物业管理与社区管理在城市居住区的有效整合机制研究

李 乐

（甘肃建筑职业技术学院，兰州 730050）

0 引言

目前，随着社会的不断发展与进步，管理已经是当代的首要任务，大到国家，小到个人，一个国家如果没有一个良好的管理系统，就不会发展进步，出现社会秩序紊乱、社会治安动荡的现象。个人如果没有得到良好的管理，很容易走上一条不归路，并且阻碍社会的发展。如今，城市居住区实施了物业管理和社区管理这两大管理体系，并且进行有效的整合机制，以促进城市居住区的文明发展。

1 物业管理和社区管理有效整合研究背景分析

近年来，由于中国的经济飞速发展，社会不断的进步，使中国也正逐渐的走向世界。然而，我国当前处于从经济体制改革到政治体制改革、传统型社会向现代社会转变的过渡时期。从目前形势上看，我国已经不再是以前的纵向单一的链式社会结构，而是纵横交错的网络型结构。当前我国社会处于一种社会结构、社会功能、人们的生活方式和社会需求间的关系日趋多元化的形势。

正是由于在此背景下，城市的管理体制与人民的生活发生了重大的变化。在此变化下，国家为了更好地管理城市居民生活，并且体现一定地域内居民的自治和自管，规定进一步完善建设社区管理体制。随着社区管理体制的推广，社区委员逐渐被重视起来，社区委员的功能也逐渐被强化。近年来，随着我国城市居住区新型物业管理行业的逐渐形成，对管理城市居住区的要求也更加严格并且明确，由此，业主委员会和物业管理公司正在逐渐走向城市社区管理组织这一行列。近几年来，很多学者开始了对城市社会的微观管理进行了研究与探索，其研究主要从两大类进行，一类是站在政治的角度和社会学角度来研究城市社区组织体系以及管理模式；另一类是站在经济管理学的角度进行研究，其主要研究物业管理这一行业在开展工作的时候所存在的问题。

随着城市居民区管理体制的不断完善与进步，城市居民越来越重视对居住区的管理。但是事实证明，物业管理和社区管理虽然在时间和空间上同时运行，但是他们又在参与主体、运行体系上各不相同。换言之，他们是两种不完全相同的管理城市居民居住区的管理体制。为此，社会要想稳定发展不断进步，并且构建和谐社区，以达到我国构建和谐社会的目标，就要不断地对社区管理体制进行整合，本着从综合性、全面性出发，对这两种不同的管理体制进行研究，并且不断完善两种管理制度，以服务居民为本，进而构建出一个更加和谐的社会。

2 当前社区管理与物业管理所面临的困难

目前，虽然对城市居民的管理有稳定社会、促进社会和谐等作用，但是在实施的过程中也面临一定的困难。社区管理与物业管理在工作中存在各种冲突与矛盾，导致矛盾与冲突的原因是由于两种管理体制都以各自为主体而存在不同的问题。这种困境的存在，阻碍了城市和谐社区的建设。现在，我们从物业管理公司、业主委员会和社区委员会三方面所面临的困难进行简单分析。

2.1 物业管理公司所面临的困难

我国的物业管理行业尽管随着《物业管理条例》和《物权法》等有关制度的颁布与实施，发展环境得到了改善，但是，物业管理行业所面临的困难从诞生那天起就没有间断过。物业管理行业是一种在实施过程中要面临多方主体（业主、开发商、建筑施工企业、社区管理机构等）的管理体制。当前的物业管理处在社会分层的环境里，物业管理公司正处于矛盾冲突的焦点上，特别是近年来，物业管理行业飞速发展，其他的有关机构则相对比较滞后。有研究表明，业主与物业管理公司发生矛盾的原因大部分是因为开发商、建筑施工企业遗留下来的问题所致。我们常见的问题就有业主在租住期间出现房屋的质量问题，或者是在业主居住之后开发商所做出的承诺不兑现。这些问题目前并没有明确制度对其进行规范。

2.2 业主委员会所面临的困难

业主委员会在当今可谓“形同虚设”。由于我国城市小区设立了物业管理公司，业主委员会也就成了物业管理中的一大薄弱环节。有人认为，导致业主委员会“形同虚设”的原因是业主委员会运行资费短缺等问题。业主委员会在我国被忽视，无论是以前的《物业管理条例》还是被修改以后的新的《物业管理条例》，都没有明确地对业主委员会做出相关规定，因此业主委员会的权利被架空。当前业主委员会的成立并不像以前那么简单。它必须以“由业主参与业主委员会的意愿，并作为自检候选人明确表达业主委员会的竞选理念。同时，业主委员会要求作为其成员，要有较强的责任心，并且善于沟通，有足够的协调能力，具备这些还不够，还要有一定的物业管理知识与政治智慧，并且要有坚韧不拔的韧劲。”但是当今社会具备这些能力的复合型人才非常稀缺，这就一定程度上阻碍了业主委员会在物业管理中的实力，并且阻碍了业主委员会的发展。也有很多业主认为，业主委员会是一个非盈利的自治组织，业主委员会的工作费用应该收支平衡，并且认为业主委员会的成员不应得到工作酬劳，或者只能拿一些少量的津贴。但事实上，业主委员会自成立以来，不仅要面临重大的压力和风险，还要承担繁重枯燥的工作，这并不是少量津贴可以弥补的。这些困难导致了业主委员会资金短缺，并且没有运动机制，由此，业主委员会也就“形同虚设”。

2.3 社区委员会所面临的困难

不难看出，社区委员会的前身是原街道办事处和居民委员会。社区委员会的基本性质为基层群众性自治组织。在自治过程中，实现自我治理、自我管理，并代表居民向国家表达意见。但事实上，社区委员会在工作的时候承担了大量的政府工作，为政府跑腿，并且代表国家向居民传递国家的意志。这就严重地削减了居民对社区委员会的认同感和参与社区活动的积极性，并且加重了基层政府的财政负担，严重阻碍了基层民主政治的发展。另外，一方面部分地区为了体现社区自治的性质，地方政府只承担一些社区专职人员的工资，社区经费划拨很不合理，社区委员会只能以自身的力量，通过各种途径来筹集经费，社区委员会面临着资金困难的问题。另一方面社区管理公司与物业管理公司所提供的市场化的服务商品在某种程度上存在着冲突，这为两者之间的合作留下严重的隐患。

当前，社区管理与物业管理还面临着很多困难，这要求国家以及政府做出相应的措施来完善并且促进基层的管理体制的发展。

3 结语

目前，国家为构建和谐社会，成立了一系列的有效的管理制度，其中，物业管理和社区管理作为两种不完全相同的管理体制，对城市居民区的管理起着不可忽视的作用。当前，两种管理体系在实施上还面临着一定的困难，并且他们在时间和空间上虽然同时运行，但是他们又在参与主体、运行体系上各不相同，是两种不完全相同的管理体制。对这两种不同的管理体制进行有效的整合，将会对推动社会的发展，构建和谐社会有着重要影响。

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