我国“以房养老”运作模式选择

陈鹏军

一、基于政府担保的有赎回权的住房反向抵押贷款模式。

虽然国外的信用体系较为完善，民间机构的诚信度也较高，但住房反向抵押贷款仍有很大一部分直接由政府的相关部门主办或者参与。在住房反向抵押贷款的监管方面，政府也出台了系列法律法规，并成立了相应的监管机构。我国目前诚信体系尚未完善，居民对民间机构普遍缺乏信任，因此，在住房反向抵押贷款的制度安排上离不开政府。传统住房反向抵押贷款模式的运作流程是老人将自有房产抵押给主办机构(如金融机构或公积金中心等)，换取一次性或分期给付的养老金，老人始终居住在房子里直至去世，待老人去世后，主办机构获得房屋产权并出售以回收成本、实现盈利。我国对于这一模式虽有较多研究，但至今未能实践，根本原因在于风险过大及传统观念的束缚。其中的风险来自两个方面：

一是居民对住房反向抵押贷款主办机构不信任，这是出于对未来几十年能否如约获取养老金并始终拥有居住权的担忧。

二是主办机构要承担资产贬值的风险和利率风险，这在我国目前房地产市场和金融市场并不完善的情况下尤其重要。

基于此，笔者设计了政府担保的有赎回权住房反向抵押贷款模式，即在传统住房反向抵押贷款基础上引入政府责任，并赋予继承人自由的房屋赎回权。其中的政府责任表现在，以政府的公信力保证老人各项权益的实现，以政府主办或官办民营的方式来承担最终的资产风险。可以由政府专门成立一家政策性的住房反向抵押贷款公司(属于政策性金融机构)，或者委托有资质的金融机构以政策性业务的形式开办住房反向抵押贷款业务。而自由的房屋赎回权则表现在老人去世后，其继承人可以选择放弃房屋产权以抵消债务，也可以选择偿还债务并继承房屋产权。

二、基于政府担保的“以租换养”模式。

“以租换养”模式类似于上海的“以房自助养老”模式。不同之处在于，“以租换养”模式在业务初始时是以房屋抵押代替出售，从而使老人仍然拥有房屋所有权。“以租换养”模式的具体操作方法是老人将自住房屋抵押给保险公司或社保中心，房屋产权暂不变更，保险公司或社保中心按照房屋评估价值的一定比例(如70%)分期向老人支付养老金，老人则按照当地廉租房租金标准支付房租。待老人去世后，老人的继承人可以按照协议利率偿还剩余欠款以保有房产继承权，也可以直接将房屋交给保险公司或社保中心用于抵偿剩余债务。

政府担保的作用在于，当老人去世后以房屋直接抵债时，保证保险公司或社保中心能够获得最低成本补偿，即政府以财政资金为亏损进行兜底，从而保证其参与的积极性。“以租换养”模式实质是老人将自有房屋抵押后再行租赁，补充的养老资金来源于房屋抵押后获得的分期收入与定期给付的房租之差。该模式类似于“售房返租”，其优势在于克服了后者一开始就变更产权的弊端，也赋予了继承人在老人去世后处置房产的选择权，具有一定灵活性。在运作上，之所以选择保险公司或社保中心作为该模式的经营主体，主要考虑保险公司或社保中心在养老产品设计与提供上的专业性优势。

(李摘自《经济纵横》2013年第10期《我国“以房养老”发展瓶颈及其模式选择》)