探索房地产测绘中关于面积量算的问题

李翔 满贵龙

摘要：近年来，随着我国经济的快速发展，房地产行业也处于繁荣发展的时期，房地产体制不断完善，各种相关管理制度也在不断改进。面积量算工作是房地产测绘中非常重要的环节，关系到消费者的切身利益和房地产企业的经济效益，但是，就目前现状来看，我国的房地产面积量算工作中还存在着许多不足之处，有待进一步完善。因此本文中对房地产测绘中面积量算的相关概念进行了探讨，分析了其中存在的问题，以促进我国房地产房屋面积量算工作的发展。

关键词：房地产；测绘；面积量算；重要性；问题

中图分类号：F293.3 文献标识码： A

近几年来，随着房地产行业的不断发展，国家的相关规范制度也在不断的完善，颁布了许多关于房地产测绘中房屋面积量算的相关规定，有效的保证了房地产市场中各方的合法权益，确保了产权登记、租赁、交易、抵押以及评估等工作的正常运行。但是在这过程中还是存在着诸多的问题，房屋面积量算工作进展情况将直接影响房地产经济的健康发展。 一、房屋面积量算的相关概念

房屋面积量是房地产测绘工作中一项重要内容。其重要作用是为房地产产权产籍管理、产权的核发、产权归属等问题提供专业、科学的数据资料；而且也是征收房地产税费、城市规划建设的重要依据。因此，房地产面积量算具有一定的技术性，必须具备专业的知识以及高度的责任性，由此可以看出房屋面积量算工作的重要性。1.套内使用面积 套内使用面积也被称之为实用面积，是以水平投影的面积进行计算的。套内使用面积的计算方法为卧室、过道、厨房、贮藏室以及卫生间等分户门内面积的总和，楼梯根据层数的面积总和进行使用面积的计算，不在结构图内的管道井、通风道均可以算作为使用面积，还有内墙面的装修厚度也可以算作为使用面积。 2.套内建筑面积 套内建筑面积是由阳台建筑面积、墙体面积以及套内使用面积共同组成。阳台建筑面积是根据房屋外墙与阳台外围之间水平投影的面积进行计算的。墙体面积是根据空间中承重墙或者承重构件所占的面积进行计算的。 3.共有建筑面积 共有建筑面积就是多个产权主所共同使用的相关建筑面积，主要包括共有的楼梯间、变电室、电梯间、值班警卫室、地下室、垃圾道、大厅、门廊、避险间等，需要遵循的处理原则有：产权方有合法的权属协议时，可以根据协议内容执行，没有权属协议时，可以根据建筑的面积进行比例划分。 4.房屋产权面积 房屋产权面积就是房主根据有关法律规定的房屋所有权的建筑面积，可以由市、县的相关房地产行政部门确定认可。在买房的时候，开发商所说的房屋面积就是房屋的产权面积。 二、深刻认识房地产测绘中房屋面积量算计算工作的重要性 房地产测绘中房屋面积量算计算工作是管理房地产行业的关键，是活跃市场交易、规范市场管理以及促进经济发展的基础工作。在进行实际操作的过程中，一定要严格遵守国家法律法规的规定。但是在具体履行管理职责的时候，一定要保证在规范、完善的市场体制下，加强计算工作的宏观调控，根据市场经济的特点以及变化，研究以及解决出现的问题，逐渐提出新的措施，进而适应国家和人民的实际需求。可以这样说，在对房地产行业进行宏观调控的同时，也要重视计算工作的具体业务内容，要不然，就会导致房地产行业的基础不稳，影响整个房地产经济的发展形势。所以，提高宏观调控的水平以及领导水平是稳定房地产行业发展与促进房地产经济发展的基础。 以从事计算工作的专业人员的角度来看，必须要深刻的认识自身工作职责，以及承担岗位职责的重要性。事实证明，这是一项操作要求严格，专业知识要求非常强的具体工作，如果没有相应的专业水平以及业务知识是无法胜任的。但是每个人的行为均是受到思想意识的支配，没有一个认真负责的态度，就很难在工作中取得良好的成绩。所以，从专业人员方面而言，在工作的过程中还要提升他们的思想认识。在工作态度上，一定要严格遵守职业道德，做好本职工作；在工作业务上，一定要不断提高自身的业务水平，坚持学习。尤其是一些负责基层管理的专业人员，一定要加强提高自身的思想认识。基层管理人员承担的责任是非常重大的，其管理工作的质量与能力为整个房地产经济的发展奠定了基础。假如计算工作的专业人员可以深刻认识到自身工作的重要性，均能以科学、规范以及负责的态度展开工作，那么计算工作的准确性就可以得到高度的保证，也可以促进房地产经济的快速发展。 三、按照房地产测绘中房屋面积量算计算工作技术规范进行实施 房地产测绘中房屋面积量算计算工作技术规范中强调一定要严格执行区域规定的技术原则。虽然各个地区的技术规范存在着一定的差异，但是其基本的规范还是与国家的规定是相同的。从房屋建筑面积量算计算工作的技术规范而言，建筑面积的计算规定是：一定要具备以下条件：设有上盖；维护建筑物结构安全的永久性建筑物；每层的高度一定要保持在2.2m以上；可以为人们的生活、生产以及工作提供一定的使用场所。建筑面积的范围规定为：单层的要按照一层的面积进行计算，多层的要按照各层面积的总和进行计算；对于夹层、楼梯间等部位的计算要从2.2m以上的高度进行计算；对于通道、大厅以及门厅的计算，要确保其高度超出2.2m，这时均按照一层的面积进行计算；电井、垃圾道、提物井等均按照房屋自然面积进行计算；房屋上面，属于永久性建筑，包括2.2m以上的电梯间、楼梯间、夹层、供水间以及斜面屋顶，或是可以为人们生活、生产以及工作提供的使用场所，均按照其外围的水平投影面积进行计算。共有建筑面积的量算规定为：共有建筑面积般分为可以分摊和不可以分摊两种。对于共有建筑面积的处理原则为：严格遵守分摊的比例计算公式、专业建筑面积的计算方式和共有建筑面积的计算方式等。以上相关的规定，在计算工作的技术规范中均有着明确的规定。这也就表明此方面的工作均是有章可依的，国家的相关政策规定还是比较到位以及透明，在具体的实施工作中，一定要严格执行计算工作技术规范中的有关规定，确保工作的顺利进行。 四、分析、解决房地产测绘中房屋面积量算计算工作中存在的问题 目前，计算工作中存在的问题有：法制观念淡薄；实施过程中没有严格按照有关规范执行；管理监督的工作不到位，还有一些对工作开展有一定限制的因素等。对存在的这些问题，一定要采取科学、正确的措施进行解决，这样才可以推动工作的发展。 要想有效的解决计算工作中存在的问题，就要保持认真负责的态度，以及实事求是的进取精神。比如：广东省建委发布了加强计算工作的相关通知，提出了具体的实施要求，根据当地的实际情况，完善了房地产的测绘队伍，提高了工作的准确性以及科学性。换一个角度思考，也是需要一定的超前思维预防或者控制问题的产生。测算是一项非常繁琐以及复杂的工作，特别是面临一些特殊情况的时候，就不可以根据常规的作法进行处理，那么在发生特殊情况之前就要制定相应的处理办法。比如：一栋高层建筑，不仅层数多还有高层，一定要进行分别计算分摊系数。 五、结束语 综上所述，目前我国房地产行业的体制还不健全，在房地产行业中房地产测绘没有受到应有的重视，部分房地产工作人员的责任感以及专业知识水平都比较低，实施法律法规的力度也比较薄弱，这些就是我国房地产行业面临的主要问题，我们一定要深刻认识这些问题，进而充分研究以及解决这些问题，让房地产行业的发展日益完善。 参考文献： [1]付勃.对房地产测绘和房屋面积计算工作的思考[J].吉林：吉林市房产测绘大队，2005（02）. [2]王艳丽.对房地产测绘和房屋面积计算工作的思考[J].上海：上海人民出版社，2005（05）. [3]国家测绘局测绘标准化研究所，南京市房屋产权监理处.GB/T17986.1－2000 房产测量规范第1单元: 房产测量规定［S］.北京: 中国标准出版社，2000.