我国保险资金投资境外不动产风险防控探析

谭艳斌

（广西师范大学漓江学院，广西桂林 541006）

近年来国内不动产价格不断上涨，国内不动产投资成本陡增，而国外发达国家受金融危机影响，不动产价格出现明显下跌，且其物业成熟、收益稳定，将保险资金投资境外不动产是一个不错的选择。较多保险公司已经对境外多个国家和地区进行了实地考察，都有了境外不动产投资的计划。保险资金投资不动产，具有投资数额大、周期长等特点，通常情况下盈利性和安全性较有保障，符合寿险保单的久期匹配和寿险资金追求长期、价值、稳健投资的要求。

然而，将保险资金投资于不动产领域在我国保险行业内出现的时间并不长，相关经验积累不是很多，在海外环境下，我国保险公司难以像在国内经营时一样享有政策保护，独立在境外经营不动产业务，所有风险将由企业自身承担，企业既要面对境外监管压力，又必须注意内部经营方面的自我管控。因此在考虑投资境外的不动产前，无论是监管机构还是保险公司都应该注意风险的防控。

一、保险资金投资境外不动产的风险分析

（一）国际经营风险

保险资金投资于境外不动产，面临对别国投资环境不熟悉、认识不全面以及国际经营环境和条件变化可能给保险公司带来不利影响或损失等挑战。以购入境外成熟物业的方式投资不动产，无论是标的物的选择、交易金额谈判还是租赁客户的确定，了解项目远不如在国内那么便利和透明。在项目经营过程中也可能面临诸多风险。如中国平安购入英国伦敦地标性建筑劳合社大楼，投资回收期长达十年左右，需要承受长时间的资金压力；其次租金的高低主要依据东道国的房产增量和存量来决定，且未来市场指向性不明，如市场出现较大波动，固定的租金收益也可能会面临损失。不动产投资具有资金密集性特点，一旦在实际经营过程中出现操作失误和偏差，保险资金将会遭受巨大损失，对保险公司的稳健经营势必会造成负面影响。

（二）国际市场风险

1.市场供求风险。

不动产的价值受市场供求影响的幅度远比其他商品大得多，因此，不动产的投资者和经营者所承担的市场供求风险也比其他商品要大。在东道国经济上行、房价上涨时期，整个产业链的投资和需求均呈现出旺盛状态，社会对不动产商品的需求量一般说来也相应增大，由于上涨预期的存在，整体市场风险不太明显；而在经济疲软或金融危机时期，房地产作为生产场所的社会需求量会相应减小，不动产租赁合同可能中止，不动产价格会实际下跌或者出现下跌预期，由于杠杆作用，风险被放大，不动产行业的参与者均可能遭受实际损失，因此投资于不动产的保险资金也将面临资产减值，收益下降的状况。

2.境外资产汇兑风险。

在境外投资不动产，汇率的变动会引起投资收益的变化。在整个境外投资过程有两次货币兑换，首先要将本国货币兑换成东道国货币进行不动产的投资；当获得投资收益之后，需要将所得收益兑换成本国货币。假设人民币对东道国货币的汇率升值，获取外币投资收益之后只能兑换到更少的人民币，境外投资的收益因此受损。自2005年人民币汇率机制改革以来，人民币升值逾34%，保险资金境外投资面临的汇兑风险越来越突出。再则各国政府的货币政策、财政政策、汇率政策以及国际市场供求平衡等各种经济和政治因素都会影响到汇率的变动。因此，保险公司在进行境外不动产投资、提高投资收益率的同时，要高度关注和防范汇率变动可能带来的投资收益减少的风险。

3.利率风险。

保险资金投资境外不动产过程中面临的利率风险，应视不动产的具体投资方式和资金来源而有所不同。保险公司以物权方式投资的，如投入资金有部分是向东道国银行或其他机构借入，市场利率上升则借款的利率也会上升，进而导致投资成本增加；如果投入资金全部是自有资金，靠收取固定收益收回成本的，虽不涉及借款利率问题，但是国际货币市场的利率变动将影响到收益的再投资。如果保险资金以不动产债券、股票以及其他与不动产相关的有价证券进行投资，投资收益也会受到国际货币市场利率变动的影响，当国际货币市场利率上升时，投资收益将会下降，将面临资产缩水的风险。

（三）市场流动性风险

不动产行业的经营具有前期资金需求投入大、后期投资回收期长的特点，这就降低了投资资金的变现能力，致使投资企业面临较大的流动性风险。倘若保险公司在短期内面临大规模资金需求，将很难在短时间内实现不动产投资的变现，或者需要将不动产折价变现，致使保险公司遭受较大的投资损失。而保险资金投资于境外不动产，会面临比国内更为严重的流动性风险，不动产变现的渠道、交易对手的寻找、信息搜集等均不如在国内那么便利和熟悉，当面对突发事件或意外事故时，应对难度会比国内大很多。

（四）通胀风险

投资不动产项目需要在前期投入大量的资金，而收回成本获利则需要很长一段时间。在整个投资周期中，东道国的经济周期性变化将会影响到物价的波动，对保险资金的投资计划也会产生一定的影响，如果投资收益率不能抵消东道国当前物价的上涨，则会造成投资负效益的风险。较国内而言，保险公司对国外宏观经济环境的把握更难，在境外投资不动产，通胀风险则更难控制。

（五）国家政策风险

境外不动产投资的国家政策风险主要包含政治环境风险和经济环境风险：

1.政治环境风险

在境外投资不动产，一个国家的国际地位与主权行为的不确定性可能会给保险公司的投资带来政治风险。由于政治风险往往与国家主权行为相关，如东道国实行资产国有化、政府领导层不稳定、社会各阶层利益冲突、民族纠纷等等，一旦风险触发，个人和企业很难依赖自身的力量进行控制，损失将是不可避免的。如，在海湾战争中，美国和伊拉克两国政府宣布冻结对方在本国的资产，使双方的不动产投资者遭受损失。

2.宏观调控等经济环境风险

虽然在国外鲜有专门针对房地产行业的调控政策，但是不动产行业的发展仍然容易受到国家宏观经济政策的影响。如东道国与该行业有关的金融政策的改变（如外汇管制、税率变动）、对外资的控制、对土地使用的控制、对环境保护的要求，尤其对投资规模、方向及金融的控制等等都可能给保险公司的境外不动产投资带来成本和收益变化的不确定性。一旦东道国经济过热，政府出台紧缩政策，不动产行业将很快受到影响。

除了上述风险，保险公司还可能面临着法律风险和专业人才不足的风险。

二、我国保险资金投资境外不动产的风险防范

建立一套有效的境外不动产投资风险防范体系是一项探索性很强的工作，我国保险业应该三管齐下，从政府监管层和保险公司本身入手，适当借助国际中介服务机构，使境外不动产投资的风险控制逐步完善：

（一）政府及监管部门的监管与指导

1.境外不动产投资的相关规定做到循序渐进。对境外不动产投资的规定主要体现在保监会的《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》之中。投资范围方面，对于直接投资的不动产，仅限于《细则》附件所列“发达市场主要城市的核心地段，且是具有稳定收益的成熟商业不动产和办公不动产”。该规定还是很严格的，也符合我国保险公司刚刚涉及境外不动产投资经验尚浅的客观情况。投资比例方面，保监会只是笼统规定了“投资余额不超过上年末总资产的15%，投资新兴市场余额不超过上年末总资产的10%”，具体到境外不动产投资比例，保监会未作具体规定，只是提及单项投资可参照国内投资品种的相关规定。笔者认为，境外投资不动产比在国内投资风险大，在起初阶段，不宜与国内投资比例一样，尽量以“从低”原则设定比例，待保险公司积累一定境外投资经验之后，再逐渐放宽比例限制。

2.建立投资风险管控和投资绩效监测体系。监管部门应以偿付能力为核心，加强对境外投资的保险公司的财务监督，并建立有效的风险预警系统以实行动态实时监管。在监管过程中，要注意境外投资保险公司资本投出的安全监控、审计与绩效评价，尤其要加强境外不动产投资资金安全的财务审查。只有这样，才可以防范不动产行业的风险进入保险业，避免美国AIG危机事件在国内保险公司重演。

3.定期发布具有指导性的投资信息或建立境外投资咨询机构。政府或监管部门应建立和完善境外投资信息系统，为境外投资的保险公司提供世界各国经济、技术、社会等方面的信息，通过对信息的分类统计，全面掌握保险公司境外投资的规模大小和区域分析情况，对投资区域、投资形式和方式进行政策性指导，优化保险公司的投资决策，避免盲目投资，并减少投资成本。也可考虑由掌握着大量信息资源的商务部等境外投资管理部门，建立一个市场化的境外投资风险评估和咨询机构，为保险公司等进行境外投资的企业提供信息、法律、财务等方面的服务，降低保险公司境外投资面临的政策风险。

（二）保险公司内部风险管控

1.完善公司治理结构。首先，保险公司可以引进外资或者民间资本，引进在不动产开发方面具有丰富经验的优秀企业，既可以增加公司资本金、提高偿付能力，又可以引进优秀企业的管理模式和不动产专业人才，有助于提高保险公司投资境外不动产行业的能力；其次，考虑成立一个专门的不动产投资小组，专门负责从事国内和国外的不动产投资业务，利用专业化的投资队伍尽可能确保不动产投资的安全性；最后，在公司的组织架构上对不动产投资进行有效的监督。保险公司在投资决策、投资执行、投资监督三方面形成独立的组织构架，通过这三项权利的交叉制衡，明确各自的权责，加强境外投资风险的抵抗力，防止投资失误和失控。

2.慎重选择投资项目，建立投资风险控制机制。投资前，必须对投资项目东道国的经济、社会文化、政治法律、不动产行业发展等对不动产投资可能产生影响的各种因素进行充分的调查和研究，在科学、求实的基础上做好投资项目的可行性研究和评估工作，加强对经营环境的研究，尽可能获取详尽的信息，以判断欲投资的不动产项目在经济上是否合理，财务上是否盈利，分析利弊得失，整个境外投资决策应程序化和规范化。在具体的投资过程中，强调保险公司对自身风险进行有效识别、评估、监测和控制，建立多层次的风险规避日常管理体系，制定境外不动产投资的风险控制策略，定期对已投资不动产的收益和资金回收、支出情况进行分析与预测，及时掌握企业内部及外部环境变化，使境外不动产的经营与内外部环境的动态变化有机结合。

3.选择合适的投资方式

按照保监会的规定，投资境外不动产的方式主要有间接投资方式和直接投资方式。通常而言，直接投资方式获得的收益大，但风险也会较大。保险公司应根据自身的经营能力和技术，对两种投资方式进行综合评价和对比，选择最适合的投资方式。此外，保险公司还可以选择与国内的不动产企业共同出资投资境外不动产，这样可以直接获得合作企业丰富的行业经验，避免走弯路；另一方面，也可以选择境外投资的本土化策略，如考虑与境外投资项目所在国家的企业共同出资进行境外不动产投资，境外企业对当地的投资环境更为熟悉，还可以获得投资国企业的待遇，境外优秀投资公司在人才、技术、经验的优势将增强保险公司境外投资的实力，提高投资收益。

4.加快境外投资管理人才的培养和管理

境外不动产投资的管理人员，不仅需要具备国内企业人员的基本素质，还要精通外语，并具备不动产领域的专业知识和过硬的国际金融实践操作经验，还要能把握世界各国的经济发展趋势。当前，保险公司合格的境外不动产投资专业人员严重匮乏。因此保险公司可以适当引进不动产领域内的投资管理人才，并注重对其进行保险行业知识的后期培训，并选派到国外知名投资公司进行学习和实践，提高境外投资的实际操作能力，努力打造一支不动产投资风险管理的复合型人才队伍。

（三）借助国际中介服务机构积极防范国家政策风险

防范国家政策风险的途径主要有两种，一是，由保险公司派遣专人或海外招聘人员及时提供投资地各种政策动态，还可以依据商务部定期发布的对外投资合作国别指南中提供的最新法律法规、政策和经济数据等官方信息进行分析和判断；二是，借助大型的国际投资咨询服务机构进行实地考察和环境评估，为保险公司提供国外市场信息的咨询服务和必要的技术支持。如美国建于1914年的汉密尔顿咨询公司，拥有1 500名咨询人员，其中世界知名专家达200多人，他们提供的服务有效提高了客户境外投资的效率，最终辅助中国人寿成功投资VISA。此外，前述的境外投资本土化策略也是防范国家政策风险方面不错的选择。

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