农村土地流转：市场化盛宴

文│夏丹 交通银行金融研究中心研究员

农村土地流转：市场化盛宴

文│夏丹 交通银行金融研究中心研究员

2013年11月15日，中共中央十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）全文发布。《决定》在农村土地利用问题上明确提出，建立城乡统一的建设用地市场，赋予农民更多财产权利。在“后全会时期”，预计中央将在此框架下，进一步出台相关政策，为破除城乡用地市场分割局面、推进农村土地市场化进程打下基础。

彰显改革决心

《决定》中涉及农村土地制度的表述共有三条，分别是“加快构建新型农业经营体系”，“建立城乡统一的建设用地市场”和“赋予农民更多财产权利”，涵盖了我国农村土地的两大类型，其中第一条主要针对农业生产用地，后两条则针对农村建设用地。

长期以来，我国一直允许农业生产用地承包经营权以转包、转让、出租等多种方式流转，截至2012年年底，我国家庭承包耕地流转比例已超两成，但仍存在资源利用效率低和生产经营效率低的“两低”问题。

《决定》关于“加快建立新型农业经营体系”的提法，与十八大报告及中央农村工作会议的表述一致，政策思路清晰，即通过建立现代化的农村经营组织（如农业信托方式、新型农村合作社等）实现农业生产用地的流转，发展农业规模化产业化经营，提升农业生产效率。

数据显示，目前农村建设用地占全国建设用地比重约为71%，但容积率仅约为0.27，远低于城市平均1.5的水平，由于不能流转交易，农村建设用地总体利用粗放、效益低下。

《决定》提出“建立城乡统一的建设用地市场”，是改革农村建设用地使用制度的重大政策导向；相比十七届三中全会的提法删去了“逐步”二字，亦彰显了中央破除城乡土地市场分割格局、加速农村建设用地改革进程的决心。

另外，《决定》提出“赋予农民更多财产权利”，相对于此前 “保障农民财产权利”的提法更进一步，其主要用意有两个：一是促进征地制度规范化，使征地补偿款更好地落实于农民；二是通过确权登记的方式明确土地经营流转权，为盘活闲置土地、提高利用效率进而推动土地改革奠定产权基础。同时，通过明晰农村土地经营流转的权利主体，使农民能以承包经营权证作为抵押向银行申请贷款及参加股份合作或其他规模经营，促进农业产业化发展。

冲击房地产行业

《决定》为推进农村土地流转确定了改革思路，下一步有望在此框架下出台各项具体政策措施，预计对房地产行业长期意义深远，短期影响有限。

其一，土地制度改革是从根本上解决政府垄断下土地供应不足的问题，对房地产行业的长期发展模式将产生深远的影响。

通过推进农地入市将增加市场有效供应量，缓解土地市场和房地产市场供给严重不足的局面，以平抑上涨过快的地价与房价，促进行业稳定健康发展。而从传统“征地-卖地”模式向农地入市流通的转变，将使土地的一级供应主体从政府垄断变为农户和村集体等多方参与，城乡土地的巨大价差由政府完全垄断变为农户与开发商分享，同时竞争性的资源配置方式将有利土地市场化定价。

其二，放开集体建设用地入市能在很大程度上缓解城市（特别是重点一、二线城市）的土地供给不足问题，但短期内不会出现大量农村建设用地涌入市场的情形。

首先，制度建设将沿着渐进而谨慎的路径推进。打通城乡建设用地市场符合未来市场化改革方向，但“一刀切”不利于房地产市场稳定，对土地财政的冲击也使地方政府缺乏推进动力。因此，土地改革更可能沿着“自下而上”的路径由地方试点突破逐步带动，这也是《决定》强调“符合规划和用途管制”这一前提和将流转范围限定在“经营性建设用地”上的用意所在。

其次，农村建设用地实现上市流通的周期往往较长。这一方面是由于开发商与农民就交易条件进行谈判的时间较长，另一方面是由于土地生产资料的稀缺性可能使农民惜售或观望。因此，即使农村建设用地流转通道打开，也难以在短时间内大量涌入市场。

再次，开发商也将根据战略目标和市场需求理性规划农村建设用地拿地规模。并非所有入市农地都能成为开发商的拿地目标，按目前城市土地市场的情况来看，开发商的区域选择敏感性较强，拿地竞争热点集中在区域带动和辐射能力较强的重点城市，对于部分需求有限甚至存在库存问题的城市则并不热衷。

农地重估机遇

随着农村土地流转改革的逐步推进，农村土地将获得重新估值的机遇，农业领域也将迎来规模化经营等新的组织形式。相应地，商业银行应主动调整参与和支持模式，积极抓住改革带来的新的市场机会。

可通过加强前瞻性研究，对新形势下的市场变化做出分析预判，评估未来可能出现的新的金融服务需求，并提前定位，进行客户营销和项目对接。并针对业务特征提供个性化的一揽子服务方案，极大化满足多样化需求。另外，涉农领域要求营销人员在具备农业生产经营及土地价值评估等理论知识的同时，也具有较为丰富的实地经验，因此着力培养和提高一线人员在以上两方面的综合素质至关重要。

另外，由于银行不能通过投资土地或发放债券来分散风险，涉及土地流转的贷款往往存在贷款风险分散和转移机制不健全的问题，建议银行对企业经营和还款能力进行审慎评估，重点向抗风险能力较强的企业进行倾斜，而对中小农户则应保持较高谨慎。

《决定》关于农村土地制度的表述

资料来源：《决定》全文