浅析房地产市场对中国宏观经济的影响

丁宁

摘 要：房地产业是中国国民经济的主导产业，房地产市场对宏观经济有重要影响。房地产投资和房价是房地产市场对中国宏观经济产生影响的两个代表变量。房地产投资与宏观经济的发展有很强的正相关性。房价对于宏观经济因素中的消费、投资、利率、通货膨胀都有较大影响。

关键词：房地产投资；房价；宏观因素；宏观经济

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）07-0214-02

中国房地产市场起步晚，但房地产市场发展速度却很快，经过十几年的蓬勃发展已成为中国国民经济的主导产业。房地产业链条长、产业关联度高，房地产业的发展会带动建筑、冶金、钢铁、家具、机械器材、运输仓储等多个相关行业的发展。房地产市场对中国宏观经济有重要的影响，其主要通过房地产投资和房价这两个房地产市场中的变量来发挥作用的。

一、房地产投资对宏观经济的影响

房地产投资与中国国民经济增长之间存在着长期均衡关系，对经济增长有着长期促进作用。房地产投资包括房地产开发、经营、中介服务、物业管理和房地产金融资产等经济活动，其中房地产开发投资对中国经济的影响较大。房地产投资对经济增长的影响主要通过两种方式即投资规模和产业关联度。

1.投资规模的大小直接影响中国经济的发展。凯恩斯国民收入恒等式表明，当投资扩大时可以弥补消费不足，提高总需求，达到增加国民收入促进经济增长的目的，因此房地产投资规模扩大时会促进中国经济的发展。

中国房地产投资资金来源广泛，同时中国适度放宽信贷要求，降低贷款利率，从而满足了房地产开发的资金需求。近几年来，中国房地产规模呈扩大趋势，房地产投资规模增长率都保持在15%以上。中国2002—2012年十年间房地产业完成的投资额和国民生产总值（GDP）数据显示，房地产投资规模在十年间逐年扩大，GDP也呈现增长趋势。十年间GDP增长率的变化情况和房地产投资规模增长率变化趋势保持一致。如2002—2003年、2005—2007年、2009—2010年，房地产投资规模增长率处于上升趋势时中国GDP增长率也随之增加；如2004—2005年、2007—2009年、2010—2012年，房地产投资规模增长率下降时中国GDP增长率也呈下降趋势。可见房地产投资规模增长率和GDP增长率呈现很强的正相关性，GDP增长率受到房地产投资规模的影响，并随之波动。

2.房地产的高产业关联度带动了其他行业的产值增加，间接影响中国宏观经济发展。房地产投资作为特定产业的投资具有高产业关联的特点，房地产业投资扩大会拉动与之相关的行业的发展，从而间接影响中国经济的发展。据统计，房地产业产值增加1个百分点会使得相关产业的产值增加1.52个百分点，社会总产值因此也会提升。从产业结构的角度来看，房地产业对金融业、服务业、建筑业、商业等产业的带动效应最大，这些产业与房地产业的产业关联度较高。从产业性质的角度来看，房地产业对建筑业、金融业、服务业、商业等环向关联的产业发挥了需求与供给双向拉动作用；对纺织业、旅游业、零售业、家电业等产业发挥了直接的前向推动作用；对机械工业、矿物制造业、运输业等产业发挥了后向拉动作用。这些相关产业在房地产市场繁荣发展的带动下也会发展，从而促进各个行业的均衡发展并促进中国经济的全面发展。

二、房价对宏观经济的影响

房价对宏观经济的影响主要表现为房价对宏观经济因素中的消费、投资、利率、通货膨胀等的影响。

1.房价对消费的影响。房地产市场与居民的生活息息相关，房价不仅影响居民的收入分配，而且影响居民的消费行为。房地产是居民非金融资产的重要组成部分，当房价发生变动时，居民的财富水平会受到直接或者间接的影响，房价波动也对消费产生很重要的影响。房价波动对消费的影响主要通过两种效应即财富效应和挤出效应。

财富效应分为兑现财富效应和未兑现财富效应，这两种效应都是针对有房产者而言。前者指所有者因为房价上升后出售其住宅或者进行了再融资，这导致持有者的实际财富增加，扩大了当期的消费水平。后者指当房价上涨，即使房产持有者并没有再融资或出售房产，但是这种由于房地产的潜在的价值上升使消费者感受到了财富的增加，刺激了当期消费。因此，在财富效应的作用下，房地产价格适度上涨会使居民财富增加从而扩大消费支出。

挤出效应是指由于居民增加了对房地产方面的投资使得其他非房地产方面消费支出减少。中国人口众多、人口增长速度较快，居民对住房的需求持续增加。即使中国近几年房价持续加速上涨并远超过了收入的增速，人们对房子的需求仍不断增加，很多居民通过减少其他方面的消费支出来购买住房，这就产生了房产对消费的挤出效应并削弱了住房的财富效应。同时，房价上涨也会带来间接的挤出效应，投资者预期房地产市场会获利就会减少非房地产方面的投资，挤出效应会导致国民经济结构失衡，造成非房地产行业萎缩，从事非房地产行业的工作者收入的减少，房地产间接挤出效应导致居民消费减少。

2.房价对投资的影响。房价的上涨使得投资者的预期收入会增加，吸引了大量投资者涌入房地产市场，短期内投资规模扩大会在一定程度促进中国经济的发展。但是由于中国房地产市场制度不够完善，会受到国际游资炒作行为的破坏，使中国房价虚高进而形成了房地产泡沫。在泡沫的影响下中国投资者仍然扩大投资规模，这种盲目的投资造成房地产投资规模过度扩大，导致房地产市场供给远远超过需求，并使得资源聚积在房地产行业，影响了经济的可持续发展。房价持续剧烈上涨同时加大了投资风险，房地产市场泡沫一旦破裂，投资者会遭受巨大损失，并引发银行房地产信贷的信用危机，进而引发金融危机，这又会使房地产价格进一步下降，导致房地产业萧条，使得房地产投资规模逐渐萎缩，导致国家经济衰退。

3.房价对利率的影响。房价和利率通常是负相关的。当房价发生巨大波动时，中国就会通过运用货币政策来调控利率，从而保持经济发展的稳定。房价持续加速上涨时中国会通过制定紧缩的货币政策，调高利率，从而减少信贷规模、减少投资规模，抑制经济的过度繁荣。中国可以根据房价与利率这种负向关系来更好地调控房价，避免房价的剧烈波动，从而保证中国经济发展的稳定、促进中国经济全面发展。

4.房价对通货膨胀的影响。通货膨胀是指整体物价水平持续性上升，房价对通货膨胀的影响主要表现在房地产市场带动了许多相关产品的价格上涨。同时房地产遵循自我实现的正反馈机制，当投资者预期未来房价会上涨时会增加对房地产的投资，投资者对住房的需求会增加从而又一次推高了房价，并且不断循环，进一步推动通货膨胀。近年来，中国的房地产市场在政策的推动下发展较快，房价迅速上涨，房价上涨在短期刺激经济增长的同时，最终推动物价水平的全面上涨。房地产业的发展影响相关行业的发展，房价上涨会拉动相关产业的总需求和总供给，导致钢铁、水泥、建筑材料等原材料的需求增加并且价格呈现上涨趋势，进而导致整个社会价格水平的上升。有研究指出，中国房地产价格增长速度上升1个百分点时，通货膨胀率上升0.118个百分点。

总之，房地产市场的发展对中国宏观经济的发展有重要作用。投资规模带动了GDP的增长，房地产业的发展同时也带动了相关产业的供需规模，促进了产业结构调整。房价对于消费的影响有正的财富效应也有负的挤出效应，同时房价也会出现剧烈波动现象甚至形成房地产泡沫，最终引起通货膨胀。房地产市场对宏观经济的影响既有积极促进作用又有消极制约的影响，因此中国应该通过不断完善房地产市场的制度和金融政策等措施，尽量避免房地产市场过热和房地产泡沫的生成，从而发挥房地产市场对宏观经济发展的积极作用。

参考文献：

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[2] 严金海，丰雷.中国住房价格变化对居民消费的影响研究[J].厦门大学学报，2012，（2）.

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[责任编辑 王晓燕]