地产大鳄“倒流”设计机构

3月底，原宝龙地产控股副总裁兼商业集团总经理潘韬先生正式加盟三益中国，出任旗下三益佳柏资产管理有限公司董事、联席总裁，全面负责商业资产管理板块的日常管理与运作。此前不久，原冯仑先生旗下立体之城基金管理有限公司总经理刘晓兰也以合伙人身份加盟三益中国，任职三益另一个核心板块，三益资本的董事总经理。2月10日，三益中国在新闻发布会上宣布，将与万通立体之城投资有限公司共同签署战略合作协议，并首次以投资人身份与某开发商共同开发“温州中心”项目的商业部分地块，同时与澳大利亚IDIM基金管理公司发起规模为1亿澳元的地产基金。在设计人才如过江之鲫涌向开发单位之时，商业地产大鳄逆势加盟以设计起家的服务机构，还高调开玩地产基金，这背后具有怎样的逻辑？

专注商业地产项目转型综合服务商

成立于1984年的三益建筑设计院，目前拥有近千名专业人员，总部位于上海，在南京、济南、沈阳、西安、重庆、武汉、成都等地设有办事机构，是中国十大民营建筑设计公司之一。早年的投资人是从事商业地产开发与运营的弘基企业集团，从2000年就有商业地产开发与运营的经验。2005年开始前瞻性把业务重心转向商业地产设计，借助先发优势在近几年商业地产如火如荼之际，迅速发展成为商业地产设计领军企业，几年内商业地产项目已遍布全国，设计业务范围覆盖城市商业规划、区域商业规划、大型城市综合体、街区商业、商业园区改造、社区商业、旅游商业……华润万象城、华润五彩城、凯德龙之梦、证大大拇指广场、绿地中央广场、奥特莱斯等著名商业品牌的设计均出自于其手笔。与此同时商业地产项目综合服务也一路升级，从原来单一提供建筑设计服务向两头延伸，跨出设计，集商业研究、顾问定位、建筑设计、招商推广、运营管理为一体，乃至于更进一步延伸到金融服务，提供商业地产领域从技术，到资产管理，到资本的整体解决方案，2010年更名“三益中国”。目前旗下拥有三益设计、三益资本、三益资产三大核心板块，其中三益佳柏资产管理公司擅长各类商业地产，尤其是大型购物中心的开发与运营管理；三益资本则是为开发商或投资人提供投资管理和资产管理，形成了三益中国核心业务“铁三角”，打造出独特的商业地产全产业链服务模式。

三益模式的打造者，三益中国创始人之一、总裁高栋介绍说，“运作一个商业项目，涵盖前期定位、设计、招商、运营、金融等多环节，一个商业地产项目是否成功取决于三个方面，首先是策划、定位，其次是规划设计，最后落实到招商、运营。而设计作为其中的一个重要环节，如果不能在上下游拥有更多的话语权，发挥更大的决策权和主动权，那含金量和重要性就会大打折扣。事实上目前国内的商业地产开发商，像华润、中粮、万达这样具备丰富商业地产开发、运营经验的企业可谓凤毛麟角，90%以上的开发商尚未对商业地产开发流程的专业性、系统性有重要认知，大多都要借助外在的商业地产服务提供商。全产业链的服务机构如果能担当起这样的功能，既可以为开发商提供全程综合服务，也可为核心设计业务带来更高的附加值。所以三益在众多项目的实践中，在与几百家开发商的合作中不断投入，通过设立研究顾问机构，建立商业地产研究院等储备知识，培养人才，成功转型商业地产全产业链服务商。

自2008年三益中国提出商业地产全产业链服务理念之后，就不断用一种逆向打通产业链的方式实现自己的战略布局。2012年三益中国携手原美国西蒙和加拿大亿万豪剑桥的一支核心专业团队共同组建三益佳柏资产管理有限公司。这支团队曾参与数十个大型购物中心的开发与运营，擅长各类商业地产，尤其大型购物中心的全程商管，为各类投资人和开发商提供商业地产全产业链的高品质及深度专业化的综合管理服务，从而帮助其实现商业项目成功开业及资产持续稳定增值。

三益佳柏的第一个全程运作项目苏州邻瑞广场去年已开业，15万平方米的大型购物中心，仅用8个月，99%的招商率，开业前两天总共20万次人流量创苏州最新纪录。目前还有盐城、上海、无锡、西安、郑州、苏州、南京、杭州等已签下和正在签的各地重量级项目。潘韬加盟之后表态，50%的城镇化率，是住宅的拐点，却是商业地产的起点，城市将经历由“城”到“市”的转变。在经历了拼速度、开发拿地能力的“原始阶段”和拼品质、设计运营能力的“产品阶段”，中国的商业地产已经逐步迈向专业化服务阶段。而这个阶段，让三益中国竞争优势日益彰显。

涉足资本市场“开玩”服务基金

2012年底三益资本成立。对于三益资本，董事总经理刘晓兰介绍说，现在的房地产资本市场有两种形式，一类是以资本为主，还有一类是房地产公司发起的地产基金，即一个基金地产，一个是地产基金。三益资本无论做地产基金或基金地产都没有优势。所以我们结合三益自身的优势，提出了一个“另类”资本：服务资本化，即通过三益中国的全产业链服务为开发商或投资人提供投资管理和资产管理。

“轻资产战略背景下，商业地产成熟的服务模式，其实是立体的战略组合，其核心是通过优化资源配置和放大效率优势，进而提升整个效率水平和盈利空间。”刘晓兰介绍说，在“温州中心”项目的合作方面，三益设计、三益资产和三益资本，将从前期建设到后期运营以及后续资本对接等各个环节，为“温州中心”商业部分开发“保驾护航”。与万通立体之城的合作，三益中国将参与立体城市的商业规划、布局、规划设计和后期的招商营运，并共同成立立体城市商业地产基金，开发、营运立体城市中零售商业部分，确保立体城市中的核心部分——零售商业规划更合理、运作更专业，降低投资风险、确保项目的成功，同时保障投资人的利益。澳大利亚地产基金将立足于澳大利亚成熟稳健的市场，通过分散化优选投资及全产业链价值整合，为中国投资者提供风险可控的稳健投资机会，将重点投向其母公司IDFG金融房地产集团的开发项目。三益资本下一步还将向市场推出定制型基金、城市更新基金和商业孵化基金三大类服务型基金。

孵化基金是以资产营运为诉求、投资预期为目的，从源头开始，即土地阶段、产品定位到规划设计、开发、销售、招商、运营全过程管控，以确保投资成功。

城市更新基金目标瞄准未来2～3年，中国会有大批经营不善的商业项目浮出水面，这对开发商来说是个灾难，对三益中国却是个机会。三益中国会发挥其在设计、改造、重新招商、营运、培育孵化商业项目等方面的优势，资产实现增值后再退出。

定制型基金，主要面向社区商业。社区商业是城镇化发展的刚性需求，未来五年将有超过3000个社区商业产生。我们将通过三益中国的全产业链服务的优势，整合开发商资源、商家资源、投资者资源，通过金融产品的不同属性，解决影响社区商业的发展瓶颈。通过一年多时间的研发，计划在今年年中正式向行业发布。这将是三益中国服务资本化的核心产品之一。

此外，三益中国还将推出自有购物中心品牌——“溢佰摩”、“溢佰纷”、“溢佰家”。“目前三大品牌产品已签约十数个项目，都将紧张开发及运营筹备中，未来两三年内陆续开业。”刘晓兰说。