探析房地产投融资渠道

汤清

摘要：随着社会主义市场经济的不断发展，房地产业逐渐成为我国经济稳定发展的支柱型产业之一。然而，随着各项政策、方针的不断推行，房地产行业为了获得启动资金，纷纷加入到融资的浪潮中，但投融资的方式单一、情况复杂，给房地产行业的融资提出了挑战。本文从深层次上探讨了房地产的投融资现状以及渠道，揭示我国房地产业的问题与挑战。

关键词：房地产 投融资银行

作为一个典型的资金密集型产业，房地产业具有风险高、周期久、投资大、地域性强、供应链长等特点，其顺利发展离不开大量资金的投入作为基础。同时，房地产业也是主导我国国民经济正常运行、发展的支柱性产业，在我国社会主义现代化建设中发挥着不可比拟的重要作用。随着国家各项新政策条例的颁布与实施，房地产投资过于旺盛的现象得到缓解，但同时也给房地产业带来了焦虑感和危机感。到底是否需要及时“釜底抽薪”来保证自身的发展？在我国房地产业信贷新政策的大环境下，房地产行业如何解决投融资的问题，实现房地产的健康发展，成为十分紧迫的任务。

一、投融资的情况在房地产领域的表现

（一）从银行获得的贷款数额减小

房地产的前景不明朗，使得企业在进行银行贷款时遇到了不小的麻烦。某银行高层表示：“对于房地产贷款的收缩是银行长期的趋势，在国家产业政策和宏观调控的背景下，商业银行将倾向于会与国家政策方针保持一致方向，尽量避免将贷款的重心纯粹放在房地产行业从而导致风险增加。” 据统计，从2010年至今，整个房地产业的资金来源增速逐渐式微。获得银行授信的房地产企业数量不断收缩，获得贷款的资金总额也越来越少。因此，房地产企业的资金压力异常巨大。

（二）信托逐步融入到房地产行业中

房地产信托是近年来兴起的一种融资方式，因其具有资金操作风险小、资金成本低、操作方式灵活的特点，迎合了大多数房地产投资商的实际需要。房地产信托是信托公司传统的业务，长期以来都是各个信托公司业务的关键点。然而，随着银监会的监管日益严格以及国家政府对房地产调控政策的不断强化，信托门槛正在提高。

但是这并没有使房地产信托业的热度退减。根据新一轮的调查数据显示，房地产信托除了在2013年5月登上成立规模榜首之外，随后在6月再度蝉联榜首，共募集约172.39亿元人民币资金，成立60款产品。

（三）融资规模持续扩大

直至2013年12月，尽管我国的楼市政策仍然非常紧张，但并没有熄灭房地产企业加速发展的态势，在房地产投资商挥金圈地时，房地产企业并没有减缓融资的速度和效率。最新数据显示，从2013年5月起至今，27家中国上市房地产企业在海外发债融资总额超过了2012年全年，共计人民币759亿元。不仅如此，该数据规模还在持续扩大。截至11月，我国房地产企业的海外融资 （包括贷款）总额累计已突破529.1亿美元，折合约3228亿元人民币，在2012年的数据基础上翻了5倍。其中房企的票据跟债券融资就达到了367.5亿美元，合计人民币2241亿元。

专家、业内人士认为，根据以上所罗列的数据，房地产企业融资规模不断扩大的同时，提高了企业自身的融资能力，从而提高企业的市场竞争力和抗风险能力。

二、投融资问题在房地产行业中的主要表现

（一）投融资方式和渠道不全面

自由资金和住房的预付款是房地产企业的主要融资方式。通过购房款项、定金的预使房地产企业筹措必要的资金进行建设，同时转嫁风险。然而，只是重点放在内部融资上，资金的需求仍然存在很大的缺口，因此，房地产企业应提高对外部融资的重视程度，通过内部融资和外部融资的有机结合，获得足够的资金，从而保证企业的良好健康稳定发展。据统计，在房地产企业的各项融资方式里，地产商的开发资金大概有60%是通过银行贷款完成。融资渠道的单一，导致了融资结构的不合理，使得房地产企业在经营者面临许多风险，甚至会阻碍我国房地产市场的健康稳定。

（二）投融资压力大

随着国家政策对房地产企业调控手段的加紧，银行对房地产的贷款审查越来越细致，房地产企业获得银行贷款的难度与其前相比大幅增加，虽然这部分程度上规范了房地产行业的贷款行为，但给房地产企业运作和经营的顺利开展设下了阻碍。随着人民币升值、银行利率以及存贷款基准利率的变化，给房地产企业的融资带来了更深的压力。同时，由于房地产开发商融资的需求不断旺盛，而银行、政府实行谨慎的贷款政策，导致房地产企业之间竞争的加剧，使融资难上加难。

（三）房地产企业投融资遭遇瓶颈

目前，我国房地产开发企业总数达几万家，而在深圳、上海的房地产公司中，房地产企业的上市比例仅为2%。简而言之，我国国内房地产以上市融资为直接融资渠道的企业所占的百分比非常低。企业上市的对于筹措大量的社会资金、获得便捷的融资渠道、解决企业发展中所遇到的资金短缺问题非常有利，能够帮助企业解决难题，走出困境，获得发展机会。然而，通过债券融资方式获得经营资本仅占房地产企业融资方式中微乎其微的一部分，难以实现房地产企业对流动资金需求的满足。值得一提的是，房地产企业在国内上市的难度并不低，房地产企业想通过上市获得融资渠道，还有很长的路要走。

（四）房地产金融体系不健全

随着市场经济的发展，房地产的金融体系也逐步完善，但在目前的金融体系中，专业结构的匮乏导致不能对房地产企业进行合理科学有效的评估，而监督部门的只能缺失，使得房地产的金融行为很难得到有效的监管和控制，房地产的金融风险与日俱增。如果按此情况长期发展下去，我国的房地产行业的金融体系不健全，这种以 “银行为主、信贷为主、一级市场为主”的金融体系不能满足市场需要，房地产的融资将越来越困难，整个房地产的金融体系的稳定状况也令人堪忧，房地产的发展也必将受到很大的限制。

由于各种利益原则，银行借贷、融资等对外投资活动注重利益和风险之间的对等关系。而商业银行与房地产业的合作只产生固定的贷款利息作为收益，却要承担起房地产业带来极高的行业风险，风险明显高于收益所得，加之违规贷款时有发生，既没有能够承担风险的金融市场机构，也没有稳定有序的市场环境，使房地产的财务、金融风险集中在商业银行身上。endprint

三、房地产企业融资策略探究

（一）推动融资渠道多元化、形式多样化

大力培育房地产信托融资方式，建立专业的房地产信托投资结构，解决房地产企业的融资难问题，通过提高资金的使用效率，降低企业的资金管理风险，提高企业的抗风险能力，另外，政府和有关部门应发挥监督和管理的职能，加强对房地产企业金融行为的有效控制，减少房地产企业的金融风险，促进金融体系的完善和健全。综合考虑房地产的行情，培育地产金融二级市场，结合企业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，推动住房抵押贷款证券化，通过产品的创新和改革，拓宽房地产企业的融资渠道，从而提高融资的效率，更好地适应市场经济的发展。

（二）加强民间资金的积累

民间资本参与逐步渗透到房地产行业中，通过民间资金的积累，房地产投资的中心发生了改变，供给方取代需求方成为了投资中心，从而化解供求矛盾。房地产企业应加强对民间资金的积累，不能再过多的依赖银行的融资，通过转变方式和思路，降低企业的融资风险，促进房地产业的调整、完善与升级。

（三）大力发展房地产信托基金

目前，在发达国家的房地产信托基金已日趋完善，其具有高收益、低风险、稳定性强的特征。通过对信托基金和民间资本的大力发展，拓宽房地产企业的融资渠道，解决企业的融资困难的问题，除此以外，对房地产业融资成本的降低，财务费用的节省发挥重要作用。除此之外，该基金具有相当灵活的资金募集能力。由于我国国内商业银行借贷门槛高，阻力大，且房地产开发的投融资资金项目规模宏大，难免出现资金短缺的情况，该基金能够迎合房地产商的部分需求。房地产金融机构通过发展这一基金，能够使融资环境不断改善，填补资金缺口，从而降低商业银行的风险。

（四）房地产金融体系的完善

网络的普及，使得国外房地产的经营管理经验呈现在外面面前，通过对企业的分析和学习，提高自身的管理能力和水平，把市场调节与政府干预高效结合起来，形成层次丰富的房地产金融经营管理体系，从而推动我国房地长金融体系的不断完善，提高商业银行资金周转、循环的效率，从而降低商业银行所承担的房地产金融风险。与此同时，相关部门应当规范房地产经营者、开发者的融资行为，进一步做好监督审查工作，解决金融投资过程中的问题与矛盾。

四、结束语

我国市场经济的不断发展给房地产业带来了许多前所未有的机遇与挑战，这推动着房地产业的投融资渠道走向理性。传统的投融资格局已不适合产业调整、升级的需要，因此，房地产业必须要与时俱进，推陈出新，不断提高竞争能力。

参考文献：

[1]傅玲娜.REITs设立的比较研究与借鉴[J].东方企业文化，2010

[2]陈磊.美国REITs制度及其启示[J].国际经济合作，2011

[3]徐航涛.我国房地产企业融资渠道困境与创新[J].时代金融.2011endprint