调控背景下银行房地产开发贷款风险与防范——基于商业银行压力测试方法实证研究分析

●刘秋英

调控背景下银行房地产开发贷款风险与防范
——基于商业银行压力测试方法实证研究分析

●刘秋英

文章基于宏观调控背景下研究了我国商业银行房地产开发贷款的风险，同时利用商业银行压力测试方法实证分析了调控背景下房地产市场走向对银行房地产开发贷款的影响和存在风险，并对房地产开发贷款风险防范提出了建议。

房地产 压力测试 风险防范

一、研究背景及意义

（一）研究背景

中国改革开发以来以较低的人力要素成本吸引了全球加工制造企业，各城市形成了以阿尔弗雷德·韦伯（1909）的工业区位论所描绘的具备大规模生产的显著优势的地方性集聚效应，工业化带来了人口聚落。而1998年的住房制度改革，透过“住房商品化”更是撬动了中国将近15年轰轰烈烈的造城活动。据统计年鉴数据显示，中国的城市化率从1990年的26.41%，增长到2011年的51.27%。市民群体的增多为中国房地产行业的兴起制造了繁荣。由此，房地产行业充当了“十五”、“十一五”拉动经济增长的支柱行业。房地产市场的波动与宏观经济周期紧密相关，并且房地产业的资金需求巨大，自有资金比例偏低，对银行贷款依赖程度大，实际上相当于将部分市场风险和信用风险转嫁给银行，使银行承担了房地产业的大部分风险。房地产行业的周期决定性及房地产信贷的同向循环性决定了银行房贷存在巨大的潜在风险。

因此，本文是基于宏观调控背景下研究我国商业银行房地产开发贷款的风险分析与防范。

（二）实际意义

房地产行业对中国GDP的拉动作用巨大，被形象地喻为中国经济发展的第四驾马车，房地产的高收益吸引了众多企业参与房地产行业竞争，房地产开发企业具有一定的特殊性，其自有资金比例较低，银行贷款一直是房地产开发投资资金的重要来源，房地产开发贷款因此得到飞速增长。在紧缩的货币政策和楼市调控背景下，加之来自监管方面的压力，银行对房地产开发贷款持审慎态度，投速降低，房地产开发企业资金压力、财务压力上升；与此同时，银行房地产信贷风险——政策性风险、流动性风险和系统性风险逐步显现。把握政策导向，积极应对房地产开发贷款风险，成为目前银行信贷管理人员关注的热点之一。

二、研究目标及研究内容

我国的房地产业经历十几年的发展，从规模到产业内涵都发生了巨大的变化，成为我国国民经济发展中一个起着举足轻重作用的产业。而我国房地产企业依然存在着融资方式单一、融资渠道狭窄等问题，融资资金来源主要依赖于银行贷款和预售房款，房地产企业发展迫切需要资金支持。而随着近年来宏观调控的不断深入，金融业门槛的提高，房地产融资将日益困难，成本逐步提升。将使一大批没有资本实力的房地产企业因资金短缺而被淘汰，而银行信贷资产也受到较大威胁，因此，在调控背景下研究房地产开发贷款信贷资产质量，是我国房地产企、金融行业、监管机构所需要面对的一个热点课题。在此宏观调控背景下，本文研究的主要目标和内容是总结了政府对房地产调控政策内容和特点，分析了国内房地产市场走向和受政策影响情况，并结合自身工作，利用商业银行压力测试方法实证分析了调控背景下房地产市场走向对银行房地产开发贷款的影响和存在风险，并对房地产开发贷款风险防范提出了建议。

三、房地产行业发展现状

自2010年房地产行业调控开始后，我国房地产市场运行总体上符合宏观调控预期方向，投资投机性需求得到有效抑制，自主需求有序释放。具体来看，我国房地产行业目前存在一线城市商品房供需矛盾突出，房价上涨压力大，部分中西部城市库存压力大等现状特点。

四、压力测试方法选择及过程

商业银行压力测试是一种以定量分析为主的风险分析方法，通过测算银行在各种不同发生概率的压力情境下可能产生的风险，并对这些风险进行评估，进而对压力测试对象的脆弱性做出判断，提出必要的解决方案。如将风险变动因子设定为利率或某一货币或股价等，通过将风险因子组合设定在各种压力情景下进行测试，看是否能经受得起风险因子的巨幅变动。压力测试中，应考虑不同风险之间的相互作用和共同影响。

（一）房地产压力测试方法

商业银行进行房地产开发贷款压力测试的通行方法包括自上而下法或者自下而上法两种。自上而下法通常利用历史数据，直接建立承压指标与风险因子之间关系的计量模型。这种方法大多是用于宏观压力测试或测试对象的内部结构不是非常清晰的情况。自下而上法是指根据现有理论、历史经验或专家判断，自下而上汇总或直接给出在各种事先设定的压力情景下，承压指标的最终取值。

“自上而下”压力测试方法往往要求整个金融机构宏观层面的历史数据。对于银行内部明细数据的历史长度要求较高，实际建模难度比较大，操作性不强。以J行为例，在一级分行、二级分支行中由于房地产开发项目数量不多，而且项目之间差异较大，不太适合“自上而下”压力测试方法建立的计量统计模型，且房地产开发贷款的房价对压力测试极其敏感，传导路径非常明确，所以在实践中常采用自下而上的财务模型压力测试法，即利用财务模型测算，相比计量统计模型，针对单个开发项目比较准确和实用。从贷款发放日到贷款到期日之间产生的现金流出和现金流入，判断其是否有足够的现金流量归还贷款。

（二）房地产压力测试数据、步骤及场景设置

1.测试数据。数据主要来自内部数据，主要的来源有项目的评估报告、客户财务报表等。数据内容主要包括三部分：

（1）基本情况信息。反映了客户名称、项目的名称、客户经理名字、联系电话、融资金额、贷款利率等信息。

（2）项目评估信息。数据主要包括项目的用地面积、建筑面积、土地成本、总成本，预测销售价格等。

（3）资金投入信息。反映项目的投入情况，主要包括项目通过自筹、贷款、预售融资的比例。

2.测试步骤。

（1）确定压力价格。

（2）计算压力价格下的分项收入。分项收入（I）＝已销售收入+剩余销售收入

（3）计算项目的总收入。I（n）=I（1）+I（2）+I（3）+…，…+I（n）…

（4）计算项目的预征税后收入。I（税）=项目收入＊（1-11.5%）…

（5）计算项目静态成本。C（静）=目前实际投入资金+完成项目再需投入资金…

（6）计算项目融资成本。C（融）=已投入银行贷款利息费用+再需投入银行贷款的利息费用

（7）计算项目动态成本。C（动）=C（静）+C（融）…

（8）计算项目的盈亏。Y=I（税）-C（动）…

如果Y＞0，表明在压力价格下，项目的销售收入足以覆盖全部成本和融资费用，贷款安全性较好；Y＜0，表明在压力价格下，项目的销售收入不足以覆盖全部成本和融资费用，贷款安全性存在问题。

3.压力场景设置。房地产开发贷款的风险因子主要是项目融资成本暨利率上升和销售价格的下降。经过2008年金融危机以后，在国家4万亿经济计划刺激下，房地产市场价格迅速上扬，投机气氛浓厚。2009年下半年开始，随着国家一系列调控政策的出台，房地产市场呈调整缩量态势，投资主体结构和市场供需关系发生改变，市场成交量明显下降，销售出现滞后现象。根据这一态势，综合考虑后确定将房地产开发项目的销售价格和销售情况作为压力指标。

压力测试情景1：分别是假设项目的基准销售价格在评估预售价格的基础上分别下降10%、20%、30%三种情况。

压力测试情景2：考虑最不利的情况，即假设项目的基准销售价格在评估预售价格的基础上下降30%后，同时项目销售期限分别延长1年和2年两种情况，在销售延长的情况下，不但企业的财务费用将增长，而且企业的管理费用也将同步增长。

设定好压力测试情景后，可以按照压力测试过程，根据项目在销售价格下产生的现金流量计算项目盈亏。

五、房地产开发贷款压力测试实证分析

（一）实证分析目标及变量

1.压力测试的目标。此次压力测试的目标是：针对目前国家对房地产行业宏观调控不断深入，市场成交量、价格持续低迷，量化分析微观形势变化下房地产开发项目的安全性。实证分析主要是通过D市J行的十一个房地产开发项目数据，采用自下而上的压力测试，研究项目受销售价格下降、销售滞后等压力场景因素影响后对项目开发、银行信贷资产的影响。

2.压力测试变量。本次压力测试选取11个项目作为样本。该11个项目信贷余额合计为18.58亿元，样本包含在建、预售等情况，可以较好地反映D市J行房地产开发贷款的总体情况。如表1所示

（二）实证分析运算结果

根据以上过程，逐个计算所有的11个项目后，汇总后，仅考虑销售价格下降因素可以得到以下结果：

以上结果说明，D市J行房地产开发项目具有一定的抗风险能力，在销售价格分别下降10%、20%、30%的情况下，项目盈亏个数分别为0、1、5个，项目亏损金额分别为0、2149.37万元、29472.80万元。

在极端压力情景，即30%压力价格下并考虑延长销售时间，可以得到以下结果：

表1 D市J行房地产开发贷款压力测试样本数据表（单位:万元）

表2 测试结果A

表3 测试结果B

上述结果说明，由于在极端压力情景销售价格下降30%，而且延迟1年和2年销售的情况下，房地产开发项目由于财务和管理费用增加幅度较大，项目出现亏损情况较多，在延迟1年和2年销售的情况下亏损项目7个和8个，占全部项目比例的63.63%和72.72%。

（三）实证分析运算结果分析

根据这次压力测试结果来看，D市J行房地产开发项目在房价下跌的过程中抗风险能力较强，但如果出现房价大幅下跌尤其出现销售滞后时，由于客户的财务费用和管理费用等成本增幅较快，项目出现亏损较多，信贷质量难以得到保证。

通过对比项目财务数据，影响项目抗风险能力的两个关键因素是土地成本和自筹资金比例。土地成本较低或，客户的利润空间就会较大。前期工程自有资金投入较多，在一定程度上确保了贷款的安全边际。同时，后期项目出现滞销时，企业财务费用支出较少，也确保了项目开发安全。

受国家房地产行业调控影响，目前D市J行房地产开发贷款自有资金投入比例基本都在40%以上，在一定程度上确保了贷款的安全边际，楼面地价成为影响项目风险较大的因素。样本中两个风险较大的项目3、7，楼面地价均超过了3000元，远高于周边地区楼盘楼面地价，在房地产价格下行趋势时，受到冲击明显，抗风险能力较差。

所以在房地产开发项目审批和决策时要充分考虑土地成本和自筹资金比例两个因素，优先考虑开发土地价格低于周边楼盘的项目。

六、风险防范建议

受国家房地产行业调控影响，目前房地产开发贷款自有资金投入比例基本都在40%以上，在一定程度上确保了贷款的安全边际，楼面地价成为影响项目风险较大的因素。在房地产价格下行趋势时，楼面地价高的项目受到冲击明显，抗风险能力较差。因此商业银行在房地产开发项目审批和决策时建议要充分考虑以下几点：

（一）理性开展房地产开发贷款业务

商业银行应高度重视房地产信贷风险，改变将房地产开发贷款当作低风险产品经营的观点。在房地产开发项目审批和决策时要充分考虑这土地成本和自筹资金比例两个因素，优先考虑开发土地价格低于周边楼盘的项目，同时要确保项目自有资金必须先于贷款资金到位，严格按照银监会固定资产贷款管理办法和房地产贷款有关管理办法发放和支用贷款。

（二）加强风险监测，提高风险识别能力

加强对国家宏观调控政策和房地产行业的前瞻性研究，密切关注房地产市场的变化趋势，准确把握风险点。结合区域经济发展不平衡的实际，根据各地的投资和信用环境、市场销售等情况，分门别类地制定积极支持、维持存量、优化紧缩和清户退出等营销策略。同时，商业银行同时要注意跟踪项目开发过程，收集企业内部管理、财务和成本核算的信息，重点检查项目资金的投入进度与施工进度是否匹配，密切关注项目的施工、监理单位是否有不良行为而影响项目的进度，一旦出现影响本项目的情况，及时采取措施。

（三）加强对开发企业的贷前调查和信贷审查，从源头上防范信贷风险

严格审查开发企业财务报表、可研报告、项目批复、“四证”等关键资料，特别关注项目资本金的到位情况、“四证”是否真实合规，防止开发企业通过提供虚假资料、虚增项目投资额套取银行贷款，从源头上防范信贷风险。

（四）做好贷款封闭运行管理，加强资金监管

项目资金监管是房地产开发贷款风险控制的中心环节。商业银行应对封闭账户进行有效监管，项目结算资金和销售回笼资金必须在封闭账户存入和使用；及时掌握项目销售进度及资金回笼进度等情况，督促借款人按协议要求归还贷款。

（五）加强贷款抵押物的管理

优先选择能够在近期产生现金流的住宅等出售类房产做抵押物，谨慎选择出租类、经营类房地产做抵押，抵押物要产权明晰、无争议，土地使用及地上建筑经有权部门批准，通过合法途径取得，相关税费应缴清，有土地使用权证等权属文件。抵押物的评估应采取谨慎性原则，并注意收集抵押物不同区域的市场价值信息，以减少市场价值波动带来的损失。

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（作者单位：中国建设银行广州审计分部 广东广州 510045）

（责编：若佳）

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