二线城市现海外置业潮

本刊记者│方帅

二线城市现海外置业潮

本刊记者│方帅

12个月的时间，30个城市的巡展，3000万的辐射影响人群。在国信美投的“2014年中国海外置业投资者教育万里行”活动计划书上，这样的数字醒目而又振奋人心。“2014中国海外置业投资者教育万里行”活动以“引导理性投资、规避置业风险、发掘价值洼地、实现资产优化”为主旨，是中国首个由地产主流媒体联合知名海外置业投资企业共同举办的大型风险教育活动。

如今，活动已经完成了1/3，城市也由北京转战到天津、重庆等2线城市，未来还有可能在郑州、苏州、无锡、温州、长春等地展开。国信美投资深渠道经理张小彤最切身的感受有两个：一是“老客户”对海外房产有了从价格到价值的意识变化，二是“新客户”扎堆出现在“非北、上、广、深”。

二线城市投资者的崛起

根据仲量联行数据显示，2014年一季度，中国投资者在海外房地产投资额同比增长25%，达到21亿美元。其中，海外住宅开发用地投资额同比飙升80%。尤其明显的变化是，北、上、广、深等一线城市海外意向购房者相较去年有所下降，而二三线城市海外意向购房者开始增加，占比为63.54%，已经成为了海外置业购房的主要群体。

仲量联行全球总裁兼首席执行官戴柯凌表示，中国的投资者自去年以来在欧洲房地产投资甚为活跃，交易额更按年增长25%近20亿美元。而第一季度二三线城市海外意向购房者较去年有所增加，占比为63.54%，已经成为了海外置业购房的主要群体。

对于这样的现象，张小彤称：国内二线城市的房价已经逼近甚至超过国外的房价，宏观调控背景下二三线城市的房价下滑趋势明显，而国外的房产市场相对稳定，有固定的投资回报，风险较低，所以不少二三线城市的富裕阶层也开始将目光投向海外。

在诸多可选择的投资区域中，佛罗里达州始终是投资者的偏爱城市之一。国信美投预测，2014年美国佛罗里达州房地产市场将会加快复苏步伐，有可能重新成为美国房市的领头羊。将会超过加州、拉斯维加斯和凤凰城，再次成为全美瞩目的焦点。一些佛州人口密集的地区，房屋库存正在减少。同时，购买房屋的需求却因为退休人口的增长，工作机会的增加和其它经济方面的回升正在高涨。在政策层面，尽管2014的外国人贷款按揭利息会升到5%左右，这会对有些地方的房地产市场造成一些负面影响，但对佛罗里达州的影响不大。因为在佛州，相当大一部分买家是用现金付款购房。

根据全美房地产经济协会报告显示，国际买家在美置业最集中的几大洲依次分别为：佛罗里达州、加利福尼亚州、亚利桑那州。报告显示，国际买家遍布全美，但加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那和德克萨斯四个州是最具吸引力的地方，过半海外买家选择在这四个州置业，其中佛罗里达州是外国买家美国购房置业的首选置业地，有23%的国际买家选择在阳光充沛的佛罗里达州购房。

“即便同为二线城市，重庆和天津的投资客也有着区域特色。”张小彤称，天津的投资客有着北方人的豪爽，看好即出手，毫不犹豫，加州、纽约、波士顿等自住型兼投资型的房产更吸引他们；而重庆人喜欢安逸生活的性格致使他们较少离开重庆，更多是在佛州、德州等区域购买投资型的物业。

截止2014年6月份，佛罗里达州独立屋成交量为23181，较去年同期增长14.6%。新房销量更是在全美排名第二，仅次于德克萨斯州。这都受益于佛罗里达州不断改善的就业机会以及不断涌入的游客流量，对佛罗里达州的房市都产生了积极的作用。

与此同时，随着国人海外投资金额的增长，投资群体及年龄构成都发生了变化；投资群体方面，由富豪变成了中产阶级、白领阶层；客户的年龄构成段也在发生变化，由原来的40～50岁转变为30～60岁之间，越来越多的普通人开始关注美国房产。

经济账如何算

“2014年中国海外置业投资者教育万里行”活动已经完成了北京、天津、重庆、郑州四个城市，明年3月份将在上海展开。“预计在上海的效果也会非常好，因为有大量的蓄客，上海的投资客也比较成熟。”张小彤称。

在与客户的接触过程中，国信美投的置业顾问都会被客户问及“我要购买的房子投资回报率是多少”这样的问题，通常情况下他们会以客户所持有国内房产的回报率为参照物进行讲解。比如，投资北京房产的年收益率是2%左右，但在美国，像休斯顿、奥兰多这样的城市，其年收益率可达到8%左右，收益率比可达到1∶4。显然，投资美国房产的收益率更高。置业顾问会给客户算上这样一笔账：如果你买了独栋大别墅，假设215万美元一套，1年的房产税差不多4万美元，加上出租空置期，业主可能每个月还得倒贴钱。如果我们帮他做抵押贷款，贷出100多万美元来投资公寓，这100万美元可以在休斯顿买10套，算一下，每个月除去还贷、交养房成本后还剩下一些，这样客户每月就不用再去贴钱了。每个月的租金可以给孩子当生活费，出售的收益也可以覆盖他的学费。

“2014年中国海外置业投资者教育万里行”活动将在30个城市的巡展。图为活动启动仪式现场。

国信美投的报告称，德克萨斯州的房租收益在美国居首，为10%～15%。若剔除税费等将近4%～5%的各项支出，该区域房屋的租金回报率最高可达10%。去年美国房产价格上涨区间在10%～15%，而租金涨幅追不上房价增幅，短期内回报率相应下降。但是值得注意的是，佛罗里达、迈阿密等二线城市的平均房价比一线城市低了10%～15%左右。

总体来看，近两年中国人比较青睐的纽约、洛杉矶等美国一线城市的房价增长率每年都超过了20%，两年增长了40%。次贷危机的时候，这些城市的房价跌了大概20%，现在，这些城市的房价已经超过了次贷危机之前的20%，处于历史高位。从目前的情况来看，美国整体的房地产市场已经开始复苏，一线城市复苏的进程已超过了次贷危机之前，所以大城市的投资价值在不断降低，中国人投资的目光开始转向像佛罗里达、休斯顿、奥兰多等城市，其预期收益率也要高于一线城市。

那么，在海外置业投资应该注意哪些问题？张小彤称，要正确评估自己的资金投入能力，确定投资策略，要正确估计投资地区及国家房产的潜力，房地产投资不是投机，应该选择中长线持有。