宋广菊：保利3～5年步入养老产业稳健期

文│宋广菊

宋广菊：保利3～5年步入养老产业稳健期

文│宋广菊

宋广菊保利地产董事长

编者按：

这是宋广菊第二次在公开场合发表养老产业的观点。上一次是今年10月份在广州举办的第一届中国国际老龄产业博览会上，该博览会由保利集团承办。这一次在蓝城承办的养老论坛宣言般道出保利做养老地产的决心和战略，足见重视程度。

对于现阶段的养老地产，地产商非常热情，万科、绿城、远洋、保利等等，和养老沾边的品牌地产商的名字越来越多。与养老产业相关的投资商、运营服务商以及金融资本方等正在涌进这个圈子里来。大家都想知道别人是怎么想的，怎么做的，怎么挣钱的。

保利如何看待养老产业？

养老是朝阳产业，但是现阶段大家还没想明白怎么赚钱。中国正在步入深度老龄化社会，保利看好这个产业的发展前景，正在尝试打造一个开放性的养老产业平台，旨在成为这个领域的引领者。从2012年开始，保利地产在养老产业领域进行了一些探索和实践，期间不间断地对养老产业进行专门研究，目前取得了一点成绩，并对行业形成了初步的感知和判断。

首先我们认为，养老市场基数虽大，但有效需求难以判断。与欧美国家文化不同，中国老人追求四代同堂，老了依然能和自己的子女住在一起，居家养老成为有自理能力老人的首选。我们认为居家养老、社区养老、机构养老三种模式并存，将是我国未来较理想的养老模式。我国属于未富先老国家，现阶段虽然老龄人口众多，但是有效需求不足。随着我国老龄人口的迅速增长，老龄人群支付能力的提升，在未来将创造出巨大的市场需求。

第二，行业仍处于混乱无序状态。就发展现状看来，养老产业仍处于起步阶段，尽管近年来国家出台了不少支持和规范养老产业的法律法规，但整体来看养老领域鱼龙混杂，投资主体虽多但缺乏龙头企业带领，行业发展混乱无序，但是意味着行业巨大的发展空间，这是养老产业得到众多社会资本青睐的重要原因。虽然看到行业发展机会，但是真正赚钱很难。为此保利认为，进军养老产业一定要找到这个市场的有效需求，再选择合适时机，以恰当方式进入，才能避免被后浪拍死在沙滩上。

第三，盈利模式仍在摸索当中。截至目前，关于养老地产尤其是机构养老，保利仍未探索出一套成熟的盈利模型。美国养老地产的优势在于构建了一个集开发商、投资商和专业运营商的金融生态链。其养老产业发展迅速主要得益于资本市场支持，专业投资和细致的运营服务保障了行业的健康有序发展。在日本，养老产业是国民经济的支柱产业，其具体服务更细致、产品更多元化，同时衍生产业发展迅速，对我们下一步探讨机构养老该如何运营具有较大的借鉴作用。对于目前的中国企业来说，虽然出现了部分单个运营开发成功的案例，但是不普遍，很多企业还不知道怎么在行业当中赚钱，还需要不断地去摸索和寻找适合自己的盈利模式。

基于以上现状的判断，我们认为，日本的养老需求和我国类似，所以在养老机构和产品规模设置上我国可以参照日本经验。日本养老产业讲求高性价比，综观日本养老地产项目，短年限的使用权销售更受欢迎。户型面积小型化，适度弱化厨房、独立卫浴等功能，有助于降低成本，且为收费定价提供空间，减小后续经营风险。日本养老机构多选址城市成熟地段，离家不远，照顾老人与子女见面需求。规模不是太大，一方面受土地因素影响，更重要的是小规模更容易实现精细化管理。

而在运营管理上要遵循投资和管理相对分离的原则。让专业的人干专业的事，才能最大程度推动企业的运营效力。投资公司参股或控股养老运营机构，可以参与运营环节重大事项的决策，分享服务管理方面的收益，但不要过分干涉运营管理细节。

保利西塘越开启保利养老地产模式

一千个人眼中有一千个哈姆雷特，企业的管理和经营手法千差万别，要在养老产业上生存下来，企业要找到适合自己企业管理的架构和运营模式。总的来说，保利地产看好养老产业，且基于企业长期发展战略考虑，保利地产计划在“十三五”期间大力发展养老产业。

保利的养老机构品牌——“和熹会”。

实践出真知

没有实践就没有发言权。对一个全新产业的认识，想得多、说得多都没有做得多重要，只有真正去做了才知道自己能不能继续前行。保利从2012年开始介入养老产业，当时我们判断认为，以养老产业刚需人群75岁以上老人为服务主体的养老机构为切入口是切合实际的。刚好当时在保利北京的西山林语项目有一个配套的三星级酒店，我们改造成了养老介护机构，由保利的专业团队对其进行运营管理，从而形成了保利的养老机构品牌——“和熹会”。

总结两年多的实践成果，一是在北京建立“和熹会”养老机构，可以输出专业运营团体；二是在上海项目建立“一地入会，多地养老”模式；三是在广州中心城区规划“社区+专业机构”适老产品，构建社区养老产品模式；四是在成都开发大型养老综合配套社区；五是搭建养老展会及媒体平台《环球老龄》。保利地产在养老产业领域多方面的尝试，一方面是为住宅开发寻找适合的产品配套模式，另一方面为养老产业发展寻找更多的触点。但是至今为止，社区养老和居家养老方面的引领模式还不清晰，还需要进一步去实践和探索。

以和熹会为例，由于最初装修档次过高，能耗和运营费用长期降不下来，加上前期对客户的把握不够准确，一直处于亏损状态。经过多次调整，今年下半年入住率已经提升到了60%以上，基本实现盈亏平衡，达到预期的目标，随着入住率继续提升，实现微利的可能性很大。养老产业作为新生事物，势必需要较长时间的孵化，保利并不企图项目短期内就能赚钱，但是希望能借此找到盈利模式。

目前，保利正在积极探索基于中国家庭观念的“居家、社会、机构”三位一体的养老模式，不是造概念圈地盖房子，而是一种有别于欧美、借鉴于日本的中国式养老。在开发建设上，保利已经开始研究养老社区统一配套标准，将产品植入住区，同规划、开发、运营、服务整个环节提供适合老年人的产品和生活配套，满足老年人与子女相对独立，又共同居住，建立和谐共生的养老方式。保利希望通过三位一体养老模式的摸索、实践与经验沉淀，推动服务、配套和专业标准的建立，为社会提供一整套养老产业解决方案，让更多企业、更多城市能够借鉴这套模式。

养老产业尚处于起步阶段，很多方面都没有发展起来，没有领军企业，也没有行业标准和规范。作为央企，保利有很强的资源整合能力，可以加快行业的成长和各种资源的整合，有利于推动整个产业的发展。经过一系列的实践，保利地产对这一领域的认识更加深刻，同时在养老产业的发展思路也越来越清晰，我们先要有专门养老机构作为切入口，继而实现品牌的连锁发展。

未来的发展和规划

实干起家的保利，不避讳对养老产业的不熟悉，而想要做这个行业的引领者，我们还有很长的路要走。到目前为止，国内的大部分企业都还没有找到成熟的盈利模式，如何搭建起科学合理的企业管理架构，我们和大家一样也是摸着石头过河。

保利未来的发展规划是这样计划的：短期内通过使用权的转让、养老机构入住保证金的收取以及已有社区的适老化改造获取企业盈利；中期用3～5年的时间进入稳健的发展阶段，获得更多老人认同，提高品牌的影响力，实现盈亏平衡。从长期来讲，达到发达国家标杆公司的盈利水平，实现上市。

从投资运营框架来看，保利计划两条腿走路，一是搭建相对独立的养老产业投资平台和运营平台，二是要在一线城市相对成熟的市场，主动布局养老机构。投资上，除保利地产出资外，将引入更多的社会资本进入；管理上，除了保利参与的运营团队外，还可以聘请专业的养老运营机构参与管理，目的是要把专业、高效的品牌快速建立起来。

就产业链来说，保利地产将发挥在地产投资方面的优势，以养老机构为切入口，带动居家养老的发展，同时发挥保利地产在会展中心、文化产业多方面的优势，通过发展养老地产，整合上下游产业链，搭建一个开放性、全链条的发展平台，欢迎有志于在养老产业发展的企业、基金、个人跟我们交流合作，加快中国养老产业的发展。

为了切实把各种设想落到实处，保利地产正在编制养老产业发展五年规划，将选取北京、上海、广州、成都、三亚作为养老产业的铺垫区域，发展目标明确，养老产业前进步伐稳健。

现在养老产业还没有赚钱，没有关系，只要坚信这是朝阳产业，不断探索，总会找到适合自己赚钱的途径。只要社会、企业、养老主体多方参与配合，调动整个社会力量参与养老产业的建设，一定能解决中国社会老龄化带来的老龄危机问题。

实干起家的保利，不避讳对养老产业的不熟悉，而想要做这个行业的引领者，我们还有很长的路要走。