息息相关，而施工质量、成本与进度控制均由合同的履行来体现。由此可见，强化建设工程项目合同管理，正确处理合同纠纷及索赔等尤为重要。

（二）强化房地产开发项目成本管理

随着国家坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归的继续从紧的调控政策，限贷、限購、加息，使得土地成本、资金成本上升。由于持续的调控以及货币政策的收紧，多数开发商陷入了困境，房地产业的竞争日益激烈。成本管理作为提高整体经营效率的有效措施之一，必须要引起重视。在房地产开发商竞争过程中，价格竞争亦为关键诱导因素。在现阶段，房地产开发商必须要构建科学的项目成本管理方案，对开发项目成本进行有效控制。具体而言，必须要注意三个方面的内容：（1）在规划阶段，事实证明科学合理的规划设计可以降低10%的工程造价，所以必须要开展调研活动，对项目进行准确评估，合理把控成本以及利润，采用低成本获取高利润；（2）在项目施工阶段，必须要严格招标，把控施工成本；（3）在项目开发过程中，必须要构建奖惩制度，强化现场签证管理，控制成本，提高房地产开发商市场竞争力。

（三）开发项目的质量控制

质量控制的作用主要体现在施工过程中，检查施工是否符合设计要求和合同规定。同时，利用施工流程图与动态控制图，来加大对房地产开发项目建设工程的质量控制。房地产开发项目还建立了全面的现场管理方式，特别要强化领导们对房地产开发项目的质量意识，保证实现合同书中所要求的质量标准。要实现合同书中的质量标准关键在于领导们的管理意识是否足够强。领导们要经常召开有关工程建设会议，探讨如何对施工企业进行有效的安全管理和质量控制。采取以下措施来加强开发项目的质量控制：一是对施工企业与监督部门来说，严格审核监督人员的岗位资格，凡是不符合资格要求的监督人员，施工企业或监督部门要及时处理，并换掉相关的监督人员。二是认真检查设计图纸与施工规范，及时处理设计图纸中出现的平立剖面图和水电暖之间中的矛盾。影响工程质量与造价的材料，要与设计单位协调。三是工程建设部门要严格检查工程建设中所使用的材料和机械装备的质量，用于工程建设的材料（包含工程建设部门所供应的材料与施工企业自己所采购的材料），在使用前都要在具有资格的检测单位进行检查，并将检查报告、出厂时的合格证和出厂后的检查报告等验证合格后才可以使用，要不然，这些工程建设材料一概不能用在工程建设上。对工程建设中所使用的机械装备，比如，挖掘机、手脚架、提升机等，也需要进行检查。四是要对工程支架、楼梯口、电梯井口、通道口、安全帽等机械装备进行定期或者不定期的检查，检查过程中发现问题时要及时的请施工企业改正，尽量避免施工事故的发生。

（四）規范建设工程项目的合同管理

房地产项目开发的主体和检查、供应材料、设计等单位，为解决建设工程问题而拟定的一种经济管理合同，这就是建设工程开发项目的合同。这种合同包含买卖合同、贷款合同等，主要是为履行、变更、终止和解决争议而服务的。在房地产项目开发的过程中，资金回收的情况、单位产品的生命周期与单位的获利空间取决于楼盘的施工进展、实际成本和质量。在项目开发中的施工进展、实际成本与质量控制说到底就是利用各种合同的执行来实现的。加强管理施工之前签订的合同，并处理合同纠纷与索赔等事宜。

（五）管理好房地产开发项目的后期活动

物业提供良好的管理服务不但有利于开发商形象的树立、加大项目的市场销售量，而且也有利于保障房屋购买者的权益，确保达到房屋增值保值的目的。房屋购买者应该积极的和物业公司协调，物业管理的协调内容有以下两方面：一是项目部门内部关系的协调。主要体现为：第一，抓好部门内部人员关系的协调，希望做到人员的量才适用，在工作上职责明确；按照个人的特长和工作的需要，规定每小组中成员的工作方向和职责，在晨会上建立沟通制度，第一时间处理工作中的冲突和矛盾。二是项目部门和外部门之间关系的协调，主要表现为：首先，项目部门与施工企业之间关系的协调；第二，项目部门与监督单位之间关系的协调；第三，项目部门与设计单位之间关系的协调；第四，项目部门与质量监督部门之间关系的协调。

三、结语

总之，相对房地产开发项目来说，房地产业开发的项目水平偏低，其抗风险能力偏差，在房地产开发项目管理中一定要加强开发项目的质量以及成本等，在项目中，为了能够做好房地产项目的工作，房地产项目的管理者需要懂技术、善于经营和能协调各部门之间关系的综合专业能力，要积极地展开工作。同时面对新问题也不断的进行研究探讨，总结出新的解决方法，保证能有效的管理房地产开发项目。

参考文献：

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