规范调节房地产税费的几点分析

张春雷/哈尔滨市住房保障和房产管理局经济技术开发区分局

规范调节房地产税费的几点分析

张春雷/哈尔滨市住房保障和房产管理局经济技术开发区分局

房地产税制是国家调控房地产市场经济活动的有力杠杆。近几年来，我国房地产二级市场上住房价格高攀不落，高房价成了全社会关注的问题。本文就如何利用房地产税收改革对房地产市场进行宏观调空，有效地调控房价，促进房地产市场的均衡发展提出自己的见解。

房地产；税费；缺陷；规范

我国房地产行业经历了一段高速发展的阶段，违背了经济发展规律，其成因非常复杂。我国现行房地产行业税费制度本身就存在一定的问题，也是加重房地产价格高速上涨的一个原因，下文就针对这个问题进行简要的探讨，结合实践，提出规范税费调节市场的几点建议。

一、我国现行房地产业税制存在的问题

1.税制结构不合理。现行中国房地产税制基本上是作用在销售环节上一旦租售，则数税并举造成房地产保有和使用环节税负畸轻而流转环节税负畸重。对房产而言保有环节的房产税对所有非营业用房一律免税失去了以财产税调节收入分配的作用。而在房地产流转环节。土地增值税的税率高达30%－60%。再加上5%的营业税和33%的企业所得税企业的实际平均税负达到40%以上，高于世界多数国家和地区的水平。高税负必然引发房价的上涨。

2.以费代税现象严重。由于房地产开发自身的特点一个项目运作下来需要经过若干个主管部门审批、把关因此。以房地产为载体的行政收费也随之出现。据不完全统计一般房地产开发项目的收费有几十种之多。在我国的房地产的税费构成中税收、收费，土地出让金所占的比重分别为：20%、30%、50%。各种收费不仅名目繁多。而且极不规范，税少费多现象比较突出。税收是国家凭借其政治权力无偿、强制、固定地参与社会财富分配。而行政收费是对政府提供的有关房地产行政服务的一种补偿，反映的是一种等价的服务关系。但由于政府行为的特殊性，执行过程中很可能变成强制行为，使这些收费项目带有一定的刚性。因此，过多的行政收费项目削弱了税收的宏观调控功能降低了税收的严肃性。加重了房地产开发企业的负担。积压了企业的利润空间让企业产生了想通过偷逃税款弥补其利润的损失。

3.房地产税制设计不合理。现行的房地产税制中房地产开发商负担的土地增值税实际上与所得税、营业税正相关。三种税负交叉重复而且土地增值额的计算技术比较复杂。在实际征管中难以操作。特别是整片开发、分期分块出售、分栋分层分套出售商品房的。扣除项目金额的计算更是困难许多地方税务部门在自身的权限范围内出台了土地增值税预征管理办法由于预征的税率较低。而以后的清算又需要很多技术条件。实际土地增值税的征收额并不高。基本失去了土地增值税开征的初衷。不利于提高该税种的征管效率和执法的严肃性。土地使用税与房产税在对同一目的物征收时很难科学划分房产价值和土地价值等。上述问题凸现了税制设计上的不合理。此外。内资和外资房地产开发企业税制的差异，使内资企业的税负明显高于外资企业，有违于WTO国民待遇原则和公平竞争原则有悖于税收的基本原则。

4.房地产税收征管环节复杂、效率低。现行的房地产业的税收征管分别由地方税务局和国家税务局负责，由于许多征税信息不能在两个税务局之间共享。因此往往造成同一房地产开发商要同时接受两个税务局关于纳税情况、财务信息的稽查增加了征税成本和企业负担降低了征管效率。

二、如何通过规范房地产税制来调节房地产二级市场

首先，加强保有课税，减轻流通课税。对房地产保有课税可以通过合理调节政府与房地产实际占有者之间对房地产保有时自然增值的收益分配，以保证税负公平，降低土地作为资产保有的增值性，加重房地产占有者长期持有房产的成本，抑制了房地产的空置。适当降低房地产权属转让的税负，可以直接减少房地产开发企业的开发经营成本，有效缓解房价居高不上和商品房空置率高的状况，提高消费者购买力。

其次，开征统一规范的物业税。物业税是对土地及其地面建筑物统一征收的房地产税，将现行的房地产开发、销售、持有环节的房产税、土地使用税、城市房地产税合并为房地产税，以房地产的评估值为计税依据，遵循宽税基、低税率、简化税制的原则，对经营性和非经营性房地产普遍征收房地产税。房地产过热的直接表现是房价过高，而目前繁重的房地产税费至少占了房屋成本价格的40%左右，消费者在购买房产时，房价就包含了几乎全部税费。开征物业税，将开发商建房时上缴的房地产税费改为由购房者在购买房子后通过每年交纳，分年交付的方式来交纳，购买者可以降低买房时的成本，房价将会出现很大程度上的下降，这有利于房地产市场和宏观经济的稳定运行。同时，通过制定不同税率，对居住豪宅或拥有多套住房者课以重税，对一般居住者确定必要的起征点或免征额等税收优惠政策减少征税，符合谁收益谁付费的课税原则，实现房多者多交税，房少者少交税，使得炒房成本加大，可以改变人们的投资分配，遏制炒房行为，限制投机者的投机炒作活动。

第三，强化房地产收益税收。土地增值税对土地增值收益有针对性的调节作用，土地增值税采用四级超累进税率，税额按房地产交易中土地增值额的30%－50%缴纳，所以如果房价低，涨幅小，则土地增值少，利润空间小甚至没有，因而土地增值税就少或没有。反之，如果价格上涨很多，土地增值额就大，所适用的税率就高，因而应交纳的土地增值税占房价的比重也就增加了，这就使得由房价上涨给房地产商带来的增值很少，必然减弱房地产商涨价与哄抬房价的积极性，起到了很好多调控房价的作用。

第四，具体的税收政策措施。一是征收房地产闲置税。具体表现为：对取得土地的使用权或承包权后，长期不从事经营和使用，造成土地和房屋闲置的；对建设项目停工达到一定年限的；在房屋竣工或购入后，无正当理由长期空置的单位和个人，以房屋或土地的市场评估价值为计征依据进行课说。二是征收房地产营业税。2005年5月11日，国务院办公厅关于转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知，调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。三是通过对二手房市场上转让房产征收个人所得税。其税率根据转手程度及转手利润的大小来确定。对于二手房市场的投机者，对他们这些炒作取得的收益征税既合法又合理，而且可以减少他们对炒作的激励作用，从而可以规范房地产市场。

当然，通过改革房地产税收体系，实施各种税收政策来降低房价，但从短期来看，房地产资产的价格主要是由供求关系来决定的。但就建设部等七部门发出了《关于做好稳定住房价格工作的意见》来看。这些措施的落实，可以增加住宅特别是普通住宅的有效供给，抑制目前已出现小一部分不合理需求，从供给与需求方面来调节房价。而在长期来看，开征房地产税相当于对房地产资产的各期净收益征税，在贴现率不变的条件下，房地产预期收益的现值下降，房地产投资的预期资本增值也会降低，两者合计，房地产的均衡价格水平必然下降。可见，房地产税收对于长期的稳定房地产市场价格，具有重大的意义。